VARS cảnh báo hệ số K có thể đẩy chi phí đất tăng 2,6 lần

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) vừa kiến nghị Chính phủ và các cơ quan liên quan làm rõ cơ chế xác định hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, nhằm hạn chế nguy cơ gia tăng nghĩa vụ tài chính cho người dân và doanh nghiệp.

Theo định hướng của dự thảo, bảng giá đất nhân hệ số K sẽ được sử dụng làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính trong phần lớn trường hợp, thay cho phương pháp xác định giá đất cụ thể. Cách tiếp cận này được kỳ vọng giúp rút ngắn thời gian định giá và giảm chi phí thủ tục.

Tuy nhiên, VARS cho rằng dự thảo hiện chưa làm rõ căn cứ xác định, chu kỳ rà soát và cơ chế kiểm định hệ số K. Nếu thiếu các tiêu chí thống nhất, điểm nghẽn có thể chuyển từ khâu xác định giá đất cụ thể sang quá trình xây dựng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh.

Kết quả rà soát của Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS-IRE) tại 22 địa phương có thông tin về hệ số K năm 2026 cho thấy khoảng một phần ba địa phương áp dụng đồng loạt hệ số bằng 1, trong khi các địa phương còn lại phân tầng theo điều kiện quy hoạch và những yếu tố liên quan.

Đáng chú ý, hệ số quy hoạch tại Hà Nội có thể lên tới 1,45, còn tại TP.HCM là 1,7. Đây mới là hệ số thành phần, chưa bao gồm biến động thị trường và các yếu tố điều chỉnh khác.

Theo VARS, sự khác biệt giữa các địa phương có thể xuất phát từ đặc thù thị trường. Tuy nhiên, nếu không có tiêu chí rõ ràng, việc xác định hệ số K có nguy cơ phụ thuộc vào quyết định hành chính, khiến doanh nghiệp và người dân khó dự báo nghĩa vụ tài chính. Hội ước tính tiền sử dụng đất tại một dự án có thể tăng 2-2,6 lần khi áp dụng cơ chế bảng giá đất nhân hệ số K so với trước đây.

Chi phí đất tăng sẽ tác động trực tiếp đến dòng tiền, hiệu quả đầu tư và tiến độ triển khai dự án, từ đó tạo thêm áp lực lên nguồn cung bất động sản. Người dân cũng có thể phải thực hiện nghĩa vụ tài chính cao hơn khi chuyển mục đích sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất.

Trước đó, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng cảnh báo việc áp dụng hệ số K theo cách cào bằng có thể khiến chi phí đất tăng mạnh so với phương pháp thặng dư. Bảng giá đất tăng còn kéo theo áp lực bồi thường, giải phóng mặt bằng, đặc biệt đối với những doanh nghiệp chưa có sẵn quỹ đất. Khi giá đất làm căn cứ bồi thường tăng, chi phí thương lượng với người dân cũng có thể tăng theo.

Để hạn chế những tác động này, VARS kiến nghị xác định rõ hệ số K là tỷ lệ giữa giá đất thị trường và giá đất trong bảng giá đất tương ứng, trên cơ sở dữ liệu giao dịch, đấu giá và các nguồn thông tin có thể kiểm chứng.

Bên cạnh đó, bảng giá đất và hệ số K cần được rà soát hằng năm, công khai căn cứ tính toán và điều chỉnh khi thị trường biến động vượt ngưỡng. VARS đề xuất nghiên cứu ngưỡng biến động 20% để kích hoạt việc rà soát, đồng thời công bố trước tối thiểu 6 tháng đối với những điều chỉnh làm tăng nghĩa vụ tài chính.

Hội cũng đề nghị xây dựng cơ chế chuyển tiếp đối với hộ gia đình, cá nhân và các dự án đã hoàn thành một số bước pháp lý, thông qua lộ trình điều chỉnh nghĩa vụ tài chính hoặc cho phép nộp dần có điều kiện. Với trường hợp bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, mức bồi thường được VARS kiến nghị không thấp hơn 100% giá đất xác định theo bảng giá đất và hệ số K tại thời điểm phê duyệt phương án.

Đối với các dự án quy mô lớn, dự án lấn biển, sử dụng đất hỗn hợp hoặc khu vực thiếu dữ liệu giao dịch, VARS kiến nghị tiếp tục áp dụng phương pháp xác định giá đất cụ thể. Đồng thời, cần có cơ chế thẩm định độc lập và công khai định kỳ các chỉ số đánh giá mức độ phù hợp của bảng giá đất, hệ số K với thị trường.

Hệ số K là tỷ lệ dùng để điều chỉnh giá đất trong bảng giá đất nhằm xác định mức giá áp dụng trong một số trường hợp tính nghĩa vụ tài chính về đất đai. Hệ số này được xây dựng trên cơ sở các yếu tố như biến động thị trường, quy hoạch và đặc điểm khu đất. Việc điều chỉnh hệ số K có thể làm thay đổi tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và một số nghĩa vụ tài chính liên quan.