Nhà nước không hỗ trợ để tạo lợi nhuận dự án: Giải pháp nào cho Vingroup, Him Lam, Nam Long... làm nhà ở cho thuê?

Phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê đang trở thành một trong những định hướng lớn của Đảng và Chính phủ nhằm bảo đảm an sinh xã hội, đáp ứng nhu cầu chỗ ở của người thu nhập thấp, công nhân và người lao động tại các đô thị, khu công nghiệp.

Những năm gần đây, Chính phủ liên tục hoàn thiện cơ chế về quỹ đất, tín dụng ưu đãi và thủ tục đầu tư, đồng thời triển khai Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030. Tuy nhiên, bên cạnh câu chuyện tăng nguồn cung nhà ở xã hội để bán, một hướng đi khác đang nhận được nhiều sự quan tâm hơn là phát triển nhà ở cho thuê dài hạn.

Ngay sau chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm về phát triển mô hình nhà ở cho thuê dành cho người lao động và người thu nhập thấp, các bộ, ngành, địa phương và doanh nghiệp đã nhanh chóng có những động thái cụ thể.

Tại TP. HCM, ngày 9/6, Vingroup (VIC) công bố kế hoạch phát triển khoảng 4.500 căn hộ cho thuê với tổng diện tích sàn khoảng 146.000m2 tại xã Bà Điểm. Dự án hướng tới phục vụ công nhân, sinh viên, cán bộ, công chức, viên chức và người dân có nhu cầu thuê nhà dài hạn với chi phí phù hợp.

Ngày 12/6, Đồng Nai khởi công giai đoạn 1 dự án nhà ở xã hội cho thuê Long Bình. Đây được xem là dự án nhà ở xã hội cho thuê đầu tiên được triển khai sau chỉ đạo của Tổng Bí thư về phát triển mô hình chung cư cho thuê.

Dự án do Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng TP. Đồng Nai làm chủ đầu tư, trong khi Tổng CTCP Phát triển Khu Công nghiệp (Sonadezi - mã SNZ) đảm nhiệm vai trò tổng thầu thi công.

Theo quy hoạch, dự án được phát triển trên diện tích hơn 12ha với khoảng 10.000 căn hộ cho thuê cùng hệ thống trường học, công viên và hạ tầng xã hội đồng bộ. Riêng giai đoạn đầu sẽ xây dựng khoảng 1.000 căn hộ với tổng mức đầu tư khoảng 1.360 tỷ đồng từ ngân sách địa phương.

Tại cuộc làm việc giữa Thủ tướng Lê Minh Hưng và lãnh đạo TP. HCM, nhiều doanh nghiệp bất động sản và khu công nghiệp lớn như Vingroup, Thaco, Sun Group, Nam Long, Khang Điền và Bcons cũng đã được mời tham gia thảo luận các giải pháp phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp.

Ở phía Bắc, Hà Nội tiếp tục trở thành điểm nhấn khi đồng loạt khởi công 3 dự án nhà ở cho thuê cùng 5 tuyến metro vào ngày 22/6 dưới sự chứng kiến của Thủ tướng.

Trong số này, CTCP Vinhomes là nhà thầu thi công dự án nhà ở cho thuê tại phường Việt Hưng với quy mô 1.166 căn hộ. Một dự án khác do Tập đoàn Him Lam triển khai tại Long Biên dự kiến phát triển khoảng 6.000 căn hộ, trong đó khoảng 4.000 căn dành cho thuê dài hạn.

Việc hàng loạt doanh nghiệp lớn đồng loạt nhập cuộc cho thấy thị trường đang phản ứng rất nhanh trước định hướng chính sách mới. Tuy nhiên, phía sau những con số hàng nghìn hay hàng chục nghìn căn hộ là một bài toán khó hơn nhiều - hiệu quả tài chính.

Theo đánh giá của Tiến sĩ Nguyễn Sĩ Dũng trên Báo Chính phủ, không có thị trường nhà ở cho thuê phát triển nào trên thế giới được hình thành hoàn toàn bằng cơ chế thị trường tự phát.

Lý do nằm ở đặc thù của loại hình này. Trong khi một dự án nhà ở để bán có thể thu hồi vốn trong vài năm, một dự án nhà ở cho thuê thường phải mất 20-30 năm mới hoàn vốn. Tỷ suất sinh lời cũng thấp hơn đáng kể.

Điều đó khiến phần lớn doanh nghiệp có xu hướng ưu tiên phát triển nhà ở thương mại để bán thay vì đầu tư vào các dự án cho thuê dài hạn, dù nhu cầu trên thực tế rất lớn.

Chính vì vậy, câu chuyện không chỉ dừng ở việc có thêm bao nhiêu dự án được khởi công, mà còn nằm ở việc thiết kế cơ chế đủ hấp dẫn để khu vực tư nhân sẵn sàng tham gia lâu dài.

Tại cuộc làm việc với lãnh đạo TP. Hà Nội, Thủ tướng Lê Minh Hưng đã nêu rõ quan điểm: Nhà nước không bao cấp về nhà ở nhưng cũng không hoàn toàn để thị trường tự điều tiết. Vai trò của Nhà nước là kiến tạo thông qua quy hoạch, đất đai, thể chế và các công cụ tài chính phù hợp.

Theo cách tiếp cận này, Nhà nước không hỗ trợ để tạo lợi nhuận cho dự án mã hỗ trợ để tạo khả năng an cư cho người dân.

Điều đó đồng nghĩa các ưu đãi về vốn, lãi suất hay đất đai nếu được áp dụng sẽ phải gắn với kết quả xã hội cụ thể như giá thuê phù hợp, đúng đối tượng thụ hưởng, thời gian cho thuê đủ dài và khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế.

Nhiều ý kiến cho rằng trong giai đoạn tới, việc hình thành các cơ chế tín dụng dài hạn, quỹ tài chính chuyên biệt hoặc sự tham gia của Ngân hàng Chính sách xã hội có thể là chìa khóa để giải quyết bài toán lệch pha giữa nhu cầu nhà ở rất lớn của người dân và thời gian hoàn vốn kéo dài của doanh nghiệp.

Sau nhiều năm tập trung vào nhà ở để bán, sự xuất hiện của các dự án nhà ở cho thuê quy mô lớn tại TP. HCM, Đồng Nai và Hà Nội cho thấy một thị trường mới đang dần hình thành. Tuy nhiên, để mô hình này phát triển bền vững, bài toán quan trọng nhất có lẽ không phải là xây được bao nhiêu căn hộ, mà là xây dựng được cơ chế tài chính đủ hiệu quả để vừa bảo đảm mục tiêu an sinh, vừa tạo động lực cho doanh nghiệp đồng hành lâu dài.