FDI tăng mạnh, quỹ đất khu công nghiệp trở thành 'mỏ vàng' đón dòng vốn công nghệ cao

Thị trường bất động sản công nghiệp hiện nay đang đứng trước một nghịch lý đáng chú ý khi dòng vốn đầu tư nước ngoài tiếp tục tăng mạnh, nhưng không phải doanh nghiệp sở hữu quỹ đất nào cũng có thể chuyển hóa ngay cơ hội này thành doanh thu và lợi nhuận.

Báo cáo ngành mới nhất của MBS Research cho thấy lợi nhuận quý III/2026 của nhóm doanh nghiệp khu công nghiệp có sự phân hóa rõ rệt, chủ yếu phụ thuộc vào tiến độ bàn giao đất và các hoạt động kinh doanh khác. MBS dự phóng lợi nhuận ròng của các doanh nghiệp trong phạm vi nghiên cứu tăng 52% so với cùng kỳ, nhưng mức tăng giữa từng doanh nghiệp rất khác nhau.

Phía sau những con số lợi nhuận này là một vấn đề quan trọng hơn đối với thị trường bất động sản công nghiệp: quỹ đất thực sự có giá trị khi có thể đưa vào khai thác và bàn giao cho khách thuê.

FDI tăng mạnh, nhưng "khẩu vị" đối với quỹ đất cũng thay đổi

Theo MBS Research, trong 8 tháng đầu năm 2026, vốn FDI giải ngân đạt 14,2 tỷ USD, tăng 13% so với cùng kỳ; vốn đăng ký mới đạt 12,2 tỷ USD, tăng tới 86%. Hoạt động xuất nhập khẩu của khu vực doanh nghiệp FDI cũng tăng mạnh, lần lượt 30% và 45%. Đáng chú ý, dòng vốn đang hướng nhiều hơn tới công nghệ cao, bán dẫn, AI và các dự án trung tâm dữ liệu.

Số liệu của Cục Thống kê, Bộ Tài chính cũng cho thấy tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam trong 8 tháng đạt 40,63 tỷ USD, tăng 55,4% so với cùng kỳ; riêng vốn FDI thực hiện đạt 17,25 tỷ USD, tăng 12% và là mức cao nhất trong cùng kỳ 5 năm. Công nghiệp chế biến, chế tạo tiếp tục đứng đầu về vốn đăng ký mới với 12,15 tỷ USD, tương đương 55,9% tổng vốn. Điều này đang làm thay đổi cách nhìn về bất động sản công nghiệp.

Nếu trước đây cuộc đua chủ yếu xoay quanh việc ai có nhiều hecta đất hơn, thì hiện nay câu hỏi quan trọng hơn là quỹ đất đó nằm ở đâu, pháp lý đến đâu, hạ tầng đã hoàn thiện chưa và có thể đưa vào khai thác với tốc độ nào.

Đặc biệt, nhóm khách thuê công nghệ cao, sản xuất điện tử, bán dẫn hay trung tâm dữ liệu thường đòi hỏi tiêu chuẩn cao hơn về hạ tầng kỹ thuật, điện, viễn thông, môi trường và khả năng mở rộng. Vì vậy, một khu đất lớn nhưng chưa hoàn thiện hạ tầng chưa chắc tạo ra giá trị tương đương với diện tích nhỏ hơn nhưng có thể bàn giao ngay.

Quỹ đất bắt đầu được "định giá" bằng khả năng bàn giao

Đây cũng là lý do tiến độ bàn giao đất đang trở thành biến số lớn trong kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp KCN. MBS dự phóng trong quý III/2026, BCM có thể ghi nhận lợi nhuận từ khoảng 400 căn tại dự án Khu tái định cư Hòa Lợi và tiếp tục hưởng lợi từ các công ty liên doanh, liên kết. Với VGC, diện tích đất KCN bàn giao được dự báo đạt khoảng 25-30ha, cao hơn mức khoảng 20ha của cùng kỳ năm trước.

Trong khi đó, KBC đang sở hữu lượng backlog khoảng 170ha tính đến cuối quý II/2026. MBS kỳ vọng doanh nghiệp bàn giao khoảng 20ha trong quý III tại CCN Hưng Yên và KCN Lộc Giang. Với IDC, diện tích đất KCN bàn giao được dự phóng khoảng 20ha, chủ yếu tại KCN Hựu Thạnh và Phú Mỹ II mở rộng.

Những con số này cho thấy một đặc điểm quan trọng của bất động sản công nghiệp khi doanh thu không chỉ phụ thuộc vào lượng đất đang nắm giữ mà phụ thuộc vào khả năng biến quỹ đất thành sản phẩm thương mại. Đó cũng là lý do những doanh nghiệp có quỹ đất lớn nhưng thủ tục kéo dài hoặc chưa thể bàn giao cho khách thuê có thể không hưởng lợi ngay cả khi thị trường FDI đang tăng trưởng tích cực.

Một thay đổi khác đang diễn ra là nhu cầu đối với bất động sản công nghiệp ngày càng đa dạng. Doanh nghiệp sản xuất không nhất thiết phải mua hoặc thuê dài hạn một diện tích đất lớn rồi tự xây dựng từ đầu. Nhà xưởng xây sẵn, kho xây sẵn và các mô hình phát triển theo yêu cầu đang trở thành một phần quan trọng của thị trường.

Dữ liệu CBRE cho thấy trong nửa đầu năm 2026, thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam ghi nhận diện tích hấp thụ đất công nghiệp đạt 124ha, tăng 125% so với cùng kỳ. Riêng phân khúc kho xưởng xây sẵn ghi nhận mức hấp thụ khoảng 0,37 triệu m2, trong khi tỷ lệ lấp đầy đạt 91% đối với nhà xưởng xây sẵn và 80% đối với kho xây sẵn. Mô hình BTS cũng nổi lên như lựa chọn cho các trung tâm logistics quy mô lớn. Điều này mở ra một lớp giá trị mới cho quỹ đất KCN.

Thay vì chỉ phát triển đất cho thuê, chủ đầu tư có thể khai thác sâu hơn bằng việc phát triển nhà xưởng xây sẵn, kho logistics, trung tâm phân phối, nhà xưởng xây theo yêu cầu và các không gian sản xuất chuyên biệt. Nói cách khác, giá trị của một khu công nghiệp không còn nằm đơn thuần ở số hecta đất thương phẩm. Giá trị nằm ở hệ sinh thái tài sản có thể tạo dòng tiền trên chính quỹ đất đó.

KCN xanh và quỹ đất cho công nghệ cao sẽ được chú ý hơn

MBS cho rằng BCM, KBC và IDC đang chuyển dần từ mô hình KCN truyền thống sang KCN xanh, sinh thái. BCM cùng VSIP mở rộng quỹ đất và thu hút các dự án xanh, bền vững tại TP. HCM, Huế và khu công nghệ cao 628ha tại Ninh Bình. KBC có lượng MOU gần 170ha với các doanh nghiệp lớn như LG, Luxshare và đang xúc tiến hợp tác phát triển các dự án trung tâm dữ liệu quy mô lớn. IDC tập trung thu hút nhóm dự án vừa và nhỏ trong công nghiệp chế tạo, dược phẩm và data center. Đây có thể xem là bước dịch chuyển đáng chú ý của thị trường.

Dòng vốn FDI mới đang đòi hỏi không gian sản xuất khác trước. Một nhà máy công nghệ cao không chỉ cần mặt bằng; họ cần điện ổn định, hạ tầng số, xử lý môi trường, logistics và khả năng kết nối chuỗi cung ứng. Do đó, quỹ đất KCN trong giai đoạn tới sẽ được nhìn dưới góc độ chất lượng hơn là chỉ số lượng. Doanh nghiệp nào có thể chuẩn bị sẵn đất sạch, hạ tầng hoàn chỉnh, nhà xưởng và kho vận để đón khách thuê sẽ có khả năng rút ngắn khoảng cách từ dòng vốn FDI đến doanh thu bất động sản.

Câu chuyện của thị trường KCN đang chứng kiến sự thay đổi khác, khi FDI ngày càng hướng vào công nghệ cao, bán dẫn, AI, data center và các ngành sản xuất có hàm lượng kỹ thuật lớn, mỗi hecta đất công nghiệp có khả năng khai thác thực tế sẽ trở thành một tài sản có giá trị khác nhau. Và trong cuộc đua mới này, kho xưởng, nhà máy xây sẵn, logistics hay các mô hình phát triển theo yêu cầu có thể trở thành những lớp sản phẩm giúp chủ đầu tư khai thác sâu hơn giá trị của quỹ đất, thay vì chỉ chờ đến thời điểm ký hợp đồng cho thuê đất.