Bảng giá đất sát thị trường: Dân mừng vì tiền đền bù cao, lo vì chi phí chuyển đổi đất ở?

Luật Đất đai năm 2024 được đánh giá là một đạo luật lớn, có phạm vi tác động sâu rộng tới người dân, doanh nghiệp và toàn bộ nền kinh tế - xã hội. Sau khi đi vào thực tiễn, thay đổi rõ nét nhất là việc xây dựng bảng giá đất mới theo hướng tiệm cận giá thị trường. Sự thay đổi này giúp người có đất bị thu hồi được bảo đảm quyền lợi tốt hơn, nhưng đồng thời cũng khiến chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất tăng mạnh, tạo ra không ít áp lực tài chính.

Phân tích sâu hơn về những tác động cũng như các giải pháp lâu dài trong talkshow "Sửa Luật Đất đai, người dân chuyển quyền sử dụng đất sẽ "dễ chịu" hơn?", GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam, Đại biểu Quốc hội khóa XV, đã chia sẻ nhiều quan điểm về quá trình chuyển đổi từ phương thức quản lý hành chính sang cơ chế thị trường trong quản trị đất đai.

Bảng giá đất mới: Người bị thu hồi đất hưởng lợi từ tiền đền bù, người chuyển đất thêm gánh nặng

Theo GS.TS Hoàng Văn Cường, bước chuyển lớn nhất của Luật Đất đai 2024 là sự thay đổi căn bản về tư duy quản lý, từ phương thức mệnh lệnh hành chính sang sử dụng các công cụ của kinh tế thị trường. Việc bãi bỏ khung giá đất cũ và xây dựng bảng giá đất dựa trên giá trị thực tế đã góp phần xóa bỏ cơ chế "xin - cho", hạn chế tình trạng tiêu cực và lợi ích nhóm. Ông cho rằng đây là nền tảng quan trọng để bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp, khi các quan hệ đất đai được vận hành trên cơ sở các yếu tố kinh tế minh bạch.

Thực tế cho thấy, việc bảng giá đất mới tiệm cận giá thị trường mang đến những tác động hai chiều rõ rệt.

Ở góc độ tích cực, GS.TS Hoàng Văn Cường cho biết công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đã bắt đầu giảm bớt áp lực. Trước đây, mức bồi thường thấp khiến nhiều người dân chịu thiệt và phát sinh khiếu kiện, nhưng nay với bảng giá đất cao hơn, người bị thu hồi đất được hưởng mức đền bù hợp lý hơn.

Đối với doanh nghiệp, cơ chế mới tạo lập môi trường cạnh tranh bình đẳng, chấm dứt tình trạng một số doanh nghiệp thân hữu lợi dụng giá đất thấp của Nhà nước để trục lợi khi bán bất động sản với giá cao cho người dân.

Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, GS.TS Hoàng Văn Cường bày tỏ lo ngại về gánh nặng tài chính đối với người sử dụng đất. Khi bảng giá đất tăng, các nghĩa vụ tài chính như thuế đất, tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng tăng theo. Đặc biệt, chi phí đầu vào của các doanh nghiệp sản xuất và phát triển nhà ở bị đẩy lên cao, kéo theo nguy cơ giá bất động sản tiếp tục tăng, gây khó khăn cho người mua nhà.

Ông dẫn chứng thực tế tại Hà Nội, nhiều hộ dân ở Đông Anh đang phải nộp thêm hàng trăm triệu đồng khi chuyển đổi đất vườn sang đất ở do bảng giá đất tăng từ 700.000 đồng/m2 lên 3,5 triệu đồng/m2, thậm chí dự kiến còn tiếp tục tăng trong những năm tới.

Giải thích về sự bất hợp lý mà nhiều người dân đang cảm nhận, GS.TS Hoàng Văn Cường phân tích rằng người dân thường coi đất vườn, đất nông nghiệp đang sử dụng là tài sản của mình, nên việc phải nộp tiền cho Nhà nước khi muốn xây nhà trên chính mảnh đất đó dễ tạo cảm giác thiếu hợp lý.

Tuy nhiên, xét theo nguyên lý pháp lý, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện quản lý. Khi chuyển từ đất nông nghiệp - vốn được giao không thu tiền để sản xuất - sang đất ở, người dân đã được hưởng lợi từ sự thay đổi quy hoạch của Nhà nước. Vì vậy, việc nộp phần chênh lệch giá trị là cần thiết để bảo đảm công bằng với những người phải mua đất ở ngay từ đầu.

Để giảm bớt "cú sốc" này, GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng Nhà nước cần phát huy vai trò điều tiết thông qua các chính sách hỗ trợ, thay vì để thị trường tự vận hành hoàn toàn. Ông dẫn Nghị quyết 254 của Quốc hội, theo đó người dân khi chuyển đổi đất ở trong hạn mức chỉ phải nộp 30% tiền sử dụng đất, phần vượt hạn mức nộp 50% và chỉ khi vượt ngưỡng cao hơn mới phải nộp 100%. Theo ông, quy định này góp phần cân bằng lợi ích, vừa đáp ứng nhu cầu an cư của người dân, vừa hạn chế đầu cơ, trục lợi từ đất đai.

Cách định giá đất và điều tiết thị trường cần thay đổi để ổn định giá nhà

Một trong những điểm nghẽn lớn nhất hiện nay, theo GS.TS Hoàng Văn Cường, là khái niệm "giá đất sát thị trường". Ông cho rằng việc xác định một mức giá đất nhận được sự đồng thuận tuyệt đối là điều không thể, bởi đất đai là loại tài sản mang tính cá biệt, chịu ảnh hưởng lớn từ tâm lý và nhu cầu của từng người mua, người bán.

Vì vậy, thay vì theo đuổi "giá cả thị trường" luôn biến động, ông đề xuất nên tập trung xác định "giá trị thị trường" cốt lõi, tức khả năng sinh lợi ổn định của thửa đất. Khi xác định đúng giá trị này, Nhà nước có thể sử dụng công cụ thuế để điều tiết phần giá trị gia tăng do quy hoạch hoặc đầu tư hạ tầng mang lại, thay vì chỉ thu một lần thông qua tiền sử dụng đất ban đầu.

Đối với thị trường bất động sản, GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng cần có những cơ chế linh hoạt hơn để giảm giá nhà. Ông gợi ý thay vì thu tiền sử dụng đất một lần với mức cao, Nhà nước nên khuyến khích hình thức thuê đất trả tiền hằng năm, đặc biệt đối với các dự án nhà ở cho thuê.

Giải pháp này sẽ giúp doanh nghiệp giảm chi phí đầu tư ban đầu, từ đó có điều kiện giảm giá thuê nhà cho người dân. Đồng thời, ông nhấn mạnh cần tăng nguồn cung thông qua công tác quy hoạch và rút ngắn thủ tục hành chính, bởi khi cung - cầu được cân bằng thì áp lực tăng giá sẽ tự giảm.

Về công cụ quản lý, GS.TS Hoàng Văn Cường nhận định hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) vẫn là phương pháp cần thiết tại Việt Nam để xử lý nhanh các hồ sơ, nhưng không nên áp dụng theo cách "cào bằng".

Theo ông, hệ số K cần được xây dựng chi tiết theo từng khu vực, từng vị trí và từng mục đích sử dụng đất nhằm phản ánh đúng sự biến động của từng loại đất.

Bên cạnh đó, ông cũng đề xuất xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai để minh bạch hóa mọi giao dịch, giúp cơ quan quản lý có căn cứ xác thực khi định giá, đồng thời hạn chế tình trạng đầu cơ, tích trữ đất nhưng không đưa vào sử dụng.

Theo ông, mục tiêu cuối cùng của chính sách đất đai phải là khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai cho phát triển đất nước, đồng thời tạo nền tảng vững chắc để người dân an cư, lạc nghiệp.