GS.TS Hoàng Văn Cường: Sở hữu chung cư theo tuổi thọ công trình sẽ giúp giá nhà giảm, thị trường bớt đầu cơ

Quy định sở hữu theo tuổi thọ công trình là giải pháp cần thiết để tránh "bế tắc" cải tạo chung cư trong tương lai

Liên quan đến việc Nghị quyết 21 của Ban Chấp hành Trung ương đề cập đến quản lý nhà chung cư theo thời hạn sử dụng công trình, cùng với đề xuất trước đây của Bộ Xây dựng về quy định quyền sở hữu nhà chung cư có thời hạn, GS.TS Hoàng Văn Cường - Đại biểu Quốc hội khoá XIV, XV, nguyên Phó Hiệu trưởng Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, đây là vấn đề cần được nhìn nhận từ bản chất của loại hình nhà ở chung cư.

Theo ông, khác với nhà ở riêng lẻ, chung cư là một công trình xây dựng có nhiều chủ sở hữu cùng sử dụng. Vì vậy, bản thân công trình cũng có tuổi thọ nhất định và đến một thời điểm sẽ xuống cấp, không còn bảo đảm an toàn, buộc phải phá dỡ để xây dựng lại.

Theo vị chuyên gia, nếu quyền sở hữu vẫn được xác lập vô thời hạn như hiện nay sẽ phát sinh những bất cập rất lớn khi công trình hết niên hạn sử dụng. Ông dẫn thực tế nhiều khu chung cư cũ tại Hà Nội đã xuống cấp nghiêm trọng nhưng quá trình cải tạo, xây dựng lại kéo dài nhiều năm vẫn không thể triển khai do mỗi chủ sở hữu đều có quyền quyết định đối với căn hộ của mình. Người đồng thuận, người không đồng thuận khiến việc thống nhất phương án cải tạo gần như rơi vào bế tắc.

Tuy nhiên, theo GS.TS Hoàng Văn Cường, các khu chung cư cũ hiện nay vẫn còn một "dư địa" nhất định để xử lý. Nguyên nhân là phần lớn các công trình chỉ cao từ 5-10 tầng nên doanh nghiệp có thể nâng tầng, tăng hệ số sử dụng đất để tạo thêm quỹ căn hộ kinh doanh, từ đó bù đắp chi phí đầu tư và bố trí tái định cư cho cư dân.

Trong khi đó, các dự án chung cư hiện nay chủ yếu được xây dựng từ 25 đến 50 tầng, thậm chí cao hơn. Khi những công trình này hết tuổi thọ, gần như không còn khả năng tăng tầng để tạo nguồn lực tài chính phục vụ tái thiết.

"Nếu không có cơ chế pháp lý rõ ràng ngay từ đầu thì trong tương lai việc cải tạo các tòa chung cư cao tầng sẽ rơi vào bế tắc. Điều đó không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích của cư dân mà còn tạo ra những công trình xuống cấp, mất an toàn và làm giảm chất lượng không gian đô thị", ông phân tích.

Theo GS.TS Hoàng Văn Cường, quy định quyền sở hữu theo tuổi thọ công trình chính là cách để giải quyết bài toán này.

Ông nhấn mạnh, điều cần hiểu đúng là sở hữu theo tuổi thọ công trình không đồng nghĩa với việc sau 50 hay 70 năm người dân mặc nhiên mất quyền sở hữu căn hộ. Việc chấm dứt quyền sở hữu chỉ đặt ra khi công trình được cơ quan có thẩm quyền kiểm định và kết luận không còn đủ điều kiện an toàn để tiếp tục sử dụng.

"Nếu công trình vẫn bảo đảm chất lượng thì người dân vẫn tiếp tục được sở hữu và sử dụng. Chỉ khi công trình không còn khả năng tồn tại, buộc phải phá dỡ thì quyền sở hữu đối với công trình đó mới chấm dứt", ông nhấn mạnh.

Giá chung cư sẽ trở về đúng giá trị thực, thị trường giảm dần yếu tố đầu cơ

Theo GS.TS Hoàng Văn Cường, một trong những tác động quan trọng nhất nếu áp dụng cơ chế sở hữu chung cư theo tuổi thọ công trình là giá bán căn hộ sẽ có điều kiện quay trở về giá trị thực.

Ông cho rằng hiện nay, giá bán nhiều căn hộ không chỉ phản ánh chi phí đầu tư xây dựng mà còn bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và kỳ vọng tích trữ tài sản lâu dài.

Nếu chuyển sang cơ chế sở hữu theo tuổi thọ công trình, giá trị quyền sử dụng đất sẽ không còn được tính toàn phần vào giá bán căn hộ như hiện nay, hoặc nếu có thì chỉ chiếm một tỷ trọng rất nhỏ. Khi đó, giá bán căn hộ sẽ chủ yếu được hình thành từ chi phí đầu tư xây dựng, chi phí phát triển dự án cùng lợi nhuận hợp lý của doanh nghiệp.

"Giá chung cư sở hữu có thời hạn sẽ thấp hơn rất nhiều so với loại hình sở hữu không giới hạn như hiện nay", ông nhận định.

Theo vị chuyên gia, thực tế thị trường hiện nay cũng cho thấy những sản phẩm căn hộ được giao dịch với thời hạn sở hữu nhất định thường có mức giá thấp hơn đáng kể so với căn hộ được quảng bá là sở hữu lâu dài.

Ông cho rằng đây sẽ là lợi ích trực tiếp đối với người có nhu cầu ở thực. Thay vì phải trả thêm khoản chi phí cho yếu tố tích trữ đất đai hoặc kỳ vọng tăng giá trong tương lai, người mua sẽ chỉ thanh toán đúng giá trị của công trình mà mình được sử dụng trong suốt vòng đời của nó.

"Người dân sẽ mua nhà với đúng giá trị sử dụng của căn hộ, chứ không phải bỏ tiền để sở hữu một tài sản mang tính hình thức trong khi đến một thời điểm công trình vẫn phải phá dỡ”, GS. TS Hoàng Văn Cường chia sẻ.

Theo chuyên gia, điều này không chỉ giúp người dân tiếp cận nhà ở với chi phí hợp lý hơn mà còn tạo điều kiện để thị trường bất động sản vận hành theo đúng quy luật giá trị.

Thị trường sẽ chuyển từ đầu cơ đất sang cạnh tranh bằng chất lượng công trình

Đánh giá về tác động dài hạn đối với thị trường, GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng, quy định quyền sở hữu chung cư theo tuổi thọ công trình chỉ áp dụng đối với các dự án phát triển mới, do đó sẽ không tạo ra cú sốc đối với thị trường hiện hữu. Tuy nhiên, về lâu dài, cơ chế này sẽ góp phần thay đổi cách thức vận hành của phân khúc căn hộ.

Theo ông, khi yếu tố tích trữ đất đai không còn là giá trị cốt lõi của căn hộ chung cư, doanh nghiệp phát triển dự án sẽ buộc phải cạnh tranh bằng chất lượng sản phẩm thay vì dựa vào lợi thế nắm giữ quyền sử dụng đất: "Giá bán sẽ trở về đúng giá trị thực, gồm chi phí đầu tư phát triển và lợi nhuận của doanh nghiệp, thay vì cộng thêm giá trị đầu cơ".

Ông cho rằng khi đó, các chủ đầu tư sẽ tập trung nhiều hơn vào việc nâng cao chất lượng xây dựng, kéo dài tuổi thọ công trình, gia tăng tiện ích và tối ưu trải nghiệm sử dụng nhằm tạo giá trị thực cho người mua.

"Thị trường sẽ tích cực hơn. Doanh nghiệp sẽ phải nghĩ đến việc làm ra những công trình có chất lượng cao hơn, nhiều tiện ích hơn và mang lại nhiều giá trị sử dụng hơn, thay vì tập trung vào yếu tố giữ đất hay đầu cơ vị trí".

Theo GS.TS Hoàng Văn Cường, đó mới là hướng phát triển bền vững của thị trường nhà chung cư trong dài hạn, vừa bảo đảm quyền lợi của người dân, vừa giải quyết được bài toán cải tạo, tái thiết các công trình khi hết tuổi thọ và nâng cao chất lượng phát triển đô thị.