Nói về đánh thuế 0,2% đất bỏ hoang, GS. Đặng Hùng Võ chỉ rõ lý do người găm đất vẫn có thể lãi lớn

Trong bối cảnh nhiều người dân khó tiếp cận nhà ở, không ít khu đất, biệt thự và công trình vẫn bị bỏ trống trong thời gian dài, gây lãng phí nguồn lực. Trước thực trạng này, Bộ Tài chính đề xuất mức thuế 0,2% đối với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng nhằm hạn chế đầu cơ. Tuy nhiên, liệu mức thuế này có đủ sức răn đe những người găm giữ bất động sản chờ tăng giá?

Trao đổi về vấn đề này trong talkshow "Đất bỏ hoang, biệt thự bỏ trống: GS. Đặng Hùng Võ đề xuất gì?" do VTC News thực hiện, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng cần xem xét cả tiêu chí xác định đất bỏ hoang lẫn mức thuế áp dụng để chính sách thực sự phát huy hiệu quả.

Thuế 0,2% với đất bỏ hoang có đủ sức răn đe người găm giữ bất động sản?

Theo ông Võ, bất động sản bỏ hoang hiện có hai hình thức chính. Thứ nhất là các dự án đã hoàn thành xây dựng nhưng không được đưa vào khai thác, sử dụng. Thứ hai là người dân bỏ số tiền lớn mua quyền sử dụng đất hoặc bất động sản rồi để đó, không đầu tư hay tiến hành hoạt động sản xuất.

Tình trạng này khiến lượng vốn lớn của xã hội bị chôn vào đất đai, bất động sản, chủ yếu chờ tăng giá để bán kiếm lời. Dòng tiền không được đưa vào các hoạt động tạo ra giá trị mới, góp phần khiến thị trường phát triển theo hướng bất thường.

Giáo sư Đặng Hùng Võ chỉ ra nghịch lý khi giá bất động sản liên tục tăng nhưng thanh khoản ngày càng giảm. Theo ông, giá trị tài sản tăng không hẳn xuất phát từ việc được đầu tư, cải tạo hay tạo thêm giá trị, mà có thể chủ yếu do sự tích tụ của “giá ảo”.

Khi giá ảo ngày càng lớn, hiện tượng này có thể trở thành một trong những nguyên nhân gây áp lực lạm phát cho nền kinh tế. Nhật Bản, Trung Quốc và Thái Lan là những quốc gia từng đối mặt với bài toán tương tự. Vì vậy, việc giải quyết tình trạng găm giữ bất động sản không đưa vào sử dụng là yêu cầu cấp thiết.

Nhìn lại chính sách, GS. Đặng Hùng Võ nhắc đến Nghị quyết 18 năm 2022 của Ban Chấp hành Trung ương và Nghị quyết 21 được ban hành gần đây, trong đó đặt ra yêu cầu đánh thuế đối với đất đai, bất động sản không đưa vào sử dụng. Theo ông, việc đặt vấn đề đánh thuế ở thời điểm hiện tại đã phần nào chậm so với yêu cầu thực tế.

Với đề xuất thuế 0,2% đối với đất bỏ hoang, bài toán đặt ra là mức thuế này có đủ lớn để thay đổi hành vi của người sở hữu hay không. Chẳng hạn, người mua một mảnh đất trị giá 5 tỷ đồng sẽ phải nộp khoảng 10 triệu đồng tiền thuế mỗi năm. Khoản thuế này có thể không đáng kể so với lợi nhuận kỳ vọng từ việc giá đất tăng, khiến chủ sở hữu vẫn có động lực tiếp tục găm giữ tài sản.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, khi sửa đổi các luật thuế liên quan đến đất đai, cơ quan quản lý cần làm rõ hai vấn đề cốt lõi: tiêu chí xác định đất bỏ hoang và tỷ suất thuế phù hợp.

Để phân tích mức độ tác động của đề xuất, ông dẫn diễn biến giá bất động sản giai đoạn 2014-2024. Theo số liệu ông đưa ra, các bất động sản thuộc phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ có giá khoảng 11 triệu đồng/m2 vào năm 2014, nhưng đến năm 2024 đã tăng lên 33 triệu đồng/m2, tức gấp 3 lần sau 10 năm

Trong khi đó, GS.Đặng Hùng Võ cho rằng nếu tính theo cách lấy phần giá trị tăng thêm là 200%, bình quân mỗi năm, giá trị bất động sản tăng khoảng 20%. Trong khi đó, nếu thuế 0,2% được tính trên bảng giá đất của Nhà nước, vốn theo ông thường chỉ bằng khoảng 50% giá thị trường, tỷ suất thuế thực tế so với giá thị trường chỉ còn khoảng 0,1%.

Ông cho rằng mức thuế thực tế này quá nhỏ so với mức tăng giá trị bất động sản, khó tạo sức ép buộc chủ sở hữu đưa đất vào sử dụng. Ngay cả khi thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế, người găm giữ đất vẫn có thể thu được lợi nhuận lớn từ việc tăng giá.

Một vấn đề khác là nhiều căn biệt thự, căn hộ đã hoàn thiện nhưng bị bỏ trống trong thời gian dài vẫn chưa có cơ chế đánh thuế riêng, dù gây lãng phí nguồn lực.

Giải thích về vấn đề này, Giáo sư Đặng Hùng Võ cho biết Quốc hội hiện chưa có chủ trương đánh thuế đối với nhà ở, tức tài sản gắn liền với đất. Vì vậy, các cơ quan chức năng tạm thời chưa xem xét đánh thuế trực tiếp vào công trình nhà ở.

Tuy nhiên, theo ông, bản chất của “nhà bỏ hoang” cũng gắn với tình trạng “đất bỏ hoang”. Do đó, một hướng xử lý có thể xem xét là đánh thuế trực tiếp vào giá trị quyền sử dụng đất thuộc căn nhà hoặc biệt thự bị bỏ trống, thay vì đánh thuế vào bản thân công trình.

Bên cạnh đó, chính sách cần phân biệt rõ người cố tình găm giữ bất động sản với những trường hợp chưa thể đưa đất vào sử dụng vì hoàn cảnh kinh tế hoặc nguyên nhân khách quan.

GS. Đặng Hùng Võ lưu ý có những người thu nhập thấp mua đất để tự xây nhà nhưng chưa đủ điều kiện hoàn thiện ngay. Chẳng hạn, năm đầu tiên họ tích lũy để đổ móng, sang năm thứ hai mới xây tường tầng một. Đây là nhu cầu nhà ở thực tế và chính đáng, cần được khuyến khích thay vì áp dụng nghĩa vụ thuế cứng nhắc.

Ông đề xuất Nhà nước xây dựng chính sách riêng cho nhóm người thu nhập thấp tự giải quyết nhu cầu nhà ở, tương tự cơ chế hỗ trợ nhà ở xã hội, trong đó có thể kéo dài thời hạn xem xét nghĩa vụ thuế.

Ngược lại, với những người có điều kiện kinh tế nhưng để đất bỏ hoang suốt 4-5 năm mà không có động thái đưa vào sử dụng, ông cho rằng cần áp dụng mức thuế đủ cao để ngăn chặn hành vi găm giữ tài sản. Việc phân loại đúng đối tượng sẽ giúp bảo vệ người có nhu cầu thực, đồng thời nâng cao hiệu quả điều tiết của chính sách.

Thuế cần đủ mạnh để đưa đất đai vào sử dụng hiệu quả

Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, mục tiêu của chính sách thuế không chỉ là tăng thu ngân sách mà quan trọng hơn là tạo áp lực buộc người găm giữ bất động sản phải đưa đất vào khai thác hoặc bán lại cho người có nhu cầu sử dụng.

Việc chôn vốn vào đất để chờ tăng giá không chỉ góp phần đẩy giá nhà lên cao trong khi thanh khoản suy giảm, mà còn không tạo thêm chỗ ở cho những người thực sự cần nhà. Ông cho rằng kinh nghiệm từ các quốc gia khác cho thấy cần duy trì mặt bằng giá nhà phù hợp với thu nhập của tầng lớp trung lưu, đồng thời hỗ trợ người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở thông qua vốn vay ngân hàng và chính sách đất đai.

Trong khi đó, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có tình trạng tập trung vào phân khúc nhà ở cao cấp phục vụ mục đích thương mại và mua đi bán lại tài sản giá cao, thay vì đáp ứng tốt hơn nhu cầu ở thực. Dòng tiền bị mắc kẹt trong bất động sản cũng làm giảm nguồn lực dành cho hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Vì vậy, ông Võ nhấn mạnh việc xây dựng mức thuế đủ sức điều tiết đối với đất bỏ hoang là một trong những giải pháp nhằm chuyển dòng vốn từ hoạt động đầu cơ sang sản xuất, kinh doanh.

Để chính sách phát huy hiệu quả, cơ quan quản lý cần xác định rõ tiêu chí đất bỏ hoang, phân biệt trường hợp cố tình găm giữ với các dự án chậm tiến độ do nguyên nhân khách quan, đồng thời lựa chọn tỷ suất thuế phù hợp. Cùng với đó, cơ chế quản lý đối với nhà ở và công trình bỏ trống cũng cần tiếp tục được hoàn thiện, hướng tới sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai và đáp ứng tốt hơn nhu cầu nhà ở thực tế.