Người mua nhà vẫn chịu áp lực lãi vay dù Ngân hàng Nhà nước yêu cầu giảm lãi suất

Lãi suất vay mua nhà lên tới 10,5%

Lãi suất đang trở thành một trong những yếu tố khiến bài toán mua nhà khó hơn. Người vay phải tính toán không chỉ mức lãi suất ban đầu mà cả chi phí sau thời gian ưu đãi, trong khi thị trường bất động sản vẫn chịu sức ép thanh khoản từ nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính.

Trong bối cảnh đó, Ngân hàng Nhà nước đang yêu cầu các ngân hàng giảm lãi suất cho vay để hỗ trợ tăng trưởng kinh tế. Động thái này đặt các ngân hàng trước bài toán cân bằng giữa hỗ trợ khách hàng vay vốn và kiểm soát chi phí vốn.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), lãi suất ưu đãi vay mua nhà tại 10 ngân hàng hiện dao động 8,2%-10,5%/năm.

Agribank có mức thấp nhất, 8,2%/năm. Standard Chartered áp dụng 8,8%, KienlongBank 9,2%, ACB 9,5% và BIDV 9,7%.

Vietcombank, HDBank và TPBank cùng niêm yết mức 9,8%/năm. VietinBank và BaoViet Bank có mức cao nhất trong danh sách, 10,5%/năm. Chênh lệch giữa mức thấp nhất và cao nhất là 2,3 điểm phần trăm.

Đáng chú ý, mức lãi suất trên chủ yếu áp dụng trong thời gian ưu đãi. Thời gian này dao động từ 6-24 tháng. TPBank áp dụng ưu đãi trong 6 tháng, trong khi VietinBank và Standard Chartered kéo dài 24 tháng.

Sau thời gian ưu đãi, nhiều ngân hàng áp dụng lãi suất cơ sở cộng biên độ 3,3%-3,5%. TPBank áp dụng lãi suất cơ sở cộng 3,3%.

Vì vậy, mức lãi suất ưu đãi ban đầu chưa phản ánh toàn bộ chi phí của khoản vay trong dài hạn. Mức lãi suất thực tế còn phụ thuộc vào uy tín tín dụng, tài sản bảo đảm và thời hạn vay.

Lãi suất cao gây sức ép lên thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận

Áp lực lãi vay đang tác động đến sức cầu và thanh khoản trên thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận. Theo báo cáo của DKRA Consulting, lãi suất cho vay bất động sản chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, trong khi mặt bằng lãi suất cao tiếp tục gây sức ép lên nhu cầu giao dịch tại nhiều phân khúc.

Ở thị trường căn hộ, giá bán thứ cấp trong quý II/2026 giảm phổ biến 2%-6% so với quý trước. Áp lực tập trung tại những bất động sản mà người mua sử dụng đòn bẩy tài chính và muốn nhanh chóng thanh khoản để giảm dư nợ, lãi vay.

Tại phân khúc đất nền, tỷ lệ tiêu thụ sơ cấp chỉ đạt 4%, tương đương 350 nền, giảm 16% so với cùng kỳ năm trước. DKRA cho biết tâm lý nhà đầu tư vẫn thận trọng trong bối cảnh lãi suất neo ở mức cao.

Với nhà phố, biệt thự, tỷ lệ hấp thụ trong quý II/2026 đạt 9%, với 1.022 căn được giao dịch, giảm 71% so với cùng kỳ. DKRA dự báo trong quý III/2026, thị trường thứ cấp tiếp tục chịu áp lực khi lãi suất vay mua nhà vẫn ở mức cao.

Tác động của lãi suất cũng thể hiện rõ ở nhóm bất động sản nghỉ dưỡng. Các chủ đầu tư đang sử dụng nhiều chính sách để giảm áp lực tài chính cho khách hàng như hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, giãn tiến độ thanh toán, chiết khấu thanh toán nhanh và cam kết cho thuê.

Riêng phân khúc nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng, tháng 7/2026 có 3.526 căn nguồn cung sơ cấp nhưng không ghi nhận giao dịch. Toàn bộ nguồn cung là hàng tồn kho từ các dự án cũ. Các chính sách hỗ trợ lãi vay và ân hạn nợ gốc tiếp tục được áp dụng nhằm cải thiện thanh khoản.

NHNN muốn giảm lãi vay, nhưng ngân hàng vẫn chịu áp lực vốn

Trong khi lãi suất vay bất động sản chưa hạ nhiệt, Ngân hàng Nhà nước lại đang yêu cầu các ngân hàng giảm lãi suất cho vay.

Theo Yuanta Research, tại cuộc họp ngày 13/8/2026 với các ngân hàng thương mại, Ngân hàng Nhà nước kêu gọi các tổ chức tín dụng hạ lãi suất cho vay để hỗ trợ tăng trưởng kinh tế.

Đáng chú ý, hạn mức tăng trưởng tín dụng năm 2027 có thể gắn với việc ngân hàng giảm lãi suất. Những ngân hàng không đáp ứng yêu cầu có thể đối mặt với việc bị cắt giảm hạn mức tín dụng.

Tuy nhiên, các ngân hàng cũng đang chịu áp lực từ chi phí vốn.

Trong quý II/2026, chi phí vốn của các ngân hàng tăng 105 điểm cơ bản so với cùng kỳ, lên 4,79%. Lợi suất tài sản tăng 92 điểm cơ bản, lên 7,70%. Biên lãi ròng đạt 3,15%, tăng 16 điểm cơ bản so với quý trước nhưng vẫn giảm 10 điểm cơ bản so với cùng kỳ.

Yuanta cho biết biên lãi ròng cải thiện chủ yếu nhờ các ngân hàng tái định giá khoản vay và tăng tỷ trọng cho vay dài hạn, thay vì nhờ chi phí vốn giảm.

Áp lực vốn còn thể hiện qua chênh lệch giữa tăng trưởng tín dụng và huy động.

Sáu tháng đầu năm, tín dụng của 27 ngân hàng tăng 9,2%, trong khi tiền gửi chỉ tăng 6,7%. Tỷ lệ dư nợ cho vay trên tiền gửi tăng lên 114% trong quý II/2026, từ 108% cùng kỳ năm trước.

Tỷ trọng cho vay dài hạn cũng tăng lên 33,1% tổng dư nợ, từ 30,4% cùng kỳ năm trước. Việc kéo dài kỳ hạn cho vay giúp ngân hàng hỗ trợ biên lãi ròng nhưng đồng thời làm tăng rủi ro chênh lệch kỳ hạn.

Trong khi đó, tỷ lệ tiền gửi không kỳ hạn trong tổng tiền gửi, thường được gọi là CASA, giảm xuống 20,9%. Yuanta cho biết riêng tại MBBank, tỷ lệ này giảm 3,3 điểm phần trăm so với cùng kỳ do môi trường lãi suất cao.

Các ngân hàng cũng phải tìm thêm nguồn vốn. Từ đầu năm 2026, VPBank, Techcombank, HDBank và ACB đã vay hợp vốn quốc tế với tổng giá trị khoảng 3,4 tỷ USD. Chi phí vay USD được Yuanta ước tính khoảng 5,0%-5,3%, chưa tính chi phí phòng ngừa rủi ro tỷ giá và phí thu xếp.

Trong bối cảnh đó, yêu cầu giảm lãi suất cho vay tạo thêm sức ép lên biên lợi nhuận ngân hàng, trong khi người mua nhà vẫn phải đối mặt với mặt bằng lãi suất cao.