Định giá đất sai, loạt dự án bị truy thu tiền tỷ, nên bỏ phương pháp thặng dư?

Xác định giá trị đất là một bước quan trọng trong quá trình phát triển của dự án bất động sản. Hiện tại, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang tiến hành thu thập ý kiến từ các bộ, ngành và cơ quan liên quan về việc sửa đổi dự thảo Nghị định 44 quy định về giá đất và Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36 quy định chi tiết phương pháp định giá đất.

Trong số các đề xuất sửa đổi, có nhiều quan điểm khác nhau xoay quanh các phương pháp định giá đất hiện tại, đặc biệt là việc loại bỏ phương pháp thặng dư đang là vấn đề tranh cãi.

Truy thu hàng chục tỷ đồng sau thanh tra 

Quá trình Thanh tra Chính phủ (TTCP) thực hiện thanh tra đất đai tại một số địa phương đã phát hiện nhiều dự án bất động sản áp dụng phương pháp định giá đất theo phương pháp thặng dư không đúng quy định.

Đơn cử, tại Hà Nam, tại thông báo kết luận thanh tra việc chấp hành quy định pháp luật trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, quản lý đầu tư xây dựng cơ bản tại tỉnh (giai đoạn 2012 – 2018), UBND tỉnh Hà Nam xác định tiền sử dụng đất đối với một số dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đô thị, khu nhà ở theo phương pháp thặng dư. 

Trong đó, chỉ quy đổi tổng doanh thu phát triển về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất mà không thực hiện quy đổi tổng chi phí phát triển.

Mặt khác, khi quy đổi tổng doanh thu phát triển đã áp dụng tỷ suất chiết khấu không đúng với mức lãi suất cho vay trung hạn bình quân tại thời điểm định giá đất của các ngân hàng thương mại nhà nước. Đưa thuế VAT và tính thêm lãi vay ngân hàng vào tổng chi phí phát triển khi xác định tiền sử dụng đất, không đúng quy định, làm giảm tiền sử dụng đất phải nộp vào ngân sách Nhà nước.

Theo đó, sau khi loại bỏ khoản VAT không đúng quy định thì số tiền sử dụng đất phải nộp bổ sung tạm tính gần 58 tỷ đồng, gồm: Dự án hạ tầng kỹ thuật khu đô thị Đồng Văn Xanh hơn 46 tỷ đồng; Dự án hạ tầng kỹ thuật khu đô thị mới River Silk City hơn 8,2 tỷ đồng và Dự án hạ tầng kỹ thuật khu đô thị Phú Cường hơn 3,5 tỷ đồng.

Hay tại kết luận thanh tra trách nhiệm của UBND tỉnh Yên Bái trong việc thực hiện pháp luật về thanh tra, tiếp công dân, giải quyết khiếu nại, tố cáo, phòng, chống tham nhũng giai đoạn 2015-2020; công tác quản lý, sử dụng đất đai và công tác quản lý đầu tư xây dựng cơ bản trên địa bàn tỉnh Yên Bái giai đoạn 2010-2020.

UBND tỉnh Yên Bái xác định giá đất theo phương pháp thặng dư, áp dụng suất đầu tư của Bộ Xây dựng và Bộ TN&MT.

Trong đó, có khoản lợi nhuận trước thuế 5,5% trong chi phí xây dựng và khoản lợi nhuận của nhà đầu tư 14% đã đưa vào tổng chi phí phát triển để giảm trừ tiền sử dụng đất đối với 6 dự án không đúng quy định.

Đó là, dự án Nhà ở thương mại tổ 11, thị trấn Yên Thế, huyện Lục Yên; Nhà ở thương mại thị trấn Yên Thế và xã Yên Thắng, huyện Lục Yên; Nhà ở thương mại tổ dân phố số 7, phường Phú Trạng, TX Nghĩa Lộ; Nhà ở thương mại tổ dân phố 8, phường Minh Tân, TP Yên Bái; Nhà ở thương mại tổ 14, phường Yên Ninh, TP Yên Bái và Khu dân cư nông thôn mới xã Giới Phiên, TP Yên Bái.

Không nên bỏ phương pháp thặng dư khi định giá đất

Phân tích về các phương pháp định giá đất, bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn, Savills TP.HCM cho rằng, phương pháp so sánh phù hợp với những bất động sản có diện tích nhỏ, và số lượng giao dịch tương đồng là phổ biến. 

Tuy nhiên, phương pháp này có sự hạn chế về mặt dữ liệu, các thông tin giao dịch thu thập được có sự chênh lệch về giá trị giao dịch thực và giá trị giao dịch trên hợp đồng; chi tiết về giao dịch không được công bố đầy đủ thông tin. 

Trong trường hợp bất động sản có diện tích lớn, hoặc dự án phát triển, thì số lượng bất động sản so sánh tương đồng rất hạn chế, dẫn đến phải thực hiện các điều chỉnh lớn, ảnh hưởng đến tính chính xác của kết quả định giá.

Với phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, hệ số điều chỉnh được áp dụng cố định trong một giai đoạn, không phản ánh được sự biến động thị trường trong thời gian ngắn. Ngoài ra, hệ số điều chỉnh cũng dựa trên kết quả phân tích dữ liệu về giao dịch đất đai hạn chế và không chính xác.

Trong khi đó, theo bà Giang, phương pháp thặng dư sẽ phù hợp hơn khi định giá những khu đất lớn và đang trong quá trình phát triển. Phương pháp này lấy doanh thu ước tính trừ chi phí đầu tư ước tính để ra giá trị đất còn lại. 

Do vậy, bà Giang cho rằng phương pháp thặng dư nên được giữ lại bởi phương pháp này phù hợp trong việc ước tính những khu đất có tiềm năng phát triển hoặc tái phát triển.

Chia sẻ quan điểm trong hội thảo định giá đất mới đây, ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam cho rằng, nếu bãi bỏ phương pháp thặng dư sẽ là không chuẩn xác cả về khoa học và thực tiễn. 

Bởi theo ông, để tìm ra giá thị trường của một khu đất, một thửa đất, người ta không thể áp dụng cùng chung tất cả các phương pháp mà phải căn cứ vào các điều kiện cụ thể của từng loại đất về dữ liệu thông tin đất đai, mục đích sử dụng, về thị trường, giao dịch, về khả năng sinh lợi của đất.