Chuyên gia Savills: Chủ đầu tư văn phòng hạng A nên 'chắc tay' chốt giao dịch thay vì kỳ vọng tăng giá

Trong bối cảnh kinh tế Việt Nam tiếp tục thích nghi với những biến động toàn cầu, thị trường văn phòng cho thuê quý 1/2025 đã có những chuyển động rõ nét, phản ánh sự thay đổi trong chiến lược vận hành của doanh nghiệp.

Tại TP.HCM và Hà Nội – hai trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước, xu hướng dịch chuyển văn phòng, tối ưu hóa không gian và ưu tiên chất lượng đang trở thành động lực chính tái định hình cách tiếp cận không gian làm việc. Cùng với biến động về nguồn cung và giá thuê, nhu cầu thuê mới cũng cho thấy sự chọn lọc kỹ lưỡng hơn, khi doanh nghiệp ngày càng hướng đến những giải pháp không gian hiệu quả, linh hoạt và bền vững.

Hiện nay, thị trường văn phòng Hà Nội là thị trường của khách thuê, khiến việc tăng giá trở nên rủi ro với chủ đầu tư.

>>>'Sức ép' xanh lên tín dụng: Cần bệ đỡ từ thuế, phí và tài chính

Chủ tòa nhà hạng A không nên mạo hiểm tăng giá

Theo báo cáo quý I/2025 của Savills Việt Nam, thị trường văn phòng Hà Nội chứng kiến "giằng co": giá thuê nhích nhẹ (tăng 1% theo quý, 3% theo năm) nhưng công suất thuê lại giảm 5 điểm % so với năm trước, còn 82% do nguồn cung mới. Đáng chú ý, hạng A chững lại với diện tích cho thuê thêm âm, trong khi hạng B bất ngờ bứt phá (96.700 m²) nhờ chiến lược tái phân hạng. Dù vậy, thị trường vẫn duy trì hấp thụ dương.

Về triển vọng, thị trường văn phòng Hà Nội nguồn cung sẽ nghiêng mạnh về phân khúc hạng A, với loạt dự án trọng điểm như Tiến Bộ Plaza, 29 Lý Thái Tổ, The Marc 88 và Oriental Square dự kiến ra mắt trong năm 2025. Giai đoạn 2025–2027 sẽ bổ sung thêm khoảng 258.000 m² từ 11 dự án, trong đó 95% đến từ các tòa nhà hạng A. Sau năm 2027, thị trường tiếp tục được tiếp sức với 864.500 m² mới từ 28 dự án, với tỷ lệ hạng A chiếm ưu thế tuyệt đối – lên tới 64%, phản ánh xu hướng nâng cấp chất lượng không gian làm việc và sự kỳ vọng vào phân khúc cao cấp.

Bà Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao Bộ phận cho thuê Thương mại Savills Hà Nội, chỉ rõ: Làn sóng giao dịch lớn đang trỗi dậy, dẫn đầu bởi các "ông lớn" ngành tư vấn, công nghệ thông tin - truyền thông (ICT) và tài chính - bảo hiểm - bất động sản (FIRE). Bà nhấn mạnh, đây chính là "mỏ vàng" khách thuê cho các tòa nhà văn phòng hạng A và B đẳng cấp.

Tuy nhiên, bà Minh chỉ rõ, có đến 78% tổng khối lượng giao dịch xuất phát từ nhu cầu dịch chuyển văn phòng. Điều này cho thấy, thay vì bành trướng quy mô, doanh nghiệp đang "toan tính" kỹ lưỡng hơn trong việc tối ưu không gian, nâng cấp môi trường làm việc hoặc kiểm soát chi phí.

"Thị trường văn phòng Hà Nội hiện tại đang nghiêng về phía khách thuê, các chủ tòa nhà hạng A nên "chắc tay" chốt giao dịch, thay vì mạo hiểm neo giá cao", bà Minh khuyến cáo.

Thị trường TP.HCM vẫn duy trì tình hình hoạt động ổn định nhờ giá thuê tăng mặc dù công suất thuê giảm nhẹ. Doanh nghiệp FDI vẫn là động lực chính.

'Gỡ khó' thuế cho doanh nghiệp và người dân: Chuyên gia đề xuất 4 giải pháp cấp bách

FDI 'rót' 82% nhu cầu thuê văn phòng tại TP.HCM

Trong khi Hà Nội "chao đảo" vì nguồn cung mới, thị trường văn phòng TP.HCM trong quý 1/2025 duy trì sự ổn định với 2,8 triệu m² từ 394 dự án. Điểm đáng chú ý là nguồn cung mới tại TP.HCM chủ yếu đến từ sự bùng nổ các dự án hạng C nhỏ lẻ và sự tái xuất của một số tòa nhà, đủ sức "cân" lại việc đóng cửa một dự án ở quận 7.

Cụ thể, nguồn cung văn phòng nghiêng về hạng C chiếm áp đảo với 43%, tiếp theo là hạng B (40%), còn hạng A chỉ 17% (hơn 490.000 m²). Tuy nhiên, hy vọng tươi sáng cho phân khúc hạng A sẽ xuất hiện vào quý III tới với sự đổ bộ của Marina Central Tower. Dự án "vàng" này, tọa lạc tại trung tâm, đạt chuẩn LEED, kết nối thuận tiện với Metro số 1, hứa hẹn bổ sung gần 56.000 m² diện tích chất lượng cao cho thị trường.

Bà Hồng An, Giám đốc cấp cao Bộ phận cho thuê Thương mại Savills TP.HCM, nhận định thị trường văn phòng vẫn ổn định nhờ giá thuê tăng (2% theo quý, 4% theo năm) bất chấp công suất thuê giảm nhẹ (xuống 88%). Nguyên nhân tăng giá chủ yếu do tỷ giá và chính sách điều chỉnh hàng năm. Đáng chú ý, lượng hấp thụ âm (-5.628 m²) tập trung ở hạng A trung tâm và hạng B, trong khi hạng A ngoài trung tâm duy trì được sự ổn định.

Trong 3 quý còn lại của năm 2025, TP.HCM dự kiến đón thêm 105.000 m² từ 8 dự án, với khu vực trung tâm chiếm "thế thượng phong" (76% thị phần từ 5 dự án). Đến năm 2027, thị trường sẽ được tiếp nhận thêm 223.000 m² từ 17 dự án, trong đó hạng C dự kiến dẫn đầu về nguồn cung (40%), theo sát là hạng A (39%) và hạng B (21%).

"Lực đẩy chính cho thị trường văn phòng TP.HCM vẫn đến từ FDI, khi các doanh nghiệp nước ngoài chiếm đến 82% nhu cầu thuê, trong khi các công ty nội địa chỉ đóng góp 18%. Điều này cho thấy sức hút mạnh mẽ của TP.HCM đối với các nhà đầu tư quốc tế và vai trò dẫn dắt của họ trong việc định hình thị trường văn phòng cho thuê", chuyên gia Savills đánh giá.

>>>Chủ tịch Tập đoàn Hòa Bình: Không có đất thì làm sao chúng tôi làm nhà ở xã hội?