Phó Chủ tịch Quốc hội: Không thể cho phép bán bất động sản rồi lại vướng cấp sổ
Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên cho rằng, các quy định trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản cần được rà soát, bảo đảm thống nhất, đồng bộ, tránh tình trạng bất động sản được phép giao dịch nhưng lại vướng mắc khi đăng ký quyền sở hữu, cấp giấy chứng nhận hoặc xử lý tài sản bảo đảm.
Phát biểu tại phiên thảo luận tổ ngày 22/10 về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên nhấn mạnh, dù có phạm vi điều chỉnh khác nhau, ba dự án luật có mối quan hệ chặt chẽ, cùng điều chỉnh các khâu trong quá trình hình thành, xác lập và chuyển dịch quyền đối với đất đai, nhà ở và bất động sản.
Theo ông Diên, Luật Đất đai xác lập nền tảng pháp lý về quyền sử dụng đất; Luật Nhà ở quy định việc hình thành, xác lập và bảo vệ quyền sở hữu nhà ở; còn Luật Kinh doanh bất động sản điều chỉnh việc đưa các quyền tài sản này vào giao dịch trên thị trường. Vì vậy, yêu cầu quan trọng là bảo đảm tính thống nhất giữa ba luật, nhất là những quy định liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng đất và việc thực hiện các quyền đối với bất động sản.
“Không để luật này cho phép sở hữu, luật khác cho phép giao dịch, nhưng khi thực hiện thì lại vướng về quyền sử dụng đất, đăng ký tài sản hoặc cấp giấy chứng nhận, gây khó khăn trong áp dụng và ảnh hưởng đến an toàn pháp lý của thị trường, quyền lợi hợp pháp của người dân và doanh nghiệp”, Phó Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh.
Một nội dung khác được ông Diên lưu ý là cần thống nhất thời điểm xác lập quyền sở hữu bất động sản, đồng thời phân biệt rõ với thời điểm hợp đồng có hiệu lực và thời điểm đăng ký quyền sở hữu. Theo ông, đây không chỉ là vấn đề kỹ thuật lập pháp mà còn là căn cứ để xác định quyền định đoạt tài sản, quyền thế chấp, xử lý tài sản bảo đảm, trách nhiệm khi xảy ra rủi ro và bảo vệ quyền lợi của bên thứ ba.
Làm rõ nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng dự án
Đề cập đến quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên cho rằng cần làm rõ mối quan hệ giữa điều kiện chuyển nhượng dự án và cơ chế kế thừa quyền, nghĩa vụ về đất đai của bên nhận chuyển nhượng.
Cụ thể, khoản 11 Điều 27 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được kế thừa quyền và nghĩa vụ về đất đai của bên chuyển nhượng, bao gồm cả nghĩa vụ tài chính. Trong khi đó, khoản 4 Điều 30 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản yêu cầu dự án hoặc phần dự án được chuyển nhượng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Khoản 1 Điều 27 dự thảo Luật Nhà ở lại dẫn chiếu việc chuyển nhượng dự án sang các quy định của pháp luật về đất đai, kinh doanh bất động sản và đầu tư.
Từ những quy định này, ông Diên đề nghị làm rõ phạm vi áp dụng, xác định nghĩa vụ nào phải hoàn thành trước khi chuyển nhượng, nghĩa vụ nào được kế thừa và cơ chế bảo đảm thực hiện các nghĩa vụ đó.
Theo Phó Chủ tịch Quốc hội, quy định cần vừa bảo đảm kỷ cương tài chính, tránh thất thu ngân sách nhà nước, vừa tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển nhượng và tái cơ cấu dự án bất động sản. Đặc biệt, cần tháo gỡ vướng mắc cho những dự án đang gặp khó khăn nhưng vẫn có khả năng tiếp tục triển khai nếu được chuyển giao cho nhà đầu tư thực sự có năng lực.
Ông lưu ý không nên để cơ chế kế thừa nghĩa vụ đã được quy định trong luật nhưng lại thiếu điều kiện thực hiện trên thực tế, khiến quá trình chuyển nhượng dự án tiếp tục gặp trở ngại.
Tránh vướng mắc khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
Về cơ chế công nhận quyền sở hữu, đăng ký và cấp giấy chứng nhận đối với bất động sản, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên đề nghị rà soát kỹ các quy định tại ba dự thảo luật để bảo đảm thống nhất.
Theo ông, Điều 11 dự thảo Luật Nhà ở quy định việc công nhận quyền sở hữu nhà ở thông qua cấp giấy chứng nhận. Trong khi đó, Điều 11 và Điều 12 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản quy định quyền được cấp giấy chứng nhận và điều kiện đối với phần diện tích sàn xây dựng đưa vào kinh doanh. Điều 65 dự thảo Luật Đất đai quy định về nguyên tắc cấp giấy chứng nhận.
Các quy định này cần được xem xét đồng bộ, nhất là đối với công trình có nhiều chủ sở hữu, phần diện tích sàn được sở hữu độc lập và trường hợp chủ sở hữu tài sản không đồng thời là người sử dụng đất.
Phó Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh, việc mở rộng các loại hình bất động sản được phép kinh doanh phải đi kèm cơ chế pháp lý rõ ràng để xác lập, đăng ký và bảo vệ quyền sở hữu của người mua. Nếu các quy định không được xử lý đồng bộ, thị trường có thể mở rộng đối tượng bất động sản được đưa vào kinh doanh nhưng lại phát sinh vướng mắc trong công nhận quyền sở hữu, cấp giấy chứng nhận và xử lý tài sản bảo đảm.
“Phải bảo đảm rằng, bất động sản đã được pháp luật cho phép giao dịch thì cơ chế pháp lý phải rõ ràng để xác lập, đăng ký và bảo vệ quyền của người mua”, ông Diên nói.
