Đất thiếu giấy tờ trước ngày 1/8/2024 được cấp sổ đỏ theo đề xuất mới?

Quốc hội mới đây đã nghe Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng trình bày Tờ trình của Chính phủ về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), đồng thời nghe báo cáo thẩm tra của Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) gồm 13 chương, 112 điều, giảm 3 chương so với Luật Đất đai hiện hành. Theo Chính phủ, qua 2 năm thi hành, Luật Đất đai năm 2024 đã có nhiều đổi mới quan trọng nhưng thực tiễn vẫn bộc lộ một số vướng mắc.

Đề xuất cấp sổ đỏ cho một số trường hợp vi phạm thủ tục trước ngày 1/8/2024

Một trong những nội dung đáng chú ý của dự thảo là đề xuất xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đối với một số trường hợp vi phạm thủ tục trước ngày 1/8/2024 nhưng đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch và không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, môi trường, an toàn công trình.

Cùng với đó, dự thảo quy định việc đăng ký đất đai và cấp sổ đỏ được thực hiện bằng giấy hoặc điện tử, có giá trị pháp lý như nhau. Mỗi thửa đất được gắn một mã định danh duy nhất trên phạm vi cả nước. Cơ quan giải quyết thủ tục hành chính không được yêu cầu người dân cung cấp lại những thông tin đã có trong cơ sở dữ liệu.

Các quy định này hướng tới cải cách thủ tục hành chính, đẩy mạnh ứng dụng khoa học, công nghệ và kết nối dữ liệu trong quản lý đất đai. Về nội dung này, Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội đề nghị tiếp tục rà soát, hoàn thiện quy định về đăng ký đất đai, cấp sổ đỏ, đồng thời có giải pháp giải quyết dứt điểm các trường hợp tồn đọng.

Bên cạnh việc xem xét cấp sổ đỏ, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bổ sung cơ chế hoán đổi đất ở nhằm tạo thêm phương án xử lý khi Nhà nước thu hồi đất, đồng thời bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người có đất bị thu hồi.

Theo khoản 9 Điều 41 dự thảo, người có đất ở bị thu hồi để phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, nếu có nhu cầu, được hoán đổi phần diện tích đất ở bị thu hồi sang phần diện tích còn lại của thửa đất hoặc sang thửa đất khác thuộc quyền sử dụng của mình trong cùng xã nơi có đất bị thu hồi. Việc hoán đổi được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Trường hợp phần đất còn lại sau thu hồi có diện tích, kích thước hoặc hình thể không bảo đảm điều kiện sử dụng, hoặc không thuận lợi cho việc sử dụng, Nhà nước khuyến khích người dân chuyển quyền sử dụng đất, hợp thửa hoặc tách thửa để tiếp tục khai thác diện tích này.

Các giao dịch chuyển quyền, hợp thửa, tách thửa trong trường hợp trên được miễn thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và các khoản phí, lệ phí liên quan. Nếu người dân có nhu cầu Nhà nước thu hồi cả phần đất còn lại, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét, quyết định việc thu hồi, bồi thường và hỗ trợ theo quy định của Chính phủ.

Về hình thức bồi thường, dự thảo tiếp tục quy định người có đất bị thu hồi được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với đất bị thu hồi. Trường hợp địa phương có quỹ đất, quỹ nhà ở và người dân có nhu cầu, việc bồi thường có thể được thực hiện bằng đất khác mục đích sử dụng hoặc nhà ở. Người dân cũng có thể nhận tiền nếu không có đất để bồi thường hoặc có nhu cầu nhận tiền.

Dự thảo đồng thời quy định người có đất bị thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ. Khu tái định cư được bố trí nhiều cấp nhà, với mức diện tích phù hợp với mức bồi thường và khả năng chi trả của người dân.

Bổ sung chính sách hỗ trợ ổn định cuộc sống, phục hồi sinh kế khi thu hồi đất

Không chỉ bổ sung phương án hoán đổi đất và hình thức bồi thường, dự thảo còn hướng tới bảo đảm sinh kế cho người có đất bị thu hồi thông qua các biện pháp hỗ trợ tạo việc làm, thu nhập, ổn định đời sống và sản xuất.

Người có đất bị thu hồi và chủ sở hữu tài sản được hỗ trợ để có chỗ ở, ổn định sản xuất, kinh doanh và phục hồi sinh kế. Trong quá trình thu hồi đất, cơ quan chức năng phải điều tra, xác định thu nhập từ việc sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; lấy ý kiến, tiếp thu ý kiến người dân trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Đối với kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do nhà đầu tư ứng trước, dự thảo quy định ngân sách nhà nước hoàn trả toàn bộ bằng hình thức trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Phần kinh phí còn lại được tính vào chi phí đầu tư; trường hợp dự án chấm dứt hoạt động thì được hoàn trả.

Báo cáo thẩm tra dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội Phan Văn Mãi cho biết, Ủy ban tán thành sự cần thiết ban hành luật. Tuy nhiên, cơ quan thẩm tra đề nghị tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện một số nội dung để bảo đảm chất lượng dự thảo trình Quốc hội xem xét, thông qua.

Đối với chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, Ủy ban Kinh tế và Tài chính nhận định chủ trương chuyển từ tư duy “bồi thường tài sản bị thu hồi” sang “tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất” là chủ trương quan trọng theo Nghị quyết số 21-NQ/TW.

Cơ quan thẩm tra đề nghị tiếp tục rà soát dự thảo và các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành để bảo đảm thể chế hóa đầy đủ mục tiêu cải thiện nơi ở, điều kiện sống và sinh kế của người có đất ở bị thu hồi.

Trong đó, Ủy ban đề nghị làm rõ cơ sở đề xuất quy định hộ gia đình, cá nhân đủ điều kiện được bồi thường về đất ở trong trường hợp bị thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định về tách thửa phải đáp ứng điều kiện “không còn đất ở, nhà ở nào khác trên địa bàn cấp xã nơi có đất thu hồi” mới được bồi thường bằng giao đất ở hoặc nhà ở tại khu tái định cư hoặc địa điểm khác. Đồng thời, cần đối chiếu với quy định tại khoản 2 Điều 41 để tránh cách hiểu khác nhau về điều kiện được bồi thường về đất và điều kiện được bố trí tái định cư.

Đối với các trường hợp không phải bố trí tái định cư nhưng được quyết định thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, cơ quan thẩm tra đề nghị báo cáo, làm rõ sự thay đổi so với quy định tại Nghị quyết số 254/2025/QH15, đồng thời nghiên cứu bổ sung cơ chế bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người có đất bị thu hồi.

Thay đổi quy định về giá đất, phân cấp thẩm quyền quản lý

Về tài chính đất đai và giá đất, so với Luật Đất đai năm 2024, dự thảo không còn quy định về giá đất cụ thể và tổ chức tư vấn xác định giá đất. Thay vào đó, dự thảo kế thừa, hoàn thiện các quy định về nguyên tắc, cơ sở định giá đất của Nhà nước, bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất và cách xác định giá đất theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, trên cơ sở các quy định hiện hành và định hướng chính sách tại Nghị quyết số 21-NQ/TW.

Dự thảo cũng bổ sung quy định về tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tỷ lệ bồi thường để tính nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và tính tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi; đồng thời quy định cách xác định chi phí xây dựng hạ tầng.

Theo dự thảo, Nhà nước quyết định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc trung thực, khách quan, công khai, minh bạch, phù hợp với mục tiêu phát triển trong từng thời kỳ; tuân thủ đúng trình tự, thủ tục định giá đất; dựa trên dữ liệu đất đai và dữ liệu chuyên ngành có liên quan, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Về nội dung này, Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị Chính phủ có trách nhiệm hướng dẫn, chỉ đạo việc xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất và tỷ lệ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tỷ lệ bồi thường tại từng địa phương. Việc xây dựng bảng giá đất cần bảo đảm có tăng, có giảm, đồng thời bảo đảm khả năng tiếp cận đất đai đối với những người chưa có quyền sử dụng đất.

Liên quan thời điểm xác định giá đất đối với đất thanh toán cho dự án áp dụng hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT), cơ quan thẩm tra cho rằng cần bảo đảm tính tổng thể, toàn diện của cơ chế triển khai dự án BT theo Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (Luật PPP) và các văn bản hướng dẫn thi hành. Trong khi chưa sửa đổi, bổ sung Luật PPP, Chính phủ cần nghiên cứu, đánh giá kỹ lưỡng, thận trọng và có hướng dẫn giải quyết phù hợp những khó khăn đã được xác định trong thực tiễn, bảo đảm hiệu quả huy động nguồn lực xã hội và đẩy nhanh tiến độ các công trình hạ tầng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) còn hoàn thiện các quy định về thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất và chế độ sử dụng đất; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo kế hoạch, Quốc hội dự kiến thảo luận dự án Luật Đất đai (sửa đổi) ngày 26/10 và xem xét thông qua ngày 21/11.