Quy hoạch Hà Nội 100 năm: Siêu dự án sông Hồng 730.000 tỷ sẽ định hình lại bản đồ BĐS, tư duy 'bám mặt phố' có còn phù hợp?

Quy hoạch Hà Nội với tầm nhìn 100 năm được phê duyệt không chỉ đơn thuần là một bản đồ về hạ tầng kỹ thuật mà còn là một bước ngoặt lịch sử, có khả năng thay đổi hoàn toàn dòng chảy của tiền bạc, tài sản và cơ hội sống của hàng triệu người dân.

Chia sẻ trong talkshow "Quy hoạch Hà Nội 100 năm: Dòng tiền bất động sản lộ diện - Sốt đất hay bẫy chôn vốn?", chuyên gia Rich Nguyễn, nhà sáng lập Học viện Bất động sản Rich Nguyễn Academy cho rằng, thị trường đang chứng kiến một nghịch lý chưa từng có. Trong khi các đại dự án hạ tầng được công bố thường kích hoạt những cơn sốt đất, thì lần này, nhiều khu vực vùng ven và đất dân gần các trục đường lớn lại rơi vào trạng thái chững lại.

Sự trầm lắng này xuất phát từ tâm lý thận trọng của người dân trước thông tin rà soát và thu hồi đất, trong khi giá nhà nội đô vẫn liên tục xác lập những mặt bằng giá mới, vượt ngưỡng 100 triệu đồng mỗi mét vuông và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Theo chuyên gia, điều này đặt ra câu hỏi về việc liệu đây sẽ là khởi đầu của một chu kỳ phát triển mới hay một giai đoạn tái phân bổ nguồn lực và tài sản, đòi hỏi người dân và nhà đầu tư phải có sự chuẩn bị, am hiểu thị trường để thích ứng.

Quy hoạch đa cực làm thay đổi tư duy đầu tư, chiến lược 'bám mặt phố' không còn là lợi thế tuyệt đối

Phân tích về bản chất của quy hoạch lần này, chuyên gia Rich Nguyễn cho rằng sự khác biệt cốt lõi nằm ở việc chuyển đổi từ mô hình đô thị đơn cực sang đa cực. Trước đây, Hà Nội phát triển theo hướng lấy trung tâm là các quận lõi như Hoàn Kiếm, Ba Đình làm hạt nhân để lan tỏa, nhưng quy hoạch mới định hướng phát triển đa cực, đa tầng và đa lớp với chín trung tâm khác nhau.

Sự thay đổi này khiến dòng tiền, việc làm, thu nhập và hạ tầng sẽ không còn dồn vào một điểm duy nhất, đồng nghĩa với việc những tư duy đầu tư cũ dựa trên sự độc tôn của vùng lõi sẽ không còn phát huy hiệu quả.

Đặc biệt, trong bối cảnh hiện nay khi các bản quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 chưa được công bố rộng rãi, nhiều người dân nội đô vẫn quan tâm đến khả năng các tuyến đường mới có thể ảnh hưởng đến nhà ở của mình.

Theo chuyên gia Rich Nguyễn, điều này cũng đặt ra những bài toán mới đối với các nhà đầu tư từng thành công với chiến lược "bám mặt phố", khi cần tính đến khả năng giải tỏa trong quá trình triển khai quy hoạch. Bên cạnh đó, ông cho rằng đơn giá bồi thường theo bảng giá nhà nước, dù đã được cập nhật, vẫn thường chỉ đạt tối đa khoảng 50% giá thị trường.

Trước bối cảnh này, thị trường đang xuất hiện hai xu hướng trái chiều. Một bộ phận nhà đầu tư lựa chọn thận trọng hơn trước các thông tin quy hoạch, trong khi một số khác lại tìm mua đất nằm trong khu vực quy hoạch với kỳ vọng Luật Đất đai mới sẽ giúp họ nhận được mức đền bù cao hơn.

Tuy nhiên, chuyên gia Rich Nguyễn cho rằng đây là chiến lược tiềm ẩn nhiều rủi ro do thời gian triển khai quy hoạch có thể kéo dài. Thực tế, nhiều khu vực dù đã có quy hoạch nhưng nhiều năm vẫn chưa được triển khai, khiến người mua rơi vào tình trạng không thể xây dựng, chuyển nhượng hoặc nhận đền bù ngay.

Theo ông, việc gom đất quy hoạch ở nội đô trong giai đoạn hiện nay cần được cân nhắc kỹ lưỡng, bởi giá đất theo bảng giá nhà nước thường khó bằng được giá giao dịch thực tế, khiến biên độ lợi nhuận có thể không đủ bù đắp các rủi ro phát sinh.

Về mặt bằng giá nhà tại Hà Nội, chuyên gia Rich Nguyễn nhận định việc chung cư phân khúc hạng trung vượt mốc 100 triệu đồng mỗi mét vuông là một dấu hiệu "bất bình thường" và đang cao hơn so với quỹ đạo mà ông đánh giá là hợp lý.

Theo phân tích của ông, khi Hà Nội phát triển theo mô hình đa cực, vai trò của các khu vực như Đống Đa, Ba Đình hay Hoàn Kiếm có thể sẽ có sự chuyển dịch, với việc tập trung nhiều hơn vào các giá trị lịch sử, văn hóa và du lịch, thay vì tiếp tục giữ vai trò trung tâm giao thương như trước đây.

Những chợ truyền thống như Đồng Xuân cũng có thể dần gia tăng giá trị tham quan, bên cạnh chức năng kinh doanh. Trong khi đó, các quận như Cầu Giấy và Nam Từ Liêm được ông đánh giá có tiềm năng trở thành những điểm kết nối quan trọng giữa các cực phát triển, góp phần định hình diện mạo mới của Thủ đô trong khoảng 20-30 năm tới.

Đáng chú ý, chuyên gia Rich Nguyễn lưu ý nhà đầu tư cần cân nhắc rủi ro tài chính khi cố gắng "lên tàu" bất động sản bằng mọi giá, đặc biệt là sử dụng vốn vay ngân hàng với lãi suất thả nổi từ 10% đến 14%.

Theo ông, đây là cách tiếp cận tiềm ẩn nhiều rủi ro, bởi khi Hà Nội phát triển theo mô hình đa cực, quỹ đất tại các cực mới sẽ dồi dào hơn và giá thành có thể thấp hơn nhờ chi phí thuế đất thấp. Vì vậy, việc tập trung đầu tư vào các khu vực trung tâm hiện nay với tỷ lệ đòn bẩy tài chính lớn có thể tạo áp lực đáng kể lên dòng tiền của nhà đầu tư nếu thị trường diễn biến không như kỳ vọng.

Ngoài ra, ông cũng chỉ ra một rủi ro khác là bất động sản nghỉ dưỡng, nơi nhà đầu tư dễ bị đánh lừa bởi cảm xúc nhất thời mà quên đi các điều kiện về nghề khai thác và nguồn vốn dài hạn, dẫn đến việc phải ôm những tài sản bỏ hoang, không có dòng tiền thực tế.

Siêu dự án sông Hồng hơn 730.000 tỷ đồng và những cực tăng trưởng mới định hình bản đồ bất động sản Hà Nội

Trong bức tranh quy hoạch 100 năm, trục cảnh quan sông Hồng được xác định là "linh hồn" và xương sống với siêu dự án có tổng mức đầu tư khoảng hơn 730.000 tỷ đồng.

Theo chuyên gia Rich Nguyễn, đây không phải là một ý tưởng mang tính định hướng đơn thuần mà là chiến lược nhằm tái thiết lập không gian đô thị, đưa sông Hồng trở thành trục di sản và văn hóa trọng điểm. Ông cho rằng mô hình "đổi đất lấy hạ tầng" có thể góp phần hình thành các khu đô thị hiện đại.

Tuy nhiên, chuyên gia cũng khuyến nghị nhà đầu tư cá nhân nên thận trọng, tránh đưa ra quyết định quá sớm khi quy hoạch chi tiết chưa được làm rõ để hạn chế những rủi ro có thể phát sinh trong quá trình triển khai.

Bên cạnh đó, các cực tăng trưởng khác như Đông Anh - trung tâm tài chính và logistics, hay Hòa Lạc - cực công nghệ cao và AI, cũng đang thu hút dòng vốn lớn. Tuy nhiên, tại Đông Anh, mức giá đất trong làng xã đã bị đẩy lên khá cao, từ 70 đến 100 triệu đồng mỗi mét vuông, trong khi tính thanh khoản hiện rất kém.

Đối với Hòa Lạc, dù có tiềm năng dài hạn nhưng tiến độ phát triển thực tế vẫn chậm hơn so với kỳ vọng và giá đất thường tăng theo các cơn sóng tin đồn thay vì giá trị khai thác thực tế.

Ngay cả Phú Xuyên, khu vực gắn với sân bay thứ hai phía Nam, cũng chỉ là câu chuyện của tương lai xa sau năm 2035, đòi hỏi nhà đầu tư phải có tầm nhìn dài hạn và sự chuẩn bị kỹ lưỡng về dòng vốn để không bị chôn vốn quá lâu.

Chuyên gia Rich Nguyễn nhấn mạnh rằng chúng ta đang bước vào "Kỷ nguyên vươn mình của dân tộc" với những mục tiêu đột phá về GDP và phát triển hạ tầng. Quy hoạch Hà Nội 100 năm chính là điểm khởi đầu cho hành trình này, hướng tới giải quyết bài toán tắc nghẽn đô thị và đáp ứng nhu cầu nhà ở cho quy mô dân số có thể lên tới 20 triệu người vào năm 2045.

Theo ông, trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn phát triển mới, sự chuyên nghiệp, am hiểu các yếu tố vĩ mô và khả năng quản trị rủi ro sẽ đóng vai trò quan trọng đối với nhà đầu tư. Ông cũng cho rằng những người đầu tư theo tâm lý đám đông (FOMO) hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức mà thiếu sự phân tích, đánh giá kỹ lưỡng có thể sẽ gặp nhiều thách thức hơn trong quá trình thị trường tái cấu trúc.