Giá bất động sản điều chỉnh, dòng tiền thận trọng

Người bán chịu áp lực nhưng giá không dễ giảm giá sâu

Thị trường bất động sản đang rơi vào trạng thái giằng co khi cả người mua và người bán đều có lý do để trì hoãn giao dịch. Người mua lo ngại chi phí vốn tăng và giá tài sản có thể tiếp tục điều chỉnh. Trong khi đó, người bán phải cân nhắc giữa việc giảm giá để thu hồi dòng tiền hay tiếp tục nắm giữ, chờ thanh khoản cải thiện.

Một trong những điểm nghẽn lớn hiện nay là khoảng cách giữa mức giá mà người bán kỳ vọng và khả năng chi trả của người mua. Giá bất động sản đã điều chỉnh không đồng nghĩa tài sản lập tức trở nên hấp dẫn, nhất là khi chi phí vay vốn vẫn ở mức cao.

Tại chương trình Data Talk | Market Insight với chủ đề “Bất động sản khó bán – Giữ tiếp, cắt lỗ hay chờ cơ hội?” do công ty dữ liệu - tài chính WiGroup và VIF đồng sản xuất, ông Lê Quốc Kiên, Chuyên gia tư vấn tài chính và bất động sản độc lập, cùng ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Nhà ở CBRE Việt Nam, đã phân tích những yếu tố chi phối quyết định của người mua và người bán trong giai đoạn hiện nay.

Theo ông Lê Quốc Kiên, giá giảm chưa chắc đã đồng nghĩa với giá tốt. Người mua cần đánh giá đồng thời mức giá thực tế, chất lượng tài sản và khả năng khai thác, thay vì chỉ căn cứ vào tỷ lệ giảm so với giá chào bán trước đó.

Đây cũng là lý do nhiều bất động sản được rao bán với mức chiết khấu đáng kể nhưng vẫn khó tìm người mua. Khi dòng tiền trở nên thận trọng, quyết định giao dịch không chỉ phụ thuộc vào việc giá đã giảm bao nhiêu, mà còn nằm ở chỗ mức giá sau điều chỉnh có thực sự tương xứng với giá trị tài sản và khả năng chi trả hay không.

Ở chiều ngược lại, người bán cũng không hoàn toàn chủ động trong việc điều chỉnh giá. Khả năng giảm giá phụ thuộc vào tình trạng tài chính của từng chủ sở hữu, đặc biệt là tỷ lệ vốn vay, chi phí lãi vay và khoảng thời gian họ có thể tiếp tục nắm giữ tài sản.

Với những người sử dụng ít đòn bẩy hoặc có dòng tiền ổn định, việc tiếp tục giữ bất động sản có thể là lựa chọn khả thi nếu không chịu áp lực phải bán ngay. Ngược lại, những nhà đầu tư vay vốn lớn, thu nhập không đủ bù đắp chi phí trả nợ hoặc đang cần tiền để thực hiện các nghĩa vụ tài chính khác có thể buộc phải hạ giá để thu hồi vốn.

Sự khác biệt về năng lực tài chính khiến thị trường không có một mặt bằng giảm giá đồng nhất. Ngay cả với những tài sản cùng khu vực, cùng phân khúc, mức độ sẵn sàng thương lượng của mỗi người bán cũng có thể rất khác nhau.

Ông Kiên nhấn mạnh không có một tỷ lệ giảm giá chung áp dụng cho tất cả. Quyết định tiếp tục nắm giữ hay bán tài sản cần được đặt trong tương quan với năng lực tài chính của từng nhà đầu tư, thay vì dựa trên một ngưỡng giảm giá cố định cho toàn thị trường.

Áp lực dòng tiền không chỉ xuất hiện ở nhóm cá nhân sở hữu bất động sản mà còn hiện hữu tại các doanh nghiệp phát triển dự án. Các doanh nghiệp đang phải giải quyết bài toán thu hồi vốn, hàng tồn kho và nghĩa vụ tài chính, trong khi sức hấp thụ của thị trường chưa phục hồi tương xứng.

Theo dữ liệu từ WiData, trong 6 tháng đầu năm 2026, nếu loại trừ Vinhomes, 54 doanh nghiệp bất động sản còn lại ghi nhận lợi nhuận khoảng 12.000 tỷ đồng nhưng dòng tiền kinh doanh âm khoảng 14.000 tỷ đồng. Tính trong 12 tháng gần nhất, có 32/53 doanh nghiệp được thống kê ghi nhận dòng tiền kinh doanh âm.

Những số liệu này cho thấy lợi nhuận kế toán và dòng tiền thực tế có thể diễn biến trái chiều. Doanh nghiệp vẫn có thể ghi nhận lợi nhuận nhưng chưa thu được tiền tương ứng từ hoạt động kinh doanh, trong khi vẫn phải duy trì tiến độ dự án, thanh toán chi phí và đáp ứng các nghĩa vụ đến hạn.

Trong bối cảnh đó, giảm giá hoặc tăng chiết khấu có thể trở thành giải pháp thúc đẩy bán hàng và cải thiện dòng tiền. Tuy nhiên, không phải chủ đầu tư nào cũng có đủ dư địa để giảm giá sâu, bởi quyết định này còn liên quan đến cấu trúc vốn, chi phí đầu tư và hiệu quả tài chính của dự án.

Cơ hội không nằm ở mọi bất động sản giảm giá

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản không thể được nhìn nhận như một mặt bằng chung. Khả năng giao dịch và mức độ điều chỉnh giá còn phụ thuộc vào từng khu vực, nguồn cung, đặc điểm sản phẩm và nhu cầu thực tế.

Tại những nơi giá đã tăng nhanh trong giai đoạn trước, khoảng cách giữa kỳ vọng của người bán và khả năng chi trả của người mua có thể lớn hơn. Ngược lại, những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có pháp lý rõ ràng, mức giá phù hợp và khả năng kết nối thuận tiện vẫn có cơ sở thu hút người mua.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng cần nhìn nhận sự dịch chuyển của thị trường dựa trên các yếu tố nền tảng, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng giá tăng. Việc mở rộng kết nối vùng có thể tạo thêm dư địa phát triển cho các khu vực mới, song tác động đến giá trị bất động sản còn phụ thuộc vào tiến độ hạ tầng, khả năng hình thành nhu cầu và nguồn cung thực tế.

Do đó, việc giá giảm tại một khu vực không đồng nghĩa toàn bộ thị trường đã xuất hiện cơ hội đầu tư. Người mua cần phân biệt giữa tài sản giảm giá do mặt bằng chung điều chỉnh với tài sản buộc phải bán vì chủ sở hữu gặp áp lực tài chính. Đồng thời, cần kiểm tra mức giá giao dịch thực tế có thể đạt được, thay vì chỉ so sánh với giá rao bán.

Trong giai đoạn thanh khoản thấp, lợi thế không nhất thiết thuộc về người mua được tài sản giảm giá nhiều nhất, mà có thể thuộc về người đủ khả năng đánh giá đúng giá trị bất động sản và duy trì sức chịu đựng tài chính trong suốt thời gian nắm giữ.

Bài toán của thị trường vì thế không chỉ là giá bất động sản sẽ giảm thêm bao nhiêu. Khi người mua vẫn thận trọng, người bán chưa muốn hạ giá và doanh nghiệp chịu áp lực dòng tiền, thanh khoản chỉ có thể cải thiện bền vững khi giá chào bán tiến gần hơn với khả năng chi trả thực tế, đồng thời niềm tin của người mua được củng cố.