Đâu là xu hướng mới đang định hình thị trường bất động sản?

Tại sự kiện "Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026" diễn ra sáng 16/7 tại Hà Nội, Batdongsan.com.vn công bố kết quả khảo sát hơn 1.000 người tiêu dùng trong quý II/2026 với nhiều tín hiệu cho thấy niềm tin trên thị trường đang dần hồi phục.

Theo khảo sát, 56% người được hỏi đánh giá tích cực về thị trường, trong đó 38% lạc quan và 18% rất lạc quan. Tỷ lệ người rất bi quan chỉ còn khoảng 1%, trong khi 28% vẫn tiếp tục quan sát và 15% giữ tâm lý thận trọng.

Bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý kinh doanh cấp cao Batdongsan.com.vn, cho rằng nếu dùng một từ để mô tả tâm lý thị trường trong quý II thì đó là "tỉnh táo".

"Tâm lý tiêu cực đã giảm nhưng thị trường không hưng phấn mà rất cẩn trọng. Đây là nền tâm lý quan trọng để nhu cầu quay lại một cách ổn định", bà Ánh nhận định.

Người mua không còn "phải ở trung tâm"

Điểm đáng chú ý nhất trong khảo sát là sự thay đổi trong tư duy lựa chọn bất động sản.

Nếu trước đây, vị trí trung tâm luôn được xem là tiêu chí hàng đầu thì nay, 69% người được hỏi cho biết sẽ ưu tiên vùng ven hoặc các khu vực đang phát triển trong chiến lược tìm kiếm bất động sản 3-5 năm tới.

Theo ông Đồng Quang Cảnh, Quản lý kinh doanh cấp cao Batdongsan.com.vn, đây không đơn thuần là câu chuyện giá rẻ.

"Người mua chấp nhận ở xa trung tâm để đổi lấy không gian sống lớn hơn, mức giá dễ tiếp cận hơn và kết nối hạ tầng trong tương lai. Khác với các chu kỳ trước, lợi thế cạnh tranh của vùng ven hiện nay nằm ở kỳ vọng còn dư địa phát triển và một tương lai đủ rõ ràng", ông Cảnh phân tích.

Sự dịch chuyển này cho thấy người mua ngày càng coi trọng giá trị sử dụng thực tế, khả năng chi trả và tiềm năng tăng trưởng dài hạn, thay vì chỉ tập trung vào vị trí trung tâm như trước.

Hà Nội và TP.HCM khác nhau về khẩu vị đầu tư

Dù cùng duy trì kỳ vọng tích cực về triển vọng giá bất động sản, nhà đầu tư tại Hà Nội và TP.HCM đang theo đuổi những chiến lược khác nhau.

Theo khảo sát, nhà đầu tư TP.HCM quan tâm nhiều hơn đến các khu vực hưởng lợi từ metro, sáp nhập địa giới và các trung tâm phát triển mới.

Trong khi đó, nhà đầu tư Hà Nội ưu tiên các khu vực gắn với đường vành đai, hạ tầng liên vùng và quá trình mở rộng không gian đô thị.

Khác biệt cũng thể hiện ở thời gian nắm giữ. Nhà đầu tư Hà Nội thiên về chiến lược ngắn và trung hạn, còn tại TP.HCM, tỷ trọng nhà đầu tư theo đuổi chiến lược dài hạn cao hơn.

Theo ông Đồng Quang Cảnh, hạ tầng vẫn là yếu tố quyết định nhưng không còn được nhìn nhận theo cách cũ.

"Hạ tầng chỉ thực sự tạo giá trị khi có tiến độ và khả năng chuyển hóa thành kết nối thật. Càng đi xa trung tâm, nhà đầu tư càng phải định giá kỹ độ trễ hiện thực hóa của hạ tầng, thay vì chỉ mua theo câu chuyện kỳ vọng."

Pháp lý rõ ràng và lãi suất ổn định trở thành ưu tiên

Khảo sát cũng cho thấy người tiêu dùng đánh giá 6 tháng tới là thời điểm phù hợp để mua và đầu tư hơn là bán.

Đáng chú ý, dòng tiền có xu hướng tập trung vào những sản phẩm mang tính phòng thủ, ưu tiên pháp lý minh bạch, hạ tầng hoàn thiện và cộng đồng dân cư ổn định, thay vì chạy theo những cơ hội đầu cơ ngắn hạn.

Bên cạnh đó, lãi suất tiếp tục là biến số có ảnh hưởng lớn đến quyết định xuống tiền. Theo Batdongsan.com.vn, phần lớn người được khảo sát không kỳ vọng lãi suất sẽ giảm mạnh nhưng cũng không lo ngại nguy cơ tăng đột biến. Tuy nhiên, có sự chênh lệch đáng kể giữa mặt bằng lãi suất hiện nay và mức người mua có thể chấp nhận.

Trong khi lãi suất vay mua nhà thực tế đang dao động 8-12%/năm, người tiêu dùng cho rằng 5-7%/năm mới là vùng phù hợp để vay mua bất động sản. Đặc biệt, khi lãi suất vượt 7%/năm, tâm lý người mua bắt đầu phân hóa. Nếu vượt 9%/năm, sức chịu đựng giảm rõ rệt và phần lớn sẽ cân nhắc lại quyết định xuống tiền.

Theo bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, ở giai đoạn hiện nay, lãi suất không chỉ là chi phí vốn mà còn phản ánh mức độ niềm tin của người mua đối với thị trường.

"Người tiêu dùng không còn chờ đợi mức lãi suất thấp kỷ lục, mà cần một mặt bằng lãi suất đủ ổn định để có thể cân đối tài chính trong dài hạn", bà Ánh nhấn mạnh.