Dự thảo Luật Nhà ở mới: Cải tạo chung cư cũ từ năm 1994 trở về trước, chủ căn hộ nhận 1 trong 4 hình thức bồi thường

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) bổ sung quy định riêng với chung cư cũ xây dựng từ năm 1994 trở về trước. Khi cải tạo, xây dựng lại, chủ sở hữu có thể được bồi thường bằng nhà tái định cư, nhà ở xã hội, tiền hoặc quyền sử dụng đất có giá trị tương đương.

Cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ là một trong những nội dung được Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi nhằm tháo gỡ những vướng mắc kéo dài trong thực tế. Điểm đáng chú ý là dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lần đầu bổ sung khái niệm “chung cư cũ”, đồng thời thiết kế cơ chế bồi thường, tái định cư riêng cho nhóm công trình này.

Theo dự thảo, “chung cư cũ” là nhà chung cư được đầu tư xây dựng từ năm 1994 trở về trước. Việc xác định nhóm công trình này nhằm phân định rõ cơ chế xử lý khi chung cư hết thời hạn sử dụng, xuống cấp hoặc phải phá dỡ để xây dựng lại.

Tại dự thảo, đối với chung cư cũ, trọng tâm được đặt vào việc bảo đảm quyền lợi của các chủ sở hữu khi công trình phải cải tạo, xây dựng lại. Chủ căn hộ không phải tự bỏ kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư mà được áp dụng cơ chế bồi thường, tái định cư theo phương án được phê duyệt.

Dự thảo Luật Nhà ở: Chủ căn hộ được lựa chọn 4 hình thức bồi thường

Theo Điều 104 của dự thảo, hình thức bồi thường đối với chủ sở hữu chung cư cũ được ghi rõ trong phương án bồi thường, tái định cư. Chủ sở hữu được lựa chọn một trong các hình thức gồm:

- Bồi thường bằng nhà ở phục vụ tái định cư.

- Bồi thường bằng nhà ở xã hội.

- Bồi thường bằng tiền.

- Bồi thường bằng quyền sử dụng đất có giá trị tương đương với giá trị nhà ở phục vụ tái định cư.

Đây là điểm quan trọng trong cơ chế xử lý chung cư cũ, bởi quyền lợi của chủ căn hộ được xác định ngay trong phương án bồi thường, thay vì chỉ dừng ở việc bố trí một chỗ ở mới.

Trường hợp theo quy hoạch đã được phê duyệt, khu đất tiếp tục được xây dựng lại nhà chung cư, các chủ sở hữu được bố trí tái định cư tại chỗ theo phương án bồi thường, tái định cư đã được phê duyệt. Đối với chung cư cũ, việc bồi thường được thực hiện theo hệ số K.

Căn cứ Nghị định 94/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, hệ số K hiện áp dụng đối với căn hộ tầng 1 dao động từ 1 đến 2 lần diện tích sử dụng căn hộ được ghi trong giấy chứng nhận. Với căn hộ từ tầng 2 trở lên, hệ số K ở mức 1-1,5 lần diện tích sử dụng.

Như vậy, hệ số K là một trong những căn cứ quan trọng để xác định diện tích căn hộ tái định cư mà chủ sở hữu chung cư cũ được nhận khi công trình được xây dựng lại.

Dự thảo cũng quy định phương án bồi thường, tái định cư phải thể hiện cụ thể hệ số K diện tích căn hộ đối với chung cư cũ. Cùng với đó là vị trí, diện tích căn hộ cũ, vị trí và diện tích nhà ở phục vụ tái định cư, hình thức bố trí tái định cư, thời gian thực hiện dự án, thời gian hoàn thành việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời.

Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời phải bảo đảm công khai, minh bạch, khách quan và tuân thủ phương án đã được phê duyệt.

Một nguyên tắc khác được đặt ra là diện tích căn hộ bố trí tái định cư không được thấp hơn diện tích căn hộ theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư. Theo quy chuẩn hiện nay, căn hộ chung cư phải có tối thiểu một phòng ở và một khu vệ sinh, đồng thời diện tích sử dụng tối thiểu không nhỏ hơn 25 m2.

Nếu không xây lại tại chỗ, người dân được bố trí tái định cư

Không phải mọi trường hợp phá dỡ chung cư cũ đều tiếp tục xây dựng nhà chung cư trên chính khu đất cũ. Dự thảo phân định phương án xử lý dựa trên quy hoạch đã được phê duyệt.

Nếu khu đất tiếp tục được xây dựng lại nhà chung cư, chủ sở hữu được tái định cư tại chỗ theo phương án bồi thường. Ngược lại, nếu theo quy hoạch được phê duyệt không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư, các chủ sở hữu được bố trí nhà ở phục vụ tái định cư theo quy định.

Đối với chủ sở hữu có nhu cầu tái định cư bằng nhà ở, thuê nhà ở hoặc tái định cư bằng quyền sử dụng đất theo thỏa thuận, dự thảo cũng đặt ra cơ chế bố trí chỗ ở tạm thời trong thời gian thực hiện dự án.

Chỗ ở tạm thời phải bảo đảm yêu cầu, điều kiện về hạ tầng phục vụ sinh hoạt. Cơ quan có thẩm quyền được UBND cấp tỉnh giao hoặc chủ đầu tư có trách nhiệm bố trí chỗ ở tạm thời hoặc thanh toán tiền để người dân tự lo chỗ ở trong thời gian dự án được triển khai.

Ngoài phương án tái định cư, căn cứ điều kiện thực tế của địa phương, UBND cấp tỉnh có thể quyết định hỗ trợ kinh phí cho người được bố trí tái định cư từ nguồn ngân sách địa phương theo trình tự, thủ tục của pháp luật về ngân sách nhà nước.

Một điểm khác được dự thảo quy định là việc bố trí nhà ở phục vụ tái định cư được thực hiện thông qua hợp đồng mua bán, thuê mua hoặc thuê nhà ở phục vụ tái định cư theo quy định của Luật Nhà ở.

Khi lập phương án bồi thường, tái định cư, ngoài hệ số K, các khoản tiền chênh lệch nếu có giữa giá trị nhà ở phục vụ tái định cư và giá trị nhà ở chủ sở hữu nhận theo phương án cũng phải được xác định. Phương án đồng thời phải thể hiện kinh phí hỗ trợ di dời, thuê nhà ở tạm thời và các kinh phí liên quan khác nếu có.

Đáng chú ý, kinh phí phá dỡ chung cư cũ được xác định trong tổng mức đầu tư của dự án cải tạo, xây dựng lại. Trường hợp phải phá dỡ khẩn cấp để bảo đảm an toàn cho các công trình xây dựng xung quanh, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh hoặc cơ quan được UBND cấp tỉnh giao có trách nhiệm lập phương án phá dỡ, báo cáo UBND cấp tỉnh quyết định tổ chức thực hiện. Sau đó, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm hoàn trả kinh phí phá dỡ khẩn cấp cho cơ quan nhà nước đã thực hiện việc phá dỡ.

Theo bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) chia sẻ tại hội thảo mới đây, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ là một điểm nghẽn trong thời gian qua. Tình trạng này không chỉ liên quan đến việc tổ chức phá dỡ, xây dựng lại mà còn ảnh hưởng đến an toàn và tính mạng của người dân đang sinh sống tại các công trình xuống cấp.

Bà Hằng cho biết Luật Nhà ở hiện hành đã có quy định về thời điểm phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư nhưng chưa cụ thể về nghĩa vụ. Vì vậy, chủ đầu tư hoặc cơ quan quản lý nhà nước gặp nhiều khó khăn khi triển khai phá dỡ, trong đó có tâm lý lo ngại của người dân về việc quyền lợi bị ảnh hưởng.

Cũng theo bà Hằng, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) làm rõ rằng sau khi hết thời hạn sử dụng nhà chung cư, tài sản của người dân không bị mất đi. Thay vào đó, các quyền của chủ sở hữu được cụ thể hóa, trong đó có quyền nhận bồi thường bằng nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội hoặc bằng tiền đối với quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phân bổ mà mình sở hữu.

Việc dự thảo dành cơ chế riêng cho chung cư cũ được nhiều chuyên gia đánh giá là phù hợp về nguyên tắc, bởi đây là nhóm công trình có lịch sử hình thành từ trước năm 1994 và cần có cơ chế bồi thường, tái định cư để xử lý những tồn tại trước đây.

Theo kế hoạch, Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ được trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp thường lệ cuối năm nay. Nếu được thông qua, các quy định mới sẽ là cơ sở pháp lý để cụ thể hóa quyền lợi của chủ sở hữu khi chung cư cũ phải phá dỡ, cải tạo và xây dựng lại.