Đề xuất áp dụng giá trần đối với nhà ở xã hội để kiểm soát cơn sốt giá

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến dự thảo Nghị quyết thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) để trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 9.

Trong báo cáo thẩm định, Bộ Tư pháp đề nghị bổ sung quy định về giá trần đối với nhà ở xã hội để bán và cho thuê, nhằm đảm bảo khả năng tiếp cận nhà ở cho người thu nhập thấp. Đồng thời, Bộ Tư pháp cũng kiến nghị bổ sung quy định hậu kiểm, tránh tình trạng lạm dụng chính sách.

Theo quy định hiện hành, giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư xác định trên cơ sở tính đủ chi phí đầu tư, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức (không quá 10%), sau đó được UBND tỉnh thẩm định. Mức giá này không bao gồm các khoản ưu đãi của Nhà nước.

Đề xuất của Bộ Tư pháp xuất phát từ thực tế giá bán nhà ở xã hội tại nhiều dự án mới liên tục tăng cao.

Cụ thể, tại Hà Nội, dự án tại Khu đô thị Hạ Đình, xã Tân Triều, huyện Thanh Trì đang có giá tạm tính 25 triệu đồng/m2, tương đương 1,75 tỷ đồng cho căn hộ lớn nhất.

Tại xã Kim Hoa (huyện Mê Linh), hơn 700 căn hộ xã hội dự kiến có giá 21,2 triệu đồng/m2, còn dự án tại ô đất CT3, Khu đô thị Kim Chung (Đông Anh) có mức giá 18,4 triệu đồng/m2.

So với giai đoạn trước 2023, khi giá nhà ở xã hội tại Hà Nội chỉ dao động từ 13-17 triệu đồng/m2, mức tăng hiện nay được cho là quá nhanh. Trong khi đó, suất đầu tư với loại hình nhà ở này (dưới 20 tầng) chỉ khoảng 5,6-8,8 triệu đồng/m2 theo công bố của Bộ Xây dựng.

>> Vingroup (VIC) khởi công đại đô thị hơn 23.000 tỷ tại thành phố lớn thứ 2 miền Bắc Việt Nam

Tình trạng giá nhà ở xã hội tăng mạnh cũng xuất hiện tại các địa phương khác. Điển hình, dự án tại lô đất NOXH-02 thuộc khu đô thị trung tâm TP. Thanh Hóa (Vinhomes Star City) hiện có giá lên tới 20,65 triệu đồng/m2.

Thực tế, đề xuất áp giá trần với nhà ở xã hội không phải là mới. Tháng 6/2023, khi lấy ý kiến cho dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Tài chính từng kiến nghị Nhà nước cần duyệt giá và quy định giá trần với loại hình này, nhằm đảm bảo đúng đối tượng thụ hưởng và tránh tình trạng "hô biến" nhà ở xã hội thành nhà ở thương mại. Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ 1/8/2024) không đề cập nội dung này.

Liên quan đến đề xuất giá trần, Bộ Xây dựng cho rằng cần tiếp tục nghiên cứu, đánh giá kỹ lưỡng.

Theo Luật Nhà ở 2023, giá thuê nhà xã hội (bao gồm kinh phí bảo trì) được xác định theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người thuê, căn cứ trên khung giá do UBND cấp tỉnh ban hành.

Chẳng hạn, tại Hà Nội, mức giá thuê cao nhất là 198.000 đồng/m2/tháng (tương đương gần 14 triệu đồng cho căn hộ 70m2), trong khi tại Hải Phòng là 121.900 đồng/m2/tháng (khoảng 8,5 triệu đồng với căn 70m2).

Với lý do đó, Bộ Xây dựng đề xuất chưa bổ sung quy định giá trần vào dự thảo Nghị quyết. Tuy nhiên, ý kiến về hậu kiểm chính sách nhà ở xã hội đã được tiếp thu và đưa vào dự thảo lần này.

Bên cạnh đó, Bộ Tư pháp cũng đề nghị giao cơ quan Nhà nước thực hiện việc xét duyệt hồ sơ mua nhà ở xã hội thay vì để doanh nghiệp tự xét duyệt, nhằm đảm bảo tính minh bạch.

Cơ quan này đồng thời đề xuất chế tài buộc chủ đầu tư chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư khác nếu chậm tiến độ, tránh lãng phí và đảm bảo quyền lợi người dân.

Phản hồi về nội dung này, Bộ Xây dựng cho biết đang xây dựng hệ thống thông tin nhà ở và thị trường bất động sản, trong đó tích hợp dữ liệu người mua nhà ở xã hội để theo dõi, quản lý.

Về trách nhiệm chủ đầu tư, Bộ khẳng định đã bổ sung quy định doanh nghiệp phải chịu trách nhiệm toàn diện về tiến độ, đảm bảo không trục lợi chính sách, phòng chống tham nhũng... trong dự thảo Nghị quyết.