Giá nhà tương đương hơn 30 năm tiền thuê: TS. Bùi Ngọc Sơn đề xuất cách để người dân dễ tiếp cận nhà ở

Giá nhà thế giới phân hóa, khan hiếm không phải yếu tố duy nhất quyết định

Báo cáo quý I/2026 của Ngân hàng Thanh toán Quốc tế (BIS) cho thấy thị trường nhà ở thế giới đang phân hóa mạnh. Dù chỉ số giá nhà thực tế toàn cầu giảm 1,2%, giá một căn nhà điển hình tại nhiều quốc gia vẫn tăng 2,6%. Khoảng một phần ba các nền kinh tế phát triển như Trung Quốc và Canada ghi nhận mức giảm khoảng 7%, trong khi Bồ Đào Nha, Tây Ban Nha và Australia tăng từ 6% đến 15%.

Theo chuyên gia kinh tế đến từ Viện nghiên cứu chiến lược kinh tế - TS.Bùi Ngọc Sơn chia sẻ trong talkshow "Vì sao giá nhà ở đâu cũng như 'lên đồng', ngày càng vượt xa thu nhập của người dân?", thị trường bất động sản toàn cầu hiện đã không còn đồng nhất như thời kỳ trước đây.

Hiện không còn một “chu kỳ bất động sản toàn cầu” duy nhất, bởi mỗi quốc gia có cơ cấu dân số, triển vọng kinh tế, chính sách đất đai và mặt bằng lãi suất khác nhau. Sự sụt giảm tại các thị trường lớn như Trung Quốc kéo giá trung bình toàn cầu đi xuống, trong khi giá trung vị tại nhiều khu vực vẫn tăng do sự dịch chuyển của các cơ hội làm ăn.

Mặt bằng lãi suất USD cao trong những năm qua tác động mạnh đến dòng tiền bất động sản toàn cầu. TS. Bùi Ngọc Sơn cho rằng lãi suất USD cao khiến dòng tiền quốc tế rút về Mỹ để hoàn trả hệ thống ngân hàng. Trong khi đó, dòng vốn đầu tư vào công nghệ AI và robot tại Mỹ tạo ra suất sinh lời hấp dẫn hơn. Nguồn vốn tiền rẻ vì vậy thu hẹp, khiến nhiều quốc gia khan hiếm ngoại tệ và sụt giảm dòng vốn FDI.

Tại Mỹ, dù lãi suất vay mua nhà tăng lên 6,7%-7%, giá nhà vẫn không giảm do hiệu ứng “bị trói chặt”. Những người từng vay cố định 30 năm với lãi suất 2% không muốn bán nhà để tránh khoản vay mới với lãi suất cao, khiến nguồn cung trên thị trường eo hẹp.

Không chỉ tại Mỹ, diễn biến trái chiều giữa các yếu tố kinh tế và nhu cầu nhà ở cũng đang tạo ra những nghịch lý tại nhiều đô thị lớn. Sự phân hóa thể hiện rõ tại các siêu đô thị. Ở Tokyo, dù Nhật Bản đối mặt với già hóa dân số và hàng triệu căn nhà bỏ hoang tại khu vực nông thôn, giá căn hộ mới tại 23 quận trung tâm trong nửa đầu năm vẫn đạt trung bình 142,5 triệu Yên, cao hơn 64% so với đỉnh bong bóng năm 1991.

Theo TS. Bùi Ngọc Sơn, nguyên nhân nằm ở cấu trúc kinh tế tập trung tại các đô thị lớn và chính sách đồng Yên yếu từ thời Abenomics (gói chính sách kinh tế do Thủ tướng Shinzo Abe khởi xướng từ năm 2012 nhằm vực dậy nền kinh tế Nhật Bản khỏi tình trạng giảm phát kéo dài), khiến bất động sản Tokyo trở nên rẻ hơn trong mắt nhà đầu tư nước ngoài. Sự chuyển dịch địa chính trị công nghệ theo yêu cầu của Mỹ cũng thúc đẩy FDI vào Nhật Bản, khiến vốn đầu tư bất động sản tại đây tăng gần 100% trong thời gian ngắn.

Ngược lại, tại Seoul, Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc phải nâng lãi suất lên 3% để kiềm chế cơn sốt đất và nợ hộ gia đình. TS. Bùi Ngọc Sơn cho rằng việc sử dụng công cụ lãi suất vĩ mô trên toàn quốc để xử lý vấn đề bất động sản cục bộ tại Seoul là bất hợp lý, gây ảnh hưởng lớn đến các doanh nghiệp vừa và nhỏ, vốn chỉ nhận mức lương bằng một nửa so với khối tập đoàn công nghệ.

Theo ông, nguyên nhân cốt lõi của cơn sốt giá tại Seoul nằm ở hệ thống đặt cọc trong mô hình jeonse. Theo cơ chế này, người thuê phải đặt cọc tới 80% giá trị căn nhà. Khoản tiền lớn này trở thành nguồn vốn gần như không mất chi phí đối với chủ nhà, giúp họ tiếp tục mua thêm bất động sản, qua đó đẩy giá nhà lên cao.

Tại Lisbon (Bồ Đào Nha), chính sách Golden Visa - chương trình cấp quyền cư trú cho nhà đầu tư nước ngoài đáp ứng điều kiện đầu tư - cùng dòng vốn quốc tế và khách du lịch đã góp phần khiến giá nhà tăng gấp ba lần trong một thập kỷ.

Theo TS. Bùi Ngọc Sơn, dòng tiền này khiến bất động sản ngày càng bị xem như một kênh đầu tư và đầu cơ thay vì chủ yếu phục vụ nhu cầu ở. Giá nhà tăng quá nhanh đã khiến người dân địa phương ngày càng khó mua hoặc thuê nhà ngay tại nơi mình sinh sống.

Trái ngược với đà tăng tại các siêu đô thị châu Á, thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn trong đợt điều chỉnh kéo dài 5 năm. Dữ liệu từ Ngân hàng Thế giới cho thấy doanh số nhà mới tại 70 thành phố giảm 53% so với đỉnh năm 2021. Giá nhà mới và nhà cũ lần lượt giảm 12% và 20%.

TS. Bùi Ngọc Sơn cho rằng các biện pháp hạ lãi suất, giảm tỷ lệ đặt cọc hay nới lỏng hạn chế mua nhà vẫn khó kích cầu, bởi người dân lo giá nhà còn giảm và không muốn mua vào ở thời điểm thị trường chưa ổn định.

Theo ông, cuộc khủng hoảng thừa bắt nguồn từ mô hình bán nhà trước khi hoàn thiện, khi chủ đầu tư tập trung xây nhà, thu tiền nhưng thiếu hạ tầng như trường học, chợ và bệnh viện.

Tại Hồng Kông, giá nhà giảm 30% từ đỉnh năm 2021 cho thấy quỹ đất khan hiếm không phải yếu tố quyết định giá trị. Theo TS. Bùi Ngọc Sơn, triển vọng kinh tế và vị thế trung tâm tài chính quốc tế mới là những động lực quan trọng.

Trong khi đó, thị trường Mỹ duy trì sự ổn định hơn nhờ thể chế tự do cạnh tranh giữa các bang và cấu trúc huy động vốn dựa 75% vào thị trường chứng khoán thay vì phụ thuộc quá lớn vào ngân hàng. Mỹ cũng sử dụng hai cơ quan chuyên trách là Fannie Mae và Freddie Mac để bảo đảm nguồn cung nhà ở cho nhóm dân cư có thu nhập trung bình và thấp.

Chuyên gia đề xuất giải pháp để giá nhà phù hợp hơn với người dân

TS. Bùi Ngọc Sơn cho rằng có thể nhận diện trạng thái thị trường qua một số chỉ số. Thị trường có dấu hiệu đầu cơ khi giá nhà tăng cao, thậm chí gấp 2-3 lần lãi suất tiền gửi dài hạn.

Một chỉ số quan trọng khác là tỷ lệ giá nhà trên tiền thuê một năm. Mức dưới 10 năm được xem là giá nhà đủ rẻ để mua, 16-20 năm là mức trung bình, còn trên 20 năm cho thấy giá đã quá nóng và đi thuê có lợi hơn.

Tại Việt Nam, tỷ lệ này đã vượt 30 năm, trong đó Hà Nội đạt 39 lần và TP. Hồ Chí Minh 35 lần, thuộc nhóm cao nhất thế giới. Tỷ lệ giá nhà trên thu nhập trung bình cũng vượt 30 lần, trong khi con số này là 3,5 lần tại Mỹ và 7-9 lần tại Đức, Pháp.

Các dấu hiệu khác gồm tỷ lệ nhà bỏ trống tăng, đòn bẩy tài chính vượt 80%-90%, dư nợ cho vay bất động sản chiếm tỷ trọng quá lớn trong tổng huy động vốn quốc gia và tỷ lệ người mua nhà lần đầu giảm so với người mua lần thứ hai, thứ ba.

Từ đó, TS. Bùi Ngọc Sơn cho rằng thị trường có xu hướng ưu tiên các dự án cao cấp để tối ưu hóa lợi nhuận, trong khi nguồn cung nhà ở giá phù hợp cho 70%-80% người lao động chưa được đáp ứng đầy đủ. Theo ông, khi giá bất động sản tăng cao, chi phí logistics, mặt bằng và nhân công cũng có thể tăng, từ đó tác động đến sức cạnh tranh của nền kinh tế.

Đối với Việt Nam, ông đề xuất phát triển đô thị đa trung tâm, đồng thời tạo việc làm và hạ tầng dịch vụ thực tế tại các vùng vệ tinh. Bên cạnh đó, cần cải cách thị trường bằng cách xóa bỏ luật cho phép “xây trước bán sau”, tức bán nhà hình thành trong tương lai thiếu chuẩn, nhằm chấm dứt tình trạng huy động vốn biến tướng.

Ông cũng đề xuất sớm áp dụng thuế sở hữu bất động sản để hạn chế đầu cơ lướt sóng, tương tự Singapore áp thuế 60% đối với bất động sản thứ hai của người nước ngoài. Quan trọng nhất, Nhà nước cần dành quỹ đất và nguồn lực tài chính phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê giá rẻ.

Theo TS. Bùi Ngọc Sơn, khi 80% người dân lao động có nơi an cư với mức giá hợp lý, thị trường thương mại cao cấp có thể vận động theo cung cầu mà không ảnh hưởng đến sự ổn định chung của xã hội.