Loạt chuyên gia lo ngại siết vay mua nhà thứ 2 sẽ đẩy giá nhà tăng nóng

Với mục tiêu chung được đặt ra nhằm hạn chế đầu cơ và kiểm soát giá nhà, Bộ Xây dựng hiện đang lấy ý kiến góp ý của các Bộ, ngành cho dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản (BĐS).

Một trong những nội dung đáng chú ý và nhận được sự quan tâm rất lớn của dư luận hiện nay là đề xuất siết hạn mức cho vay đối với những người mua nhà thứ 2, thứ 3 trở lên.

Cụ thể, theo đề xuất của Bộ Xây dựng, sẽ áp dụng hạn mức cho vay không quá 50% đối với khoản vay mua nhà ở thứ 2, không quá 30% đối với khoản vay mua nhà ở thứ 3.

Liên quan đến đề xuất này, hiện nay đang xuất hiện lên nhiều luồng ý kiến trái chiều.

Dưới góc độ tín dụng, TS. Lê Xuân Nghĩa - Nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia cho rằng, căn cứ theo Luật các Tổ chức tín dụng, chính quyền sẽ không được can thiệp vào hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại.

Theo đó, các ngân hàng này hoạt động dưới sự kiểm soát của Ngân hàng Trung ương qua các chỉ tiêu an toàn về tín dụng. Do đó, việc can thiệp này được cho không phù hợp với hiến pháp - liên quan đến quyền tự do kinh doanh của các ngân hàng.

Ông Nghĩa cũng cho rằng việc phân định nhà nào là nhà thứ nhất, thứ 2 là rất khó bởi hiện trên nay trên thế giới, không có quốc gia nào kiểm soát thị trường bất động sản bằng cách hạn chế tín dụng cho vay BĐS. Do đó, biện pháp siết cho vay mua nhà thứ hai là không ổn và không phù hợp với thông lệ quốc tế.

Ở một góc nhìn khác, TS. Đinh Thế Hiển - Viện trưởng Viện nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng cho rằng, với đề xuất này, Bộ Xây dựng đang can thiệp vào thị trường vốn của ngân hàng cũng như chính sách tiền tệ.

Cụ thể, theo TS. Đinh Thế Hiển, vốn dĩ thị trường BĐS và thị trường tài chính đều là các thị trường lớn, cần duy trì sự ổn định lâu dài cũng như cần sự phát triển đúng hướng và tôn trọng nguyên tắc kinh tế thị trường, vì thế không nên đưa ra các giải pháp ngắn hạn.

Ông Hiển cho rằng nếu như chính sách siết tín dụng được áp dụng sẽ gây ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bởi thực tế hiện nay, thị trường vẫn chưa thực sự phục hồi và nguồn cung vẫn chưa đáp ứng đủ cho phần đông người dân có nhu cầu ở thực.

Vị chuyên gia này cũng cho rằng, các chính sách về tín dụng và nhà ở cần cái nhìn tổng thể và bao quát hơn, trong đó rất cần có sự kết hợp hài hòa giữa yếu tố an sinh với việc phát triển kinh tế, thay vì chỉ tập trung vào việc kéo giá nhà ở tại các đô thị lớn đi xuống.

Chung quan điểm, TS. Nguyễn Minh Phong - nguyên Trưởng phòng Nghiên cứu kinh tế, Viện Nghiên cứu Phát triển kinh tế xã hội Hà Nội cũng khẳng định đề xuất siết cho vay đối với người mua nhà thứ 2, thứ 3 là biện pháp "hơi thô", thiếu khả thi và khó đạt được mục tiêu kiểm soát đầu cơ.

Không chỉ đồng tình việc sẽ rất khó xác định được nhà thứ nhất, thứ 2, thứ 3... mà vị chuyên gia này còn chỉ ra "lỗ hổng" lớn của đề xuất này. Đó là việc có nhiều cách để có thể "lách luật", đơn cử như việc đứng tên người vay.

Góp ý về giải pháp, TS. Nguyễn Minh Phong cho rằng cần bám sát vào tỷ lệ cơ cấu vốn cho vay bất động sản dựa trên tổng dư nợ. Ngoài ra, cũng cần căn cứ vào quy định thế chấp: "Anh đảm bảo thế chấp đúng, thế chấp an toàn thì tự nhiên sẽ chặn được chuyện cho vay để mua nhà 2, nhà thứ 3".

Đồng tình với tinh thần ban hành các giải pháp góp phần giúp thị trường lành mạnh, tuy nhiên TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhìn nhận, việc đề xuất giảm hạn mức cho vay đối với người mua nhà thứ 2 và thứ 3 cần được xem xét một cách kỹ lưỡng, không nên áp dụng đại trà vì có thể gây ra tác dụng ngược, "bóp nghẹt" dòng vốn chính đáng và làm cho thị trường trở nên méo mó.

Cụ thể, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng việc kiểm soát tín dụng là cần thiết trong bối cảnh hiện nay nhưng chỉ nên áp dụng khi xuất hiện hành vi đầu cơ, không nên áp dụng cứng nhắc đối với tất cả các trường hợp mua nhà thứ 2, thứ 3 trở đi.

Vị này nêu quan điểm, nếu mua nhà thứ 2, thứ 3 mà sử dụng đúng mục đích, tạo ra giá trị gia tăng cho xã hội thì đó là hành vi tích cực.

"Cần phân biệt rõ nhóm đầu cơ và nhóm có nhu cầu thực, nếu không, chính sách dễ vô tình làm khó người dân có nhu cầu chính đáng", ông Đính bày tỏ.

Ngoài ra, TS. Nguyễn Văn Đính cũng cho rằng nguyên nhân cốt lõi khiến giá nhà tăng cao không nằm ở việc đầu cơ mà do sự mất cân đối cung cầu, đặc biệt do các "điểm nghẽn" về mặt pháp lý chưa được giải quyết triệt để, cũng như các chi phí đầu vào tăng cao.

Trong khi đó, nếu siết cho vay mua nhà thứ 2 sẽ tác động trực tiếp, kéo theo sức cầu giảm, khiến nhiều doanh nghiệp e dè trong việc triển khai các dự án. Đây là nguyên nhân chính khiến lượng giao dịch tụt giảm, nguồn cung cũng từ đó ngày càng khan hiếm trong khi các chi phí cố định liên tục đội lên. Những yếu tố này cộng hưởng sẽ khiến nguy cơ giá nhà tiếp tục tăng cao, đi ngược với mục tiêu đặt ra ban đầu là ổn định và "hạ nhiệt" giá nhà.

Vị chuyên gia này cũng chỉ ra, một trong những "chìa khóa" giúp tháo gỡ điểm nghẽn của thị trường hiện nay chính là "tăng cung".

Theo đó, trước hết Nhà nước cần tập trung tháo gỡ các vướng mắc về mặt pháp lý, đẩy nhanh việc phê duyệt các dự án cũng như giảm chi phí đầu vào.

"Khi nguồn cung dồi dào, thị trường tự khắc điều chỉnh, giá sẽ giảm theo quy luật cạnh tranh", ông Đính bày tỏ.

Tổng hợp