GS. Đặng Hùng Võ: Cấm chuyển nhượng hợp đồng mua nhà chưa xây xong có thể khiến giá nhà càng tăng

Thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua liên tục xuất hiện nghịch lý: giá nhà tăng cao vượt khả năng chi trả của đại đa số người dân, trong khi nhiều dự án chậm triển khai hoặc bỏ hoang. Đáng chú ý, một căn hộ trị giá 3 tỷ đồng dù chưa xây xong có thể được sang tay qua nhiều hợp đồng, giúp nhà đầu tư lướt sóng thu chênh lệch hàng trăm triệu đồng, đẩy giá nhà lên cao và gây khó khăn cho người có nhu cầu ở thực.

Tại phiên thảo luận dự án Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi ở Quốc hội ngày 30/10, đại biểu Quốc hội đã đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, giới hạn chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 70% giá trị hợp đồng và giữ lại 30% đến khi bàn giao nhà cùng giấy chứng nhận. Đồng thời, hành vi thao túng thị trường cũng được đề xuất bổ sung vào nhóm bị nghiêm cấm.

Cấm chuyển nhượng hợp đồng mua nhà có thể gây ách tắc nguồn vốn

Nhìn nhận về các đề xuất siết đầu cơ trong talkshow "Nhà chưa xây xong đã sang tay kiếm trăm triệu: "Vì đâu bán nhà trên giấy có đất sống?" do VTC News thực hiện, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng việc cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có nét tương đồng với quy định cấm hợp đồng BT trong Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư. Theo ông, cấm BT về hình thức có thể hợp lý ở một thời điểm, nhưng thực tế sau đó lại đòi hỏi khôi phục.

Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là giải pháp quan trọng để vốn hóa thị trường, tạo nguồn vốn từ người mua trong bối cảnh thị trường đang khó khăn về vốn. Vì vậy, nếu cấm chuyển nhượng, thị trường có thể bị ách tắc lớn.

Với đề xuất giữ lại 30% giá trị hợp đồng, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng thị trường hiện rất cạn vốn, do đó không nên xâm phạm các cơ chế tạo thuận lợi cho doanh nghiệp huy động vốn và phát triển nguồn cung. Việc siết dòng vốn sẽ hạn chế nguồn cung mới, khiến giá bất động sản càng tăng cao, không có lợi cho thị trường.

Về đề xuất đưa bảo lãnh ngân hàng trở thành cơ chế mặc định khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhằm bảo vệ người mua trước rủi ro chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng cam kết, GS. Đặng Hùng Võ cho biết cơ chế này thực tế đã được đề cập và áp dụng từ trước.

Theo đó, khi giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai cần có sự bảo lãnh của ngân hàng. Tuy nhiên, trên thực tế, theo ông, nhiều ngân hàng chỉ đứng ra bảo lãnh mang tính hình thức, không có nội dung cụ thể, chi tiết để bảo đảm tính thực chất.

Trong khi đó, thị trường bất động sản hiện nay đang thiếu nguồn cung, đặc biệt là các dự án phù hợp với thu nhập của giới trung lưu. Vì vậy, cần xây dựng một khung pháp lý để cơ chế bảo lãnh ngân hàng đối với các dự án bán bất động sản hình thành trong tương lai thực sự phát huy hiệu quả, mang lại lợi ích cho người mua nhà.

Liên quan đến việc kiểm soát thị trường, đại biểu Quốc hội đề nghị bổ sung hành vi thao túng thị trường bất động sản vào nhóm hành vi bị nghiêm cấm. Để phân biệt đầu cơ thông thường với hành vi thao túng giá ảo, GS. Đặng Hùng Võ đề xuất Việt Nam đẩy mạnh quy định bắt buộc người mua bất động sản phải giải trình nguồn gốc tài chính, theo kinh nghiệm quốc tế, thay vì chỉ dừng lại ở cơ chế gắp thăm như hiện nay.

Lệch pha nguồn cung khiến giá nhà tăng phi thực tế

Theo GS. Đặng Hùng Võ, vấn đề cốt lõi của thị trường hiện nay là sự lệch pha phân khúc: bất động sản cao cấp cho người giàu được phát triển quá nhiều, trong khi nhà ở vừa túi tiền dành cho giới trung lưu lại khan hiếm. Chính sách cần hạn chế phát triển nhà giá cao, ưu tiên tạo nguồn cung cho giới trung lưu. Khi phân khúc này dồi dào, người thu nhập thấp cũng sẽ dễ tiếp cận chỗ ở hơn.

Thực tế hiện nay cho thấy sự bất bình thường khi giá chung cư tăng vọt, nhà ở xã hội đã chạm mức 33 triệu đồng/m2, trong khi 50 triệu đồng/m2 chỉ được xem là giá rẻ. Giá tăng phi thực tế khiến thanh khoản thị trường còn yếu, giao dịch gần như bằng không, buộc Nghị quyết 21 phải áp dụng các giải pháp mạnh mẽ để giải tỏa nghịch cảnh.

Thực trạng vi phạm pháp lý và quy hoạch đô thị để lại nhiều hệ lụy, điển hình là tổ hợp HH Linh Đàm tại Hà Nội. Khu đô thị sinh thái Linh Đàm bị biến thành 12 tòa chung cư cao tầng vượt quy hoạch, mật độ dày đặc, hạ tầng dưới chuẩn, khiến hàng vạn cư dân nhiều năm chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

GS. Đặng Hùng Võ khẳng định cần tôn trọng nguyên tắc pháp luật: người làm sai quy hoạch phải bỏ tiền khắc phục, cán bộ quản lý bật đèn xanh phải chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Ông đề xuất tách riêng ba mối quan hệ: Nhà nước với chủ đầu tư, chủ đầu tư với người mua nhà và Nhà nước với người mua nhà. Trong đó, Nhà nước xử phạt hoặc kiện chủ đầu tư ra tòa nếu vi phạm; quan hệ giữa chủ đầu tư và người mua nhà được giải quyết theo hợp đồng dân sự.

Đặc biệt, khi người dân đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư, Nhà nước có trách nhiệm cấp sổ hồng trực tiếp cho họ, không được lấy lý do chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ với Nhà nước để treo quyền lợi người mua.

Chung cư nên được xem là tiêu sản thay vì kênh tích sản

Một chuyển biến quan trọng khác là thay đổi tư duy từ tích sản sang tiêu sản đối với nhà chung cư. GS. Đặng Hùng Võ cho rằng người Việt nên chủ động từ bỏ thói quen hy sinh đời bố để củng cố đời con, chuyển sang tư duy hiện đại của các nước công nghiệp như Hàn Quốc, Nhật Bản, xem chung cư là tiêu sản có thời hạn sử dụng, phục vụ nhu cầu ở của một đời người.

Theo ông, khi chung cư được xác định là tiêu sản, tâm lý đầu cơ lướt sóng sẽ bị loại bỏ, giao dịch trở về với người có nhu cầu ở thực và giá nhà có thể giảm xuống mức hợp lý. Một lần mua chung cư với thời hạn 99-100 năm hoàn toàn đủ đáp ứng nhu cầu an cư từ sau 18 tuổi đến hết cuộc đời.

Sự thay đổi nhận thức này cũng giúp tái định hướng dòng tiền đầu tư. Tại các nước phát triển như Mỹ, dòng tiền tư nhân đổ mạnh vào chứng khoán và công nghệ, mang lại hiệu quả cao và giúp thị trường bất động sản không bị căng thẳng. Ngược lại, tại Việt Nam và Trung Quốc, dòng tiền tư nhân vẫn chủ yếu tập trung vào đất đai.

GS. Đặng Hùng Võ khuyến nghị Việt Nam cần có chính sách ưu đãi thuế và cơ chế khuyến khích khu vực tư nhân đầu tư vào công nghệ thay vì làm giàu từ đất. Đồng thời, khi chung cư không còn là kênh tích sản, thị trường nhà ở cho thuê dựa trên chung cư sẽ phát triển mạnh, mở ra không gian tăng trưởng mới phục vụ an sinh xã hội.

Về quản lý tài sản chung cư, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng việc sử dụng quỹ bảo trì 2% phải công khai, minh bạch, dưới sự giám sát của Hội đồng cư dân và Ban quản lý. Khi công trình hết niên hạn kỹ thuật, việc phá dỡ, xây dựng lại là tất yếu.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy tại Trung Quốc, thời hạn quyền sử dụng đất ở được Bộ luật Dân sự quy định tự động gia hạn, còn khi công trình hết niên hạn, người mua tự đóng góp chi phí xây lại. Tại Anh, cơ cấu tiền lương của người lao động đã bao gồm chi phí nhà ở, cư dân hằng tháng đóng góp vào quỹ tích lũy để sẵn sàng xây lại nhà cho chu kỳ tiếp theo.

Cuối cùng, GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh Việt Nam cần học hỏi kinh nghiệm kiểm định chất lượng công trình độc lập từ các nước công nghiệp. Việc xác định chính xác chất lượng và niên hạn công trình thông qua kiểm định uy tín sẽ giúp minh bạch hóa pháp lý, đưa bất động sản trở về đúng chức năng phục vụ an cư và phát triển kinh tế bền vững.