Vĩ mô

Bất động sản 2023 lao đao, điêu đứng: ‘Cái giá phải trả cho quá trình phát triển thiếu kiểm soát’

Khúc Văn • 04/01/2024 - 16:24

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng giai đoạn khủng hoảng của thị trường bất động sản trong năm qua chính là “sự trả giá” cho quá trình phát triển thiếu kiểm soát, kém minh bạch và an toàn trong thời gian dài trước đó.

Năm 2023 thị trường lao đao, điêu đứng

Theo Hội Môi giới Bất động sảnViệt Nam (VARS), nhìn chung, 2023 là một năm đầy “vất vả” với thị trường bất động sản Việt Nam. Rất nhiều khó khăn tồn tại dưới dạng ẩn từ các thời kỳ trước, lần lượt ngoi lên, siết chặt khiến thị trường trở nên lao đao, điêu đứng.

“Khoảng thời gian này là “sự trả giá” cho quá trình phát triển thiếu kiểm soát, kém minh bạch và an toàn của thị trường trong suốt một thời gian dài trước đó”, VARS nêu.

Đơn vị này cho rằng 2023 là năm “bùng phát” của bệnh “khó khăn” của thị trường bất động sản Việt Nam. Sau khoảng thời gian “ủ bệnh” khá dài, bệnh có dấu hiệu khởi phát kể từ tháng 5/2022.

“Đây cũng là cơ hội để chúng ta nhận ra có quá nhiều “lỗ hổng” trong phát triển thị trường BĐS tại Việt Nam, từ cơ chế, chính sách đến quá trình thực thi; sức khỏe nội tại của doanh nghiệp BĐS Việt Nam chưa đủ mạnh và khả năng ứng biến với các tình huống còn chưa cao”, báo cáo nêu.

>>Dư nợ tín dụng bất động sản tăng liên tục, chạm mốc 1 triệu tỷ đồng

VARS nhấn mạnh, 2023 qua đi, để lại khá nhiều “dấu ấn” không mấy tốt đẹp đối với thị trường BĐS Việt Nam.

Đây là năm tiếp theo ghi dấu nhiều “cuộc chia ly”. Năm 2023 có 1.286 doanh nghiệp giải thể, tăng 7,7% so với năm 2022 (năm 2022 tăng tới 38,7% so với năm 2021). 3.705 doanh nghiệp bất động sản ngừng có thời hạn, tăng 47,4%. Trong khi đó, số doanh nghiệp bất động sản thành lập mới đạt 4.725, giảm 45%.

Tuy nhiên, trong năm 2023 đã có 2270 doanh nghiệp bất động sản quay trở lại hoạt động, tăng 9,1%. Hàng nghìn môi giới bất động sản mất việc, bỏ nghề. Chỉ còn khoảng 20% môi giới bất động sản đang hoạt động.

Đây cũng là năm chứng kiến nhiều phi vụ “lừa đảo”, “vi phạm pháp luật” quy mô lớn, khiến cho khó khăn của thị trường càng trở nên trầm trọng hơn.

Ngoài ra, rất nhiều vấn đề mang tính “nghịch lý” trên thị trường đang tồn tại mà chưa tìm được cách xử lý. Ví dụ, phân khúc bất động sản cần thì không có, phân khúc BĐS vượt quá khả năng tài chính của người dân thì tồn kho; nhà ở xã hội nơi cháy hàng, nơi “ế chỏng chơ”; ngân hàng thì thừa tiền, doanh nghiệp lại thiếu vốn.

Tuy nhận được sự trợ lực nhiệt tình từ nhiều phía, Chính phủ đến các cơ quan ban ngành và hệ thống ngân hàng, nhưng giống như chiếc lò xo bị kéo giãn quá giới hạn đàn hồi. Để có thể khôi phục lại trạng thái bình thường đối với thị trường bất động sản Việt Nam không phải là điều dễ dàng và cần phải có đủ thời gian.

“Mặc dù không muốn, nhưng chúng ta phải thẳng thắn thừa nhận rằng sau bao cố gắng, nỗ lực thì niềm tin và hi vọng vào sự phục hồi của thị trường bất động sản Việt Nam ở thời điểm cuối năm 2023 đã không đạt như kỳ vọng. Tuy có sự chuyển biến tích cực theo thời gian, nhưng chưa đủ để khẳng định thị trường đã bước sang giai đoạn bình thường mới”, VARS nhấn mạnh.

>>Đại gia bất động sản Bà Rịa - Vũng Tàu bị phạt gần nửa tỷ đồng

Theo đó, đơn vị này cho rằng đã đến lúc chúng ta phải thay đổi lại định nghĩa, để hiểu rằng “hồi phục” là cả một quá trình chứ không chỉ là “kết quả”.

Cần cơ chế để thị trường phục hồi lại

Đánh giá tổng quan về cơ chế, chính sách vĩ mô, VARS cho rằng Chính phủ, các cơ quan ban ngành và hệ thống ngân hàng đã có một năm tương đối “bận rộn” với thị trường BĐS. Ngay từ những ngày đầu tiên khi có dấu hiệu “đuối sức rõ rệt”, thị trường BĐS đã nhận được hàng loạt sự trợ lực từ các chủ thể này.

Không thể phủ nhận những tác động tích cực mà các động thái này mang lại. Một phần giúp ổn định dần tinh thần của các chủ thể đang tham gia thị trường. Một phần giúp vực dậy niềm tin vốn đang chao đảo của khách hàng/nhà đầu tư.

Tính đến cuối năm 2023, có tất cả 22 động thái từ phía Chính phủ, cơ quan ban ngành đã được ban hành. Trong đó, nổi bật nhất là Nghị định 08/2023/NĐ-CP khi trở thành “chiếc phao cứu trợ” có tác dụng trực diện “ngăn ngừa” kịp thời một số “sự đổ vỡ” lớn trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Lũy kế đến ngày 25.12.2023, đã có 78 doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu với khối lượng 245,9 nghìn tỉ đồng, giảm 27% so với cùng kỳ năm 2022 (theo Bộ Tài chính).

Tổng giá trị phát hành trước khi có nghị định 08/2023/NĐ-CP có hiệu lực là 2.000 tỉ đồng. Kể từ thời điểm nghị định có hiệu lực, khối lượng phát hành trái phiếu qua các tháng đều có xu hướng tăng; tỷ lệ đàm phán thanh toán trái phiếu đến hạn thành công cũng tăng lên đáng kể.

Các chính sách giãn, hoãn thuế, nợ và lãi suất của ngân hàng, giảm VAT 2%, giảm tiền sử dụng đất... đã góp phần truyền thêm sinh lực cho rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đang đuối sức.

Việc thành lập tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ là một phát kiến sáng suốt, góp phần tích cực tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường với khoảng 500 dự án đã được xem xét, giải quyết; pháp lý cho doanh nghiệp bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cũng mở ra cơ hội mới cho phân khúc này.

Tuy nhiên, số lượng động thái từ phía Chính phủ, các cơ quan ban ngành khá nhiều, nhưng có sự chênh lệch về tỷ trọng giữa động thái ảnh hưởng trực diện, với các động thái mang tính “tinh thần”. Trong đó, các động thái phát huy tác động thực tế tới thị trường và doanh nghiệp chỉ chiếm khoảng 10% (cụ thể: Nghị định 08, Thông tư 06...).

Các động thái từ phía ngân hàng vẫn được cho là quá an toàn, khi ngân hàng hoàn toàn “nắm đằng chuôi” với các điều chỉnh tưởng chừng như “rất mở” nhưng lại chưa thực sự cho ra kết quả cụ thể mang tính định lượng.

Mặc dù các ngân hàng đều đã đồng loạt hạ lãi suất cho vay. Nhưng chính sách này chưa thực sự tác động tích cực tới thị trường bất động sản như kỳ vọng, bởi lẽ nhu cầu vay trên thị trường không cao. Kết quả giải ngân gói hỗ trợ 120.000 tỉ đồng đạt mức rất thấp, chưa đến 1%.

VARS cho rằng vẫn có nhiều giải pháp mang tính “tình thế”, khiến doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và cả thị trường xoay chuyển theo hướng “nước đến đâu, bắc cầu đến đó”. Trong trước mắt có thể thấy được tác dụng ngay, nhưng về bản chất chưa thể giải quyết được triệt để các vấn đề.

Để thị trường bất động sản có cơ hội phục hồi trở lại, rất cần thêm các cơ chế, chính sách cụ thể, “mở thực sự”, được áp dụng ngay nhằm xử lý nhanh từng nhóm vướng mắc. Ngoài ra, cần có sự chung tay, nhất quán của tất cả các bên liên quan, để đảm bảo việc thực thi chính sách đạt hiệu quả.

>>HoREA kiến nghị gia hạn Nghị quyết 42 về xử lý nợ xấu bất động sản