Không để giới gom đất ‘ăn dày’ sau quy hoạch hạ tầng: GS. Đặng Hùng Võ hiến kế khóa cửa đầu cơ, đưa lợi ích về đúng tay người dân

Theo đề xuất mới của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất sau thời điểm có thông báo thu hồi sẽ chỉ được hưởng quyền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tương ứng với chủ sử dụng đất trước đó. Đây được xem là giải pháp nhằm chặn tình trạng đầu cơ đất đón đền bù đang ngày càng phổ biến tại nhiều địa phương.

Tuy nhiên, chia sẻ tại talkshow “Gom đất quanh dự án chờ đền bù – Cú sập bẫy của giới đầu cơ?”, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng vấn đề không chỉ nằm ở việc ngăn chặn giới đầu cơ hưởng lợi từ chính sách, mà còn phải giải quyết bài toán lớn hơn: Làm sao để giá trị gia tăng từ đầu tư hạ tầng được phân bổ công bằng cho người dân có đất bị thu hồi.

Khóa động cơ ‘gom đất’ lướt sóng

Thực tế thời gian qua cho thấy, ngay sau khi xuất hiện thông tin quy hoạch hoặc thông báo thu hồi đất, nhiều khu vực lập tức chứng kiến làn sóng mua bán, sang nhượng đất nông nghiệp với mục tiêu duy nhất là đón đầu đền bù.

Đặc biệt, sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực với cơ chế xác định giá đất tiệm cận giá thị trường, hoạt động gom đất quanh các dự án hạ tầng trọng điểm càng trở nên sôi động.

Theo đề xuất mới, dù các giao dịch dân sự vẫn được phép thực hiện sau thời điểm có thông báo thu hồi đất, nhưng người mua sau sẽ không được phát sinh thêm bất kỳ quyền lợi bồi thường nào ngoài những gì chủ sử dụng đất ban đầu được hưởng.

Điều này đồng nghĩa với việc các chiêu thức tách hộ, xây dựng công trình tạm hay tìm cách hợp thức hóa điều kiện tái định cư sẽ không còn tạo ra lợi ích bổ sung.

"Khi phần chênh lệch lợi ích không còn, động cơ gom đất lướt sóng tự khắc sẽ bị triệt tiêu", GS. Đặng Hùng Võ nhận định.

Theo ông, việc kiểm soát dòng tiền bồi thường đến đúng đối tượng bị thu hồi đất thực sự không chỉ giúp hạn chế đầu cơ mà còn tạo điều kiện để các địa phương mạnh dạn nâng mức hỗ trợ cho người dân.

Giá đất tăng vùn vụt không chỉ vì quy hoạch

Dù đồng tình với việc siết đầu cơ, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng nếu chỉ nhìn câu chuyện dưới góc độ "chặn lợi ích" thì chưa giải quyết được gốc rễ của vấn đề. Theo ông, nguyên nhân khiến giá đất tăng mạnh không nằm ở thông tin quy hoạch hay các chiến dịch quảng bá dự án.

"Quy hoạch chỉ làm giá đất nhích lên một phần nhỏ. Điều làm giá đất tăng mạnh chính là đầu tư phát triển thực sự và giá trị tương lai mà dự án mang lại", ông phân tích.

Vị chuyên gia cho rằng ở nhiều quốc gia, khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển, người dân không chỉ nhận tiền bồi thường mà còn được hưởng một phần giá trị gia tăng do quá trình đầu tư tạo ra.

Trong khi đó, tại Việt Nam, cơ chế phân chia phần giá trị tăng thêm của đất đai sau đầu tư vẫn chưa thực sự rõ ràng. Theo GS. Đặng Hùng Võ, đây cũng là lý do khiến tranh cãi về giá đất thị trường luôn tồn tại.

"Định giá đất không chỉ là khoa học hay công nghệ. Đó còn là câu chuyện xã hội học, văn hóa và nghệ thuật", ông nói.

Một điểm đáng chú ý trong phân tích của GS. Đặng Hùng Võ là ông cho rằng sự tăng giá mạnh của đất đai thời gian qua phản ánh sự mất cân đối trong cơ cấu đầu tư của nền kinh tế.

Theo đó, quá nhiều nguồn lực xã hội đang được đổ vào bất động sản nhà ở thay vì các lĩnh vực sản xuất hàng hóa và dịch vụ.

"Khi dòng tiền dồn quá mạnh vào bất động sản, giá nhà đất tăng cao là điều tất yếu. Điều này khiến nhà ở giá cao có cơ hội phát triển, còn nhà ở giá thấp ngày càng khó xuất hiện", ông nhận định.

Theo GS. Võ, đây không chỉ là câu chuyện của thị trường bất động sản mà còn là vấn đề ảnh hưởng trực tiếp tới sức khỏe dài hạn của nền kinh tế.

Người dân phải được hưởng thành quả từ phát triển

Đối với các dự án bất động sản thương mại, GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh cần phân biệt rõ với các dự án đầu tư công.

Theo tinh thần Nghị quyết 18 và Luật Đất đai 2024, các dự án kinh doanh bất động sản không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà phải thực hiện thông qua cơ chế tự thỏa thuận hoặc góp quyền sử dụng đất, tái điều chỉnh đất đai.

Đây được xem là mô hình giúp người dân không chỉ nhận tiền đền bù một lần mà còn có cơ hội tham gia vào quá trình phát triển dự án và hưởng lợi từ giá trị gia tăng của đất đai sau quy hoạch.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, mục tiêu cuối cùng của chính sách đất đai không phải là ngăn ai hưởng lợi, mà là thiết lập cơ chế để phần giá trị tăng thêm do đầu tư hạ tầng và phát triển đô thị tạo ra được phân chia hợp lý giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

"Nếu người dân thực sự được hưởng thành quả từ phát triển thì sự đồng thuận xã hội sẽ cao hơn rất nhiều", ông nhấn mạnh.

Trong bối cảnh Việt Nam đang triển khai hàng loạt dự án hạ tầng quy mô lớn, từ các tuyến vành đai, cao tốc đến các khu đô thị mới, câu chuyện phân bổ lợi ích từ đất đai đang trở thành một trong những vấn đề cốt lõi quyết định thành công của quá trình phát triển.