Những ngày gần đây, trên nhiều trang rao bán nhà đất, mạng xã hội hay những nhóm group môi giới địa ốc liên tục xuất hiện các thông tin rao bán gấp BĐS với giá thấp.
Các cụm từ “kẹt tiền bán lỗ”, “bán cắt lỗ nhà đất”, “cắt lỗ cần bán gấp”, “nợ ngân hàng cần bán gấp”… xuất hiện tràn lan và ngày càng nhiều. Bên cạnh phân khúc đất nền, căn hộ, làn sóng cắt lỗ cũng xuất hiện ở các loại hình bất động sản khác như nhà phố, condotel, biệt thự nghỉ dưỡng, đất nông nghiệp sinh thái…
Do áp lực dòng tiền, thị trường bất động sản xuất hiện nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ có động thái giảm giá thoát hàng, tại một số dự án của các doanh nghiệp bất động sản lớn thì áp dụng hình thức chiết khấu tới 40 -50% để kéo thanh khoản... Song, thị trường vẫn có những phân khúc được săn lùng, thậm chí tăng giá bán.
Hàng loạt dự án áp dụng mức chiết khấu lên đến 40-50% cho khách hàng thanh toán một lần
Thực tế, xu hướng giảm giá, cắt lỗ BĐS đã xuất hiện từ quý III/2022, đến nay chuyển thành làn sóng thật sự khi mức độ khó khăn của thị trường ngày càng tăng. Thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy tỉ lệ hấp thụ bất động sản trong quý III chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với đầu năm 2022 và giảm tới 50% so cùng kỳ năm ngoái.
Thậm chí Giám đốc một sàn giao dịch bất động sản miệt mài cầm sổ đỏ đi bán dạo trên vỉa hè nhận được sự chú ý của nhiều người.
Một dự án mới tại Nha Trang, Khánh Hòa chào bán căn 2 phòng ngủ view biển giá từ 3 tỷ 9 giảm còn 2 tỷ 2 chiết khấu đến 45%. Hay dự án chung cư tọa lạc tại Thủ Đức (TP.HCM) chào bán căn hộ giá trên dưới 65 triệu đồng/m2 kèm chương trình chiết khấu 43% giá trị tài sản, nếu thanh toán một lần (đóng 98%) người mua sẽ được hưởng giá hơn 40 triệu đồng/m2 giá trị tài sản.
Một bản tin khác cũng khiến người xem ngỡ ngàng: "Shophouse 2 mặt tiền, 3 tầng, trục chính xuyên tâm, đường 20 m, vỉa hè 8 m… giá chỉ hơn 7 tỉ đồng, ưu đãi đến 50% so với giá niêm yết 15,3 tỉ đồng khi thanh toán 95%... Ưu đãi cho 5 khách hàng đầu tiên nhanh chân".
Tại Hà Nội, nhiều dự án cũng dành mức chiết khấu 34-35% khi khách hàng thanh toán 95% giá trị căn hộ.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết "Có không ít tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đang gặp rủi ro bị sụt giảm sâu thanh khoản, thậm chí có thể bị mất thanh khoản và phải thực hiện các biện pháp đau đớn để tồn tại."
Cân nhắc khi mua nhà đất cắt lỗ
Theo báo cáo thị trường bất động sản của Batdongsan.com.vn, trong tháng 10/2022, lượt tìm kiếm nhà đất tại TP.HCM đã tăng 2% so với tháng 9 trước đó. Xu hướng tăng tập trung vào sản phẩm căn hộ trung cấp tầm giá trên dưới 50 triệu đồng/m2 và nhà phố, nhà riêng khu vực nội thành.
Động thái này cho thấy, người mua có tiềm lực vẫn đang dành sự quan tâm cho bất động sản. Tuy nhiên, để săn hàng lúc này, nhà đầu tư vẫn cần tỉnh táo lựa chọn kỹ càng.
Bà Trương Lệ Tâm, quản lý kinh doanh của Batdongsan.com.vn cho hay “Nhiều tin rao cắt lỗ sâu trên thị trường phần nhiều là bán hòa vốn, thậm chí vẫn có lãi nếu khấu trừ các ưu đãi lúc đầu của chủ đầu tư và chiết khấu mua lúc đầu. Với những sản phẩm cắt lỗ thật thì rất có thể do dính dáng đến yếu tố pháp lý hay chất lượng dự án. Do đó, nhà đầu tư cần theo dõi sát diễn biến của thị trường, tra xét kỹ lưỡng vấn đề pháp lý, tiềm năng, giá thực tế của sản phẩm định mua. Tránh sa đà vào con số lời ảo mà những tin rao cắt lỗ tô vẽ ra”
Ông Toản - Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ dẫn chứng: Nếu cắt gói vay không lãi suất thì chủ đầu tư được lợi 8-10% về giá, thanh toán sớm đáng lẽ phải chiết khấu cho khách 8-9% nữa, quà tặng, voucher, giảm tiền môi giới 5-7%. Như vậy, chủ đầu tư lợi 20 - 25% nếu áp dụng chiết khấu như chương trình đưa ra. Chưa kể chủ đầu tư được lợi về dòng tiền, giảm lãi vay.
Đồng quan điểm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở của CBRE Việt Nam, lý giải sở dĩ các doanh nghiệp không trực tiếp giảm giá là bởi bản chất của việc tăng mạnh chiết khấu thanh toán mua nhà thời gian qua nhằm thuyết phục người mua nhà có sẵn tiền thay vì mang gửi ngân hàng hưởng lãi suất khoảng 7-9%/năm thì trả tiền mua nhà sớm để được hưởng chiết khấu 10-15%/năm.
Cũng theo các chuyên gia, giảm giá bán hoặc tăng chiết khấu là chiêu thức kích cầu hiệu quả của doanh nghiệp địa ốc khi họ muốn nhanh chóng thu về tiền mặt. Nói giảm giá lên đến 50% giá trị sản phẩm, nhưng thực tế các chủ đầu tư vẫn có lãi. Những năm gần đây, các chủ đầu tư có xu hướng mở bán giá cao rồi đưa ra nhiều ưu đãi với chiết khấu cao. Người có nhu cầu mua ở thực sẽ thấy mức chiết khấu cao là phù hợp vì họ mua được với giá rẻ.
Nên chọn mua các sản phẩm có tính thanh khoản cao và có khả năng khai thác ngay như nhà riêng, nhà phố và căn hộ hoàn thiện. Những BĐS đầu cơ, tính thương mại thấp sẽ có thanh khoản kém nên cần thận trọng.
Nếu săn căn hộ, nhà phố thì bên cạnh pháp lý, cũng cần kiểm tra chất lượng nhà, tiện ích đi kèm để tránh trường hợp mua giá rẻ nhưng tốn chi phí sửa sang và thiếu tiện ích, an ninh khi sinh sống.
