Hai 'ông trùm' bất động sản Vinhomes và Novaland dưới góc nhìn chuyên gia chứng khoán

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bắt đầu có những dấu hiệu khởi sắc sau thời kỳ đầy thách thức. Theo báo cáo từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nhiều tín hiệu tích cực đang dần xuất hiện, đánh dấu chu kỳ hồi phục mới của thị trường. Các yếu tố thúc đẩy chính bao gồm tăng trưởng kinh tế vượt ngoài dự đoán, tín dụng trở lại guồng quay, lãi suất vay vẫn ở mức hấp dẫn, và đầu tư công tiếp tục được đẩy mạnh.

Trong quý II/2024, toàn ngành bất động sản đã ghi nhận lợi nhuận hơn 13.300 tỷ đồng, cải thiện rõ rệt so với quý đầu năm. Tuy nhiên, sự phân hóa trong kết quả kinh doanh vẫn thể hiện rõ nét khi nhìn vào hai ông 'trùm' bất động sản lớn nhất là Vinhomes (VHM) và Novaland (NVL). Một doanh nghiệp liên tục báo lãi hàng chục nghìn tỷ, trong khi một doanh nghiệp đối mặt với những con số lỗ kỷ lục từ khi thành lập.

Vinhomes khẳng định ‘ngôi vương’ trong lĩnh vực bất động sản

Nằm trong hệ sinh thái Vingroup của tỷ phú Phạm Nhật Vượng, Vinhomes là cái tên vô cùng quen thuộc trong giới bất động sản tại Việt Nam. Theo thống kê, Vinhomes đang sở hữu quỹ đất lớn nhất trong các chủ đầu tư bất động sản với quy mô lên tới 19,600ha.

Hiện nay, Vinhomes đang triển khai nhiều dự án lớn như Ocean Park 2, Ocean Park 3, Vinhomes Vũ Yên, và Vinhomes Cổ Loa,... dự kiến cung cấp hàng chục nghìn căn hộ ra thị trường.

Các dự án lớn đang triển khai của Vinhomes, nguồn KB Securities Việt Nam

Theo báo cáo tài chính hợp nhất soát xét 6 tháng đầu năm 2024, Vinhomes đạt doanh thu thuần 36.586 tỷ đồng, lợi nhuận hợp nhất sau thuế đạt 11.620 tỷ đồng, với đóng góp chính từ việc ghi nhận giao dịch bán lô lớn tại dự án Vinhomes Royal Island và tiếp tục bàn giao tại các dự án hiện hữu. Đáng chú ý, công ty cho biết khoản doanh số chưa ghi nhận lên tới 118.660 tỷ đồng tại thời điểm cuối quý II/2024.

>>2 doanh nghiệp liên quan đến tỷ phú Phạm Nhật Vượng nộp thuế ‘khủng’ thế nào?

Nhìn vào kết quả kinh doanh, dễ thấy Vinhomes đã trải qua một giai đoạn tăng trưởng "thần kỳ" từ năm 2015 đến nay. Với doanh thu chưa đầy 5.000 tỷ đồng vào năm 2015, chỉ sau 8 năm, Vinhomes đã bứt phá vượt mốc 100.000 tỷ đồng vào năm 2023, tăng gấp 20 lần. Lợi nhuận của doanh nghiệp cũng không kém phần ấn tượng, từ mức 791 tỷ đồng năm 2015, leo lên mức kỷ lục gần 39.000 tỷ đồng vào năm 2021, và tiếp tục duy trì quanh mức 30.000 tỷ đồng trong những năm gần đây. Nhờ đó, Vinhomes liên tục giữ vững ngôi vị quán quân lợi nhuận trên sàn chứng khoán.

Nguồn: Tổng hợp

Song song với đó, tổng tài sản của Vinhomes cũng tăng mạnh, từ 25.300 tỷ đồng năm 2015 đã vọt lên gần 500.000 tỷ đồng vào cuối quý II/2024.

Theo báo cáo của Công ty Cổ phần Chứng khoán SSI, năm 2024, doanh thu của Vinhomes dự kiến sẽ đạt 81.600 tỷ đồng, chủ yếu nhờ vào việc ghi nhận doanh thu từ các dự án lớn như Vinhomes Ocean Park 2, 3 và Vinhomes Royal Island. Lợi nhuận sau thuế và lợi ích cổ đông thiểu số (NPATMI) theo đó đạt 35.200 tỷ đồng, vượt kế hoạch được công ty đặt ra là 35.000 tỷ đồng.

Với kết quả kinh doanh ấn tượng này, Vinhomes còn thông qua kế hoạch mua lại tối đa 370 triệu cổ phiếu VHM, tương đương 8,5% tổng số cổ phiếu đang lưu hành, nhằm bảo vệ quyền lợi cho công ty và cổ đông. Dựa trên giá cổ phiếu VHM hiện tại, Vinhomes dự kiến chi ra hơn 15.900 tỷ đồng để hoàn tất thương vụ này. Tính đến cuối quý II/2024, Vinhomes ghi nhận số dư tiền mặt, các khoản tương đương tiền và đầu tư ngắn hạn đạt 20.900 tỷ đồng, đủ để hỗ trợ cho kế hoạch mua lại cổ phiếu.

>>Vinhomes (VHM) có đủ dư địa để phát triển các đại dự án khu đô thị trong vòng 30 năm tới

Novaland chật vật trong khủng hoảng và khoản lỗ kỷ lục từ khi thành lập

Cùng với Vinhomes, Novaland cũng là cái tên không thể không nhắc tới trên thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt ở khu vực phía Nam. Trải qua hành trình 32 năm hình thành và phát triển, Novaland đang sở hữu danh mục hơn 50 dự án BĐS và ghi dấu ấn với những công trình và sản phẩm dẫn đầu xu hướng như LakeView City, Aqua City, Novaworld Phan Thiết, Novaworld Hồ Tràm, Novahills Mũi Né,…

Tuy nhiên, dù sở hữu quy mô tổng tài sản hàng đầu với hơn 238.000 tỷ đồng, hoạt động kinh doanh của Novaland trong những năm gần đây lại cho thấy nhiều dấu hiệu đáng báo động, Novaland đang phải đối mặt với khủng hoảng nghiêm trọng. Việc gia tăng tài sản trên bảng cân đối kế toán của Novaland chủ yếu đến từ việc sử dụng nợ và nợ vay cũng trở thành một trong những nguồn tài trợ quan trọng của Novaland. Khi Novaland không thể tạo ra đủ dòng tiền để thanh toán các nghĩa vụ nợ của mình, tập đoàn bắt đầu gặp các vấn đề tài chính.

Quy mô nợ của Novaland phình to tới mức báo động

Khối nợ của Novaland đã phình to nhanh chóng từ năm 2015. Nếu như năm đó, nợ của công ty chỉ ở mức khoảng 20.000 tỷ đồng, thì đến năm 2020, con số này đã vượt mốc 100.000 tỷ đồng. Chỉ sau 2 năm, nợ vay của doanh nghiệp đã tiếp tục tăng lên hơn 200.000 tỷ đồng, đánh dấu sự khởi đầu của cuộc khủng hoảng tài chính hiện tại.

Trong khi đó, vốn chủ sở hữu của Novaland chỉ duy trì quanh mức 40.000 tỷ đồng, khiến tỷ lệ nợ phải trả/vốn chủ sở hữu lên tới gần 5 lần, cao hơn nhiều so với mức trung bình 1-3 lần của các doanh nghiệp cùng ngành.

Cuộc khủng hoảng của Novaland bắt đầu được chú ý nhiều vào cuối năm 2022, khi cổ phiếu NVL liên tục giảm sàn hàng chục phiên, kéo thị giá từ hơn 80.000 đồng/cp xuống chỉ còn hơn 20.000 đồng/cp. Kể từ đó, giá cổ phiếu tiếp tục lao dốc và đến ngày 4/10, chỉ còn quanh mức 10.850 đồng/cp, cho thấy tình hình kinh doanh của doanh nghiệp vẫn chưa có tiến triển rõ rệt.

>>Cổ phiếu NVL (Novaland) bị đưa vào diện cảnh báo

Cổ phiếu NVL giảm sàn hàng chục phiên liên tiếp

Trước khi khủng hoảng bùng nổ, Novaland thường xuyên đạt doanh thu trên 10.000 tỷ đồng, với lợi nhuận từ 2.000-4.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, vào năm 2023, doanh thu sụt giảm mạnh, chỉ còn 4.769 tỷ đồng, trong khi lợi nhuận giảm đến 80%, chỉ còn 486 tỷ đồng. Báo cáo tài chính soát xét nửa đầu năm 2024 thậm chí ghi nhận khoản lỗ kỷ lục 7.327 tỷ đồng kể từ khi doanh nghiệp này hoạt động.

Nguồn: Tổng hợp

Cùng với sự suy giảm trong hoạt động kinh doanh, nhóm cổ đông lớn liên quan đến Chủ tịch Bùi Thành Nhơn cũng liên tục bán ra hoặc bị giải chấp khối lượng lớn cổ phiếu. Trong vòng hai năm qua, nhóm cổ đông này đã thực hiện nhiều giao dịch bán, trong khi mua vào rất ít. Từ tháng 9/2022 đến nay, khối lượng bán ròng đã lên tới 418 triệu cổ phiếu NVL, tương đương khoảng 21% vốn của Novaland đã chuyển sang tay các cổ đông khác. Tổng tỷ lệ sở hữu của nhóm này hiện chỉ còn gần 39%, tiến gần đến "lằn ranh đỏ" 36% – mức có quyền phủ quyết.

Trước tình hình khó khăn, Ban lãnh đạo Novaland cho biết đang nỗ lực tái cấu trúc tài chính, khôi phục hoạt động kinh doanh và lấy lại niềm tin của nhà đầu tư, đồng thời cam kết thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ đối với khách hàng. Ông Bùi Thành Nhơn, Chủ tịch HĐQT, cùng các cổ đông lớn khác cũng cam kết hỗ trợ tài chính khi cần thiết, giúp Novaland thanh toán các khoản nợ đến hạn và duy trì hoạt động liên tục trong ít nhất 12 tháng tới, kể từ thời điểm báo cáo tài chính hợp nhất giữa niên độ được phê chuẩn.

>>Ông Bùi Thành Nhơn và các cổ đông lớn cam kết 'bơm tiền' để Novaland (NVL) có thể duy trì hoạt động