Cẩn trọng rủi ro “lướt sóng” bất động sản quanh đường Vành đai 4

Nhà đầu tư “ôm cây đợi thỏ”

Thông tin về đường Vành đai 4 được Quốc hội chính thức bấm nút thông qua khiến cho các nhà đầu tư "ôm" sẵn hàng khấp khởi vui mừng. Làn sóng đổ xô "ăn theo" Vành đai 4 cũng trở nên tấp nập, sôi nổi.

Chị T. (Hoài Đức, Hà Nội) trước đó cũng đã "ôm" 2 sổ đỏ đất ở xã Minh Trí, huyện Sóc Sơn. Mỗi lô đất giá trung bình 2-3 tỷ đồng. Chưa có ý định đẩy hàng ra bán, chị T. còn dự tính vào thêm hàng để chờ tăng giá.

Theo nhà đầu tư này chia sẻ, so với thời điểm đầu năm 2022, giá đất ở Sóc Sơn, nằm sát tuyến đường Vành đai 4 đi qua đã tăng 30-50%. Thậm chí, một số khu vực tăng gấp đôi.

Thừa nhận rằng, lượng nhà đầu tư đổ về khu vực này không quá lớn như những lần "sốt" khác diễn ra ở Hà Nội. Nhưng trong thời điểm thị trường trầm lắng như hiện tại, chị T. cho hay: "Mua đất để 3-5 năm nữa, chờ đường Vành đai 4 thi công và triển khai thì chắc chắn đất xung quanh sẽ có lời gấp 2, gấp 3 là lẽ thường tình. Các khu vực khác hiện tại không có "sóng", tiềm năng cũng ít nên nhà đầu tư nào hầu như cũng mua ít mảnh ven đường Vành đai 4 để chờ".

Tương tự như chị T., anh Nhuận (Nam Từ Liêm, Hà Nội) mạnh dạn bỏ ra 2 tỷ đồng để mua 1 lô đất Sóc Sơn. Lô đất mà anh Nhuận mua đã tăng 25% so với tháng 3/2022. "Ban đầu tôi lăn tăn vì đất tăng khá nhiều. Nhưng nghĩ để một thời gian, giá đất tăng gấp đôi, số tiền lợi nhuận sẽ cao hơn".

Theo các chuyên gia, các dự án giao thông xuất hiện sẽ làm gia tăng giá trị cho bất động sản. Đó là sự tất yếu của quá trình phát triển. Tuy nhiên, việc lựa chọn thời điểm xuống tiền rất quan trọng vì điều này quyết định tới mức lợi nhuận thu về.

Các chuyên gia nói gì?

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội, bất động sản nói chung, phân khúc nhà ở nói riêng là một kênh trú ẩn dòng tiền an toàn ở nhiều phương diện. Tuy nhiên, các sản phẩm này cũng sẽ có những rủi ro nhất định nếu nhà đầu tư không nhìn nhận thị trường một cách tổng quan và toàn diện.

Thứ nhất, trước khi đưa ra quyết định mua, nhà đầu tư cần đánh giá tính hợp lý của mức giá hiện tại. Vị chuyên gia Savills chỉ ra hai yếu tố giới đầu tư cần xem xét: giá giao dịch của dự án trong 1-2 năm về trước và điều kiện phát triển hạ tầng.

Trước hết, khi đem lên bàn cân giá trị của bất động sản ở thời điểm hiện tại và giá trị ở 1 - 2 năm về trước, nhà đầu tư sẽ hiểu được sự biến động về mức giá của dự án trong khoảng thời gian gần nhất. Tiếp đó, họ có thể so sánh chỉ số này với tốc độ biến động giá bình quân của toàn thị trường để đưa ra những đánh giá khách quan về tính hợp lý của mức giá hiện tại.

Ngoài ra, điều kiện phát triển hạ tầng cũng là một cơ sở tất yếu để kiểm tra tính hợp lý của giá. Hệ thống cơ sở hạ tầng, tiện ích đô thị thường là một trong những yếu tố có thể tác động tới giá trị của bất động sản. Điều này là bởi bên cạnh tháo gỡ các nút thắt giao thông, việc những công trình này được triển khai sẽ thúc đẩy hoạt động thương mại giữa các tỉnh thành đồng thời đẩy mạnh tình hình kinh tế - xã hội trong khu vực.

Thứ hai, điều kiện pháp lý của dự án là yếu tố cần giới đầu tư đặc biệt lưu tâm. Đây được coi như một “lá chắn” cho giới đầu tư nếu điều kiện pháp lý tốt.

Một ví dụ điển hình là sổ hồng (hay Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở) đối với các sản phẩm căn hộ bán. Khi điều kiện pháp lý đã được kiểm chứng, dự án bất động sản có khả năng gia tăng tính thanh khoản, giúp các hoạt động chuyển nhượng, cho thuê và kinh doanh trong tương lai dễ dàng hơn.

Mặt khác, đối với các dự án không đảm bảo tính pháp lý, nhà đầu tư sẽ có khả năng gặp phải những rủi ro không đáng có như tình trạng tranh chấp tài sản giữa các bên khi chuyển nhượng hay sang tên, đổi chủ. Bởi vậy, kiểm tra tính pháp lý là điều kiện tiên quyết trước khi nhà đầu tư thực hiện giao dịch.

Thứ ba, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của Savills Hà Nội nhấn mạnh về tầm quan trọng của việc chuẩn bị một lộ trình đầu tư rõ ràng.

Theo bà Hằng, ngay từ giai đoạn tìm hiểu và khảo sát thị trường, giới đầu tư nên tìm đến các sản phẩm được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, có kinh nghiệm trong việc phát triển bất động sản, tại khu vực được đầu tư bài bản về cơ sở hạ tầng. Điều này cũng góp phần đảm bảo giá trị bất động sản và có thể gia tăng tính thanh khoản cho dự án bất động sản trong dài hạn.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội chia sẻ: "Hạ tầng giao thông luôn đóng một quan trọng trong việc phát triển kinh tế - xã hội. Do đó, ở đâu hạ tầng giao thông tốt thì kinh tế phát triển, đô thị phát triển, tất yếu bất động sản cũng được hưởng lợi. Từ lâu, các cơn sốt đất xảy ra không chỉ ở Hà Nội, TP. HCM hay các địa phương đều cho thấy rằng, thực tế giá đất luôn tăng khi hạ tầng giao thông được đầu tư xây dựng mới hoặc mở rộng".

Tuy nhiên, ông Điệp cũng cảnh báo, nhiều nhà đầu tư thời điểm này sẽ nhận định các thông tin quy hoạch để đón đầu sang đầu tư. Những nhà đầu tư có nguồn tài chính lớn sẽ nắm chắc phần thắng. Ngược lại, nhiều người tuy đi trước đón đầu nhưng nếu dùng "đòn bẩy" ngân hàng rồi vội vàng đi mua bán đất dự án sẽ rất dễ nhận "trái đắng".

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, việc xây dựng mới, mở rộng hạ tầng giao thông sẽ đem lại giá trị lớn cho những bất động sản lân cận, nhưng việc đầu tư vào khu vực này chỉ phù hợp với người có nguồn tiền nhàn rỗi bởi các dự án hạ tầng sẽ thực hiện trong thời gian dài.

Hơn thế, cần khảo sát kỹ địa bàn, nắm rõ quy hoạch, vị trí đất có tính thanh khoản bởi bài học về đầu tư đất tại hai bên đường Đại lộ Thăng Long đến nay vẫn còn nguyên giá trị.

Theo đó, do hai bên đường được rào lại, không cho các phương tiện dừng đỗ để đảm bảo an toàn giao thông nên bất động sản khu vực này giảm sâu so với thời điểm trước khi tuyến đường được xây dựng.

Bên cạnh đó, các chuyên gia bất động sản cũng cảnh báo, dù tuyến đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô đi qua các địa phương sẽ làm tăng "sức nóng" của thị trường bất động sản, song cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu nhà đầu tư chưa xác định được ranh giới quy hoạch, tọa độ, mốc giới, hành lang,...

Trên thực tế, đã có nhiều bài học nhãn tiền về việc vội vàng đầu tư theo phong trào hoặc "ôm" đất quá lâu mà dòng tiền nhàn rỗi không đủ lớn hay mua cao hơn giá trị thực quá nhiều. Do đó, nhà đầu tư nhỏ lẻ cần cẩn trọng, nghiên cứu thật kỹ tránh "tiền mất tật mang".