Góc nhìn Luật sư từ tình trạng đấu giá đất cao rồi bỏ cọc: Trách nhiệm thuộc về ai?

Thời gian vừa qua, thị trường nhà đất Hà Nội và nhiều thành phố lớn bỗng chốc nóng lên. Nóng, vì nhiều lý do, từ việc một số tỉnh, thành áp dụng bảng giá đất mới; nóng, vì nguồn cung tại một số vùng khan hiếm; và nóng, vì thông tin từ những vụ đấu giá đất gây sốt.

Đáng chú ý nhất là các thông tin về đấu giá đất: Liên tục xuất hiện các đợt đấu giá đất mở ra xuyên đêm, giá trúng cao gấp nhiều lần giá khởi điểm, khiến 2 từ đấu giá trở nên nóng hổi. Tuy vậy, phía sau những phiên đấu giá đó, là tình trạng bỏ cọc.

Đại diện Trung tâm Phát triển quỹ đất Thanh Oai, Hà Nội từng cho biết, hết thời hạn nộp tiền phiên đấu giá 68 thửa đất tại thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, tổ chức ngày 10/8 vừa qua, mới chỉ có 13 lô đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Đáng chú ý, những lô đất đã nộp tiền đều có giá trúng thấp, quanh mức khởi điểm. Còn phần lớn các lô đất trúng giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm đều bị bỏ cọc. Nguyên nhân do đâu?

>> Hà Nội sắp công khai danh tính người đấu giá đất bỏ cọc ở Thanh Oai

Một số chuyên gia trong ngành cho rằng, đây có thể là một “chiêu” thổi giá, nhằm làm đất quanh khu vực đấu giá tăng mạnh. Việc đẩy giá trúng lên cao khiến người dân luôn nằm trong tình trạng “sợ bỏ lỡ”, dẫn đến việc giá bất động sản vốn đã cao lại càng bị đẩy lên cao.

Sau cơn sốt nóng, khi “bong bóng” đấu giá đất bị vỡ, sẽ là những thảm cảnh người dân ngồi ôm hàng giá cao không biết kêu ai.

Làm sao để hạn chế, ngăn chặn tình trạng này? Làm sao để trả lại cho thị trường bất động sản tính minh bạch? Chúng tôi có trao đổi với ông Nguyễn Huy Độ, Tổng Giám đốc Công ty Luật BFB về vấn đề này.

Ảnh: Ông Nguyễn Huy Độ, Tổng Giám đốc Công ty Luật BFB

Thưa ông, vấn đề đấu giá đất đang rất nóng trên thị trường bất động sản, loạt thông tin về các lô đất trúng giá cao gấp nhiều, thậm chí hàng chục lần vẫn liên tục diễn ra, tuy vậy, sau đó là việc người trúng đấu giá bỏ cọc, âm thầm chấp nhận mất chi phí lại liên tục diễn ra. Vì đâu có tình trạng này?

Có thể nói đây không phải là trường hợp hiếm đối với thị trường bất động sản trong nước. Nhìn từ quá khứ, có rất nhiều phiên đấu giá đã đẩy giá lên mức cao kỷ lục, nhưng sau đó người mua lại nhanh chóng bỏ cọc.

Việc người trúng đấu giá bỏ cọc, âm thầm chấp nhận mất chi phí lại liên tục diễn ra thời gian gần đây cho thấy phần lớn người trúng thuộc nhóm đầu tư, đầu cơ, không có nhu cầu sử dụng thực. Có nhiều trường hợp lợi dụng việc đấu giá đất, người trúng đấu giá với mức giá cao để thổi giá cho khu đất đó chứ không thật sự muốn mua.

Thủ đoạn chung của những người tham gia đấu giá thường đẩy giá rất cao khi đấu giá, sau đó bỏ cọc. Mục đích chính, các đối tượng nhằm lũng đoạn thị trường, gây hoang mang cho những người tham gia đấu giá, thậm chí nhiều trường hợp nhằm mục đích trục lợi, kiếm lời.

Quay trở lại vấn đề, nguyên nhân của tình trạng này đến từ nhiều yếu tố:

Một là, tâm lý đầu cơ và kỳ vọng giá đất tăng: Nhiều nhà đầu tư tham gia đấu giá với mong muốn giá đất sẽ tiếp tục tăng, dẫn đến việc sẵn sàng trả giá cao hơn nhiều so với giá trị thực tế;

Hai là, sự thông đồng giữa các nhà đầu tư, để đẩy giá lên cao, nhằm mục đích thao túng thị trường;

Ba là, sự lạc hậu trong khâu định giá khởi điểm. Thời điểm định giá để xác định giá khởi điểm thường trước phiên bán đấu giá nhiều tháng, vì vậy, giá khởi điểm thường không phản ánh đúng giá trị thị trường, dẫn đến việc giá trúng đấu giá bị đẩy lên quá cao;

Bốn là, Quy chế đấu giá chỉ quy định về tiền đặt cọc và chế tài về tiền đặt cọc mà không quy định về các trường hợp phải bồi thường thiệt hại nếu có, điều này đã tạo điều kiện cho nhà đầu tư đẩy giá lên cao, bỏ cọc, nhằm thao túng giá thị trường;

Năm là, nguồn cung bất động sản khan hiếm, cộng hưởng với nhu cầu muốn sở hữu đất đai dẫn tới tâm lý tranh mua.

Chính vì giá đất đấu giá quá cao, nên nhiều người lựa chọn phương án bỏ cọc để giảm bớt thiệt hại, tức là chỉ mất số tiền nhỏ hơn để giảm bớt thiệt hại lớn hơn mà vẫn đạt được một số mục đích “nếu có” là suy nghĩ chung của những người bỏ cọc.

Ảnh một phiên đấu giá đất

>> Những trường hợp tham gia đấu giá đất, trả giá cao rồi bỏ cọc, chính quyền sẽ xử lý như thế nào?

Việc đấu giá đất trúng rồi bỏ cọc, trách nhiệm thuộc về ai?

Việc bỏ cọc sau khi trúng đấu giá gây nên nhiều hệ lụy, tác động đến nhiều phân khúc của thị trường bất động sản và gia tăng hiện tượng đầu cơ đất đai gây lũng đoạn thị trường bất động sản.

Những người mua cuối (người thực sự có nhu cầu) sẽ là những người phải hứng chịu nhiều rủi ro sau quá trình các nhà đầu cơ mua đi bán lại để "lướt sóng" kiếm tiền chênh lệch.

Trong trường hợp đấu giá đất trúng rồi bỏ cọc, trách nhiệm thường thuộc về các bên sau:

Thứ nhất là Người tham gia đấu giá: Chịu trách nhiệm chính vì đã không thực hiện nghĩa vụ tài chính sau khi trúng đấu giá. Họ có thể bị xử lý theo quy định, như bị tịch thu tiền đặt cọc hoặc bị phạt.

Thứ hai là Cơ quan tổ chức đấu giá: Nếu việc tổ chức đấu giá không tuân thủ quy định (ví dụ, không minh bạch trong thông tin hoặc không kiểm tra hồ sơ tài chính kỹ lưỡng), họ cũng có thể chịu trách nhiệm liên quan.

Thứ ba là Cơ quan quản lý Nhà nước: Nếu có thiếu sót trong việc quản lý hoặc kiểm tra hoạt động đấu giá, cơ quan quản lý Nhà nước cũng có thể bị xem xét trách nhiệm.

Tóm lại, trách nhiệm không chỉ thuộc về cá nhân tham gia đấu giá mà còn liên quan đến quy trình tổ chức và quản lý của các cơ quan liên quan.

Ảnh một phiên đấu giá đất

>> Hà Nội cấm người vi phạm đấu giá đất được tiếp tục tham gia đấu giá

Việc đấu giá đất cao rồi bỏ cọc, nhìn rộng ra, sẽ ảnh hưởng đến rất nhiều bên: Từ những người dân ‘bắt trend’ rồi ôm mớ đất xung quanh vùng với giá cao, đến thiệt hại của Nhà nước khi chậm trễ thu ngân sách từ những lô đất bỏ cọc. Vậy, ông có thể cho ý kiến, làm thế nào để hạn chế được tình trạng đấu giá đất cao rồi bỏ cọc, không nộp tiền? Giải pháp nào để thị trường bất động sản trở nên minh bạch hơn, bắt đầu từ việc hạn chế tình trạng bỏ cọc khi trúng đấu giá đất?

Cần có những biện pháp quản lý chặt chẽ, cải cách chính sách, quy hoạch đồng bộ, tạo nguồn cung dồi dào về nhà ở nói chung để hạn chế được tình trạng đấu giá đất cao rồi bỏ cọc, không nộp tiền.

Dưới góc độ pháp luật, chúng ta thấy rằng nếu không chứng minh được hành vi lập khống hồ sơ, thông đồng để dìm giá, nâng giá thì không thể quy trách nhiệm hình sự về tội “Tội vi phạm quy định về hoạt động bán đấu giá tài sản” theo Điều 218 Bộ luật Hình sự. Về mức xử phạt hành chính áp dụng theo quy định tại Điều 23 Nghị định 82/2020/NĐ-CP thì mức xử phạt hành chính đối với hành vi không ký kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá chỉ là 7-10 triệu đồng. Mức xử phạt này là quá nhẹ, chưa đủ sức răn đe.

Vì thế, chúng ta cũng cần có biện pháp, chế tài phù hợp với trường hợp này, ví dụ như: Bắt buộc người tham gia đấu giá phải chứng minh tài chính, nộp tiền ký quỹ để đảm bảo thực hiện hợp đồng. Trong trường hợp tham gia đấu giá chỉ được phép bỏ giá trong hạn mức tiền mình nộp ký quỹ. Đơn vị đấu giá có quyền trích luôn số tiền này cho mỗi lần đấu giá thành công.

Bên cạnh đó, có thể nâng số tiền cọc lên mức trên 20% giá đấu giá ban đầu. Quy định rõ chế tài phạt, bồi thường thiệt hại trong quy chế bán đấu giá với mức bồi thường thiệt hại tương ứng từ 30-50% giá trị mà người đấu giá trúng rồi bỏ cọc không nộp tiền. Cũng có thể áp dụng thêm chế tài hành chính là lập hồ sơ, cập nhật thông tin để cấm người bỏ cọc này được tham gia bất kỳ cuộc đấu giá tài sản nào khác.

Tại khoản 2 điều 34 luật đấu giá tài sản 2016 có quy định về nội dung quy chế bán đấu giá tài sản.

Theo quy định của điều khoản này thì điểm i khoản 2 chỉ quy định về các trường hợp không được trả lại tiền đặt trước mà để ngỏ quy định về việc có được quy định trong quy chế đấu giá tài sản các trường hợp phải bồi thường thiệt hại do các hành vi của người trúng đấu giá gây ra hay không.

Tuy nhiên tại khoản 3 điều 46 luật đấu giá tài sản cũng quy định rất rõ:

“3. Người trúng đấu giá được coi như chấp nhận giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá kể từ thời điểm đấu giá viên công bố người trúng đấu giá”.

Tại khoản 1 điều 401 ( Bộ luật dân sự 2015) quy định “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết”.

Như vậy căn cứ vào các quy định trên thì Quy chế cuộc đấu giá được coi là các điều khoản mà người tham gia đấu giá sẽ chấp nhận khi trúng đấu giá tài sản. Vì vậy, Quy chế đấu giá tài sản có thể mở rộng thêm quy định về các trường hợp phải bồi thường thiệt hại, mức bồi thường mà không trái quy định của pháp luật.

Còn nếu như quy chế cuộc đấu giá không quy định rõ các trường hợp phải bồi thường thiệt hại thì sẽ không có cơ sở để yêu cầu người trúng đấu giá rồi bỏ cọc bồi thường thiệt hại xảy ra do hành vi bỏ cọc của họ.

“

Khoản 3 điều 418 Bộ Luật Dân sự quy định “Các bên có thể thỏa thuận bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vừa phải bồi thường thiệt hại. Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm mà không có thỏa thuận về bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm”.

Bộ Luật Dân sự 2015

Để thị trường bất động sản trở nên minh bạch hơn và hạn chế tình trạng bỏ cọc khi trúng đấu giá đất, có thể áp dụng những giải pháp sau:

Một là, cần công khai thông tin để tăng cường minh bạch thông tin về các lô đất, giá trị thực, và quy trình đấu giá để người tham gia hiểu rõ hơn.

Hai là, nâng cao quy định về hồ sơ đấu giá, yêu cầu người tham gia cung cấp hồ sơ tài chính rõ ràng và minh bạch để đảm bảo khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Ba là, áp dụng công nghệ, sử dụng nền tảng trực tuyến để tổ chức đấu giá, cho phép theo dõi và ghi nhận các giao dịch một cách minh bạch. Bằng cách sử dụng nền tảng này, các nhà đầu tư sẽ không thể dễ dàng tiếp cận hoặc thỏa thuận với nhau, đồng thời tăng cường tính minh bạch và công khai của quá trình đấu giá.

Đây được cho là một công cụ hữu hiệu để giảm thiểu khả năng thông đồng giữa các nhà đầu tư. Không chỉ vậy, đấu giá trực tuyến cũng cho phép cơ quan quản lý giám sát chặt chẽ và lưu trữ toàn bộ dữ liệu đấu giá để phục vụ công tác kiểm tra, điều tra nếu cần thiết. Áp dụng chế tài xử phạt nghiêm khắc đối với hành vi thông đồng. Thông tin về danh tính của các nhà đầu tư cần được giữ bí mật cho đến khi kết thúc phiên đấu giá, nhằm giảm khả năng liên lạc, thỏa thuận giữa các nhà đầu tư trong quá trình đấu giá và đảm bảo tính cạnh tranh lành mạnh.

Bốn là, đào tạo và nâng cao nhận thức: Tổ chức các khóa đào tạo cho người tham gia về quy trình đấu giá và nghĩa vụ của họ, nhằm nâng cao hiểu biết.

Năm là: Đưa thêm điều khoản bồi thường thiệt hại trong trường hợp đấu giá đất cao rồi bỏ cọc không nộp tiền vào quy chế cuộc đấu giá đất để làm cơ sở xác định thiệt hại và yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại trong trường hợp đặt giá cao rồi không mua như một số cuộc đấu giá tài sản hiện nay.

Sáu là, kiểm soát và xử lý nghiêm: Thiết lập cơ chế kiểm tra và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm để tạo tính răn đe.

Cơ quan quản lý đấu giá cần triển khai các biện pháp kiểm tra thường xuyên, áp dụng công nghệ giám sát trực tuyến, và có thể yêu cầu sự tham gia của bên thứ ba độc lập để giám sát quá trình đấu giá. Các hành vi bất thường hoặc có dấu hiệu thông đồng cần được phát hiện và xử lý kịp thời.

Ảnh: Ông Nguyễn Huy Độ, Tổng Giám đốc Công ty Luật BFB

>> Hà Nội đề nghị công an vào cuộc việc trả đấu giá đất cao bất thường rồi bỏ cọc

Thưa ông, hiện tại, Pháp luật Việt Nam hiện có chế tài nào cho hành vi đấu giá đất cao rồi bỏ cọc này không?

Như trên đã phân tích, điểm c khoản 9 Điều 55 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định về việc nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sau khi trúng đấu giá:

“

Điều 55. Đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất

9. Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sau khi có quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

c. Kể từ thời điểm công bố kết quả trúng đấu giá thì khoản tiền đặt trước và tiền lãi (nếu có) được chuyển thành tiền đặt cọc để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền hoặc không nộp đủ tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định này thì sau 120 ngày kể từ ngày phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất, cơ quan thuế có trách nhiệm thông báo đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá, người trúng đấu giá không được nhận lại tiền đặt cọc.

Đối với trường hợp người trúng đấu giá đã nộp nhiều hơn khoản tiền đặt cọc thì được Nhà nước hoàn trả số tiền chênh lệch nhiều hơn so với số tiền đặt cọc theo quy định.

Như vậy, hiện nay chưa có chế tài xử phạt cụ thể cho hành vi trúng đấu giá đất rồi bỏ cọc, tuy nhiên theo quy định hiện hành thì người bỏ cọc sẽ không được trả lại số tiền đã đặt cọc đó.

Ngoài các quy định trên liên quan đến hoạt động quản lý Nhà nước về hoạt động bán đấu giá tài sản thì cần phải xuất phát từ bản chất các giao dịch đấu giá tài sản là các giao dịch dân sự và chịu sự điều chỉnh của luật dân sự. Bởi vậy như đã đề cập, tổ chức thực hiện đấu giá tài sản có thể phối hợp với người có tài sản đấu giá quy định rõ các trường hợp phải bồi thường thiệt hại do hành vi của người tham gia đấu giá gây ra để có cơ sở giải quyết tranh chấp sau này.

Kể từ ngày 1/1/2025 Luật sửa đổi Luật Đấu giá tài sản mới có hiệu lực thi hành. Theo đó, người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá… có hành vi vi phạm thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá dẫn đến phải hủy kết quả đấu giá thì tùy mức độ có thể bị cấm tham gia đấu giá trong thời hạn từ 6 tháng đến 5 năm.

Tuy nhiên theo tôi những quy định trên cần phải được thực hiện một cách đồng bộ trên cơ sở quy định thêm các trường hợp bồi thường thiệt hại, đặc biệt là bồi thường thiệt hại do hành vi đấu giá đất cao rồi bỏ cọc không nộp tiền gây ra. Quy định về các điều kiện bồi thường này được cụ thể trong quy chế cuộc đấu giá tài sản sẽ là cơ sở để yêu cầu người vi phạm phải bồi thường theo đúng quy định của pháp luật dân sự về Hợp đồng.

Xin chân thành cảm ơn ông!

>> Một huyện ở Hà Nội liên tiếp dừng các phiên đấu giá đất