Phân khúc nào sẽ là 'hoa tiêu' của thị trường bất động sản năm 2025?

Đánh giá về thị trường bất động sản (BĐS) 2025, ông Trần Quang Trung - Giám đốc phát triển kinh doanh One Housing nhận định, nhà đầu tư sẽ có thêm lựa chọn "xuống tiền" trong năm 2025 nhưng phân khúc chung cư cao cấp và hạng sang sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường BĐS tại Hà Nội và TP. HCM về cả mặt bằng giá và nguồn cung.

Theo đánh giá của ông Trung, từ những thay đổi về chính sách vĩ mô, kế hoạch phát triển dự án và ra hàng của các chủ đầu tư, thị trường BĐS trong năm 2025 sẽ chứng kiến 2 phân khúc nhận được sự quan tâm đặc biệt.

Phân khúc chung cư tiếp tục "dẫn sóng" thị trường

Chung cư sẽ vẫn được coi là sản phẩm đáp ứng đủ nhu cầu đầu tư dòng tiền hay tư chờ tăng giá. Theo đó, căn hộ được xem là phân khúc có tổng giá tiền vừa phải, nhiều người có thể tham gia đầu tư được.

Ngoài ra, nhu cầu về sản phẩm căn hộ trong tương lai hiện vẫn còn nhiều. Nếu xét về cùng một mức đầu tư thì sản phẩm chung cư hiện đang cho thấy nhiều giá trị vượt trội hơn nhà phố, thổ cư về tỷ suất cho thuê cũng như tốc độ tăng giá.

>> Chỉ 20 năm nữa, đô thị đặc biệt của Việt Nam sẽ là trung tâm y tế lớn nhất cả nước, gắn chữa bệnh với nghỉ dưỡng

Theo Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Housing, từ quý I/2024 trở về trước, tỷ trọng giao dịch giữa chung cư và thổ cư tại Hà Nội ở vào khoảng 40-60.

Tuy nhiên, từ giữa quý II/2024, với sự gia tăng nhanh chóng về nhu cầu sản phẩm căn hộ, cán cân này đã đổi chiều khi giao dịch chung cư đã vượt hơn so với nhà phố thổ cư.

Sản phẩm thấp tầng trong các dự án, đại dự án hay sản phẩm đất nền đã có hạ tầng đầu tư tốt có thể hình thành đơn vị ở, đây cũng là phân khúc mà nhiều nhà đầu tư hướng đến.

Theo khuyến nghị của vị chuyên gia này, các nhà đầu tư ở thời điểm hiện tại khi tham gia vào thị trường cần có sự tính toán kỹ về nguồn vốn, xác định đầu tư dài hạn từ 2-3 năm từ thời điểm mua nhà.

Ngoài ra, có thể nên mua với mục đích tích trữ tài sản hay khai thác dòng tiền cho thuê thay vì tham gia đầu tư "lướt sóng", đánh ngắn hạn bởi đây được xem là hình thức đầu tư cực kỳ rủi ro và không bền vững cho thị trường.

Chung cư cao cấp và hạng sang chiếm lĩnh thị trường

Theo dự báo của One Housing, nguồn cung căn hộ trung cấp sẽ gần như biến mất khỏi 2 thị trường lớn là Hà Nội và TP. HCM.

Cụ thể, lượng sản phẩm chung cư mở mới tại thị trường Hà Nội năm 2025 ước đạt khoảng 30.000 căn, trong đó có khoảng 60-70% căn hộ cao cấp và 30-40% căn hộ hạng sang.

Tại thị trường TP. HCM, nguồn cung mở mới trong năm 2025 được dự báo sẽ đạt 12.000 căn, trong đó nguồn cung cao cấp và hạng sang chiếm tới 88% (phân khúc cao cấp chiếm 42%, hạng sang chiếm 46%).

Về nguyên nhân vì sao phân khúc cao cấp và hạng sẽ là phân khúc chủ đạo, ông Trần Quang Trung cho biết, đầu tiên phải kể đến việc bảng áp dụng bảng giá đất mới dẫn đến chi phí đầu vào của doanh nghiệp cao hơn, khiến đầu ra cũng sẽ cao hơn.

Đối với những dự án đã được phê duyệt chủ trương từ trước, sau khi được khơi thông về mặt pháp lý, nhiều chủ đầu tư đã tái khởi động dự án và thấy rằng nếu tiếp tục làm dự án theo phương án sản phẩm cũ thì sẽ không đáp ứng được nhu cầu của khách hàng.

Việc không thể triển khai được dự án sẽ dẫn đến việc khó mua bán và sáp nhập M&A. Những chủ đầu tư và nhà phát triển BĐS lớn mạnh, có nguồn tài chính tốt sẽ có lợi thể để mua được quỹ đất đẹp.

Nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng khắt khe của người dân, các chủ đầu tư thức thời đã phát triển các dự án cao cấp cung cấp đến cho khách hàng những sản phẩm chất lượng hơn, trong khi đó đối tượng là các tầng lớp trung lưu lại càng gia tăng khi quỹ đất đang ngày càng khan hiếm.

Chuyên gia cho rằng trên thực tế, phân khúc chung cư tại Hà Nội, TP. HCM hay các thị trường khác trong khu vực và trên thế giới đều đi theo xu hướng chung là các sản phẩm chung cư sẽ có ngày càng cao cấp, hoàn thiện hơn để đáp ứng được đối tượng là tầng lớp trung lưu.

Đối với những sản phẩm trung cấp, các khách hàng buộc phải chấp nhận đi xa hơn ngoài trung tâm, nơi có bảng giá đất "mềm" hơn.

Ông Trần Quang Trung thậm chí khẳng định có rất nhiều yếu tố tác động đến việc tăng giá của chung cư nhưng chưa nhìn thấy yếu tố nào có thể khiến chung cư hạ nhiệt trong thời gian tới.

>> Bất động sản tỉnh sẽ là 'vùng trũng hút dòng tiền', mức giá tăng đạt 20-30%