Bộ Nông nghiệp và Môi trường hướng dẫn cách tính tiền đền bù công trình trên đất bị thu hồi

Mới đây, Bộ Nông nghiệp và Môi trường (NN&MT) đã có phản hồi về cách xác định mức bồi thường đối với nhà, công trình xây dựng bị phá dỡ khi Nhà nước thu hồi đất, trong đó phân biệt rõ các trường hợp được bồi thường theo giá trị xây dựng mới và bồi thường thiệt hại theo thực tế.

Cụ thể, công dân B.Q.V. gửi câu hỏi đến Bộ NN&MT về trường hợp một công ty cổ phần có nguồn gốc từ doanh nghiệp nhà nước, đã hoàn tất cổ phần hóa 100% vào năm 2013. Doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hằng năm với thời hạn 25 năm, hiện còn 8 năm thuê đất.

Trên khu đất này, doanh nghiệp đang sử dụng nhiều công trình gồm khách sạn 5 tầng, nhà phụ trợ 2 tầng, cửa hàng kinh doanh thương mại dịch vụ và hệ thống hạ tầng phụ trợ. Các công trình đều có giấy phép xây dựng theo quy định.

Tuy nhiên, do khu đất nằm trong quy hoạch, Nhà nước dự kiến thu hồi đất theo Luật Đất đai năm 2024 để tạo quỹ đất đấu giá, đồng nghĩa toàn bộ công trình trên đất phải phá dỡ, di dời.

Vướng mắc doanh nghiệp đặt ra là các công trình bị phá dỡ toàn bộ sẽ được bồi thường theo giá trị xây dựng mới có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương, theo điểm a khoản 2 Điều 102 Luật Đất đai năm 2024, hay chỉ được bồi thường thiệt hại theo giá trị thực tế theo điểm b khoản 2 điều này?

Hai cách tính bồi thường đối với công trình bị phá dỡ

Trả lời vấn đề trên, Cục Quản lý đất đai (Bộ NN&MT) dẫn khoản 3 Điều 91 Luật Đất đai năm 2024, trong đó quy định chủ sở hữu tài sản theo pháp luật dân sự bị thiệt hại về tài sản khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường thiệt hại. Chủ cơ sở sản xuất, kinh doanh phải ngừng hoạt động do thu hồi đất còn được xem xét hỗ trợ.

Đáng chú ý, Điều 102 Luật Đất đai năm 2024 quy định các nguyên tắc bồi thường khác nhau tùy theo loại tài sản và mức độ ảnh hưởng khi thực hiện thu hồi đất.

Theo khoản 2 Điều 102, đối với nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 điều này, nếu bị tháo dỡ hoặc phá dỡ toàn bộ hoặc một phần thì việc bồi thường được chia thành hai trường hợp.

Thứ nhất, đối với nhà, công trình xây dựng bị phá dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật, mức bồi thường được tính bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Thứ hai, đối với những nhà, công trình xây dựng khác không thuộc trường hợp nêu trên, việc bồi thường thiệt hại được thực hiện theo thực tế.

Như vậy, không phải mọi công trình bị phá dỡ khi Nhà nước thu hồi đất đều mặc nhiên được bồi thường theo giá trị xây dựng mới. Việc áp dụng cách tính nào phụ thuộc vào đặc điểm công trình và điều kiện quy định tại Điều 102 Luật Đất đai năm 2024.

Hạ tầng kỹ thuật được tính theo giá trị xây dựng mới

Một điểm đáng chú ý khác là khoản 3 Điều 102 Luật Đất đai năm 2024 có quy định riêng đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gắn liền với đất đang sử dụng, không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 điều này.

Theo đó, mức bồi thường được tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật chuyên ngành.

Bên cạnh đó, Cục Quản lý đất đai cũng viện dẫn Điều 14 Nghị định 88/2024/NĐ-CP ngày 15/7/2024 của Chính phủ, quy định về bồi thường đối với nhà, công trình xây dựng khác thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều 102 Luật Đất đai năm 2024.

Đối với trường hợp nhà, công trình xây dựng khác, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và tài sản khác là tài sản công, sau khi tháo dỡ hoặc phá dỡ, nếu có vật tư, vật liệu, tài sản thu hồi còn sử dụng được thì được xử lý bán theo quy định tại khoản 2 Điều 14 Nghị định này.

Từ các quy định được viện dẫn, Bộ NN&MT đề nghị công dân nghiên cứu pháp luật đất đai để thực hiện. Trường hợp còn vướng mắc, người dân và doanh nghiệp có thể liên hệ cơ quan nông nghiệp và môi trường tại địa phương để được hướng dẫn, xem xét giải quyết theo quy định.

Đáng lưu ý, cơ quan này chưa đưa ra kết luận cụ thể rằng toàn bộ khách sạn, cửa hàng và công trình phụ trợ trong trường hợp doanh nghiệp nêu trên được áp dụng cách tính bồi thường nào. Việc xác định mức bồi thường cần căn cứ vào tính chất từng công trình và các điều kiện pháp luật tương ứng.