“Gỡ vướng” công tác định giá đất: Có nên bỏ phương pháp thặng dư?

Mới đây, Thủ tướng có Công điện yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường trình Chính phủ xem xét, ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP và Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết về vấn đề định giá đất, trước ngày 31/7.

Theo đó, tại Dự thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP và Thông tư 36/2014/TT-BTNMT, cơ quan soạn thảo dự kiến giữ lại ba phương pháp định giá đất bao gồm: so sánh, thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất, đồng thời, loại bỏ hai phương pháp là thặng dư và chiết trừ.

Vấn đề định giá đất đã và đang nhận được sự quan tâm đặc biệt của dư luận khi cơ quan soạn thảo đề xuất bỏ phương pháp thặng dư ra khỏi phương pháp định giá - Ảnh minh họa: ITN

Trước vấn đề đã nêu, không ít ý kiến tỏ ra quan ngại, nếu Dự thảo được thông qua, việc này sẽ tạo ra khoảng trống trong việc định giá đất, bởi, đa số dự án giao đất cho chủ đầu tư, cơ quan Nhà nước đều đang áp dụng phương pháp này. Chưa kể, việc loại bỏ phương pháp này ra sẽ dẫn đến khó khăn trong triển khai dự án, và tiềm ẩn nguy cơ dẫn đến ách tắc nguồn cung dự án mới.

Theo các chuyên gia, việc loại bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất sẽ dẫn đến hàng loạt bất cập như:

Thứ nhất, việc xác định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển trong tương lai, không phải căn cứ vào mục đích sử dụng hiện trạng như phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập đang tính toán.

Thứ hai, các loại đất có tiềm năng phát triển phổ biến không có các loại tài sản tương đồng, tương tự đã giao dịch thành công trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh (với điều kiện ít nhất phải có 3 tài sản so sánh, trừ trường hợp cá biệt) nên không thể áp dụng phương pháp so sánh để định giá.

Thứ ba, phương pháp thu nhập là phương pháp đã xác định được thu nhập trong tương lai với giả thiết: thu nhập là ổn định, là vĩnh viễn, rủi ro của thu nhập có trong tương lai là cố định. Trong khi đó, phương pháp thặng dư hoàn toàn ngược lại, do vậy không thể lấy phương pháp thu nhập áp đặt thay cho phương pháp thặng dư.

Theo chuyên gia, nếu Dự thảo được thông qua, việc này sẽ tạo ra khoảng trống trong việc định giá đất - Ảnh minh họa: ITN

Thông tin với báo chí về đề xuất loại bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất, TS Nguyễn Tiến Thỏa – Chủ tịch Hội thẩm định giá Việt Nam cho rằng, điều này không sai, nhưng chỉ đúng một phần. Bởi phần quan trọng hơn là khi cho phép loại đất có tiềm năng phát triển đạt mục tiêu sử dụng cao nhất và tốt nhất, Nhà nước cũng phải biết được giá đất là bao nhiêu đúng nguyên tắc thị trường để đạt mục tiêu đó, làm căn cứ để xác định nghĩa vụ tài chính giữa Nhà nước và các tổ chức, cá nhân sử dụng đất. Và phương pháp thích hợp để định giá cho loại đất phát triển ấy là phương pháp thặng dư.

“Để xác định được giá phải căn cứ vào các căn cứ pháp lý (quy hoạch, cấp phép...) và các dữ liệu thị trường khách quan đã có, chứ đâu phải là các dữ liệu tính toán có áp đặt vô căn cứ”, ông Thỏa nhấn mạnh.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), sẽ rất đáng tiếc nếu loại bỏ phương pháp thặng dư, vì đây hiện là phương pháp sát với thực tiễn nhất. Không nên bỏ đi một phương pháp đang áp dụng hiệu quả, và giữ lại phương pháp kém hiệu quả hơn.

Cụ thể, ba phương pháp còn lại khó áp dụng cho tất cả loại đất, nhất là với các dự án bất động sản. Đơn cử, phương pháp so sánh chỉ áp dụng trong trường hợp hai khu đất tương đồng nhau, nhưng thực tế rất khó để có sự tương đồng này. Hay phương pháp thu nhập, chủ yếu áp dụng với đất nông nghiệp, dựa trên thu nhập ròng bình quân một năm, thì không thể áp dụng với khu đất có tiềm năng phát triển như dự án.

Trong khi đó, doanh nghiệp cũng đang chịu nhiều khó khăn khi triển khai dự án. Thứ nhất, thời gian phê duyệt dự án và giải phóng mặt bằng kéo dài, làm nhiều chi phí đội lên. Thứ hai, nhiều chi phí doanh nghiệp bỏ ra nhưng không được tính vào chi phí đầu vào, hay chi phí bồi thường chỉ được khấu trừ khoảng 25%. Chi phí quảng cáo sản phẩm, bán hàng cũng khống chế không quá 15%.

“Trên thực tế, từ năm 2014 đến nay, thặng dư vẫn là phương pháp chủ lực được gần 90% dự án bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh áp dụng để tính tiền sử dụng đất. Nhiều địa phương khác cũng sử dụng phương pháp này. Đây là cách tính giá đất không làm thất thu ngân sách Nhà nước và hỗ trợ doanh nghiệp triển khai dự án nhanh hơn”, ông Châu bày tỏ.

Đồng tình với các quan điểm đã nêu, một số chuyên gia cũng cho rằng, phương pháp thặng dư phản ánh rất rõ nét bản chất tài chính của dự án bất động sản: đâu là chi phí, đâu là doanh thu, đâu là lợi nhuận, rất khoa học và khách quan. Phương pháp này phản ánh rõ cách thức khai thác, phân bổ, sẻ chia “chênh lệch địa tô”, đây cũng là phương pháp định giá bất động sản hiện đại, theo thông lệ quốc tế. Nếu việc bỏ phương pháp thặng dư trở thành hiện thực thì đó sẽ là một bước lùi trong công tác định giá đất.