Sửa Luật Đất đai: Bỏ giá đất cụ thể, cách tính bồi thường khi thu hồi đất sẽ thay đổi ra sao?

Tiếp tục Kỳ họp không thường lệ thứ nhất, sáng 21/8, Quốc hội thảo luận tại hội trường về định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024. Một trong những nội dung nhận được nhiều ý kiến là việc chuyển từ cơ chế giá đất cụ thể sang sử dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, cùng yêu cầu bảo đảm quyền lợi người dân khi Nhà nước thu hồi đất.

Bảng giá đất và hệ số K: Đơn giản thủ tục nhưng phải sát thực tế

Theo định hướng sửa đổi, so với Luật Đất đai năm 2024, dự thảo không còn quy định về cơ chế giá đất cụ thể. Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh vì thế trở thành cơ sở chủ yếu để xác định nghĩa vụ tài chính và bồi thường, trừ trường hợp đấu giá đất.

Đại biểu Hoàng Minh Hiếu (Nghệ An), Ủy viên chuyên trách Ủy ban Pháp luật và Tư pháp, cho rằng cách tiếp cận này đơn giản hơn nhưng đồng thời làm tăng đáng kể vai trò của bảng giá đất và hệ số K, bởi đây là những con số cơ bản quyết định nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp và quyền lợi của các hộ gia đình.

Tuy nhiên, theo đại biểu Hiếu, dự thảo hiện chưa quy định tiêu chí, nguyên tắc, phương pháp xác định hệ số K; cũng chưa quy định chu kỳ điều chỉnh và không giao Chính phủ quy định chi tiết. Trong khi đó, Nghị quyết 21-NQ/TW đã yêu cầu các cơ quan trung ương xây dựng tiêu chí khung, nguyên tắc, phương pháp và cơ chế giám sát, để giao chính quyền địa phương quyết định giá đất.

Từ đó, đại biểu đề xuất bổ sung các nguyên tắc bắt buộc trong xây dựng bảng giá đất và hệ số K theo hướng khách quan, công khai, minh bạch, dựa trên dữ liệu và có khả năng kiểm chứng. Đồng thời, cần có cơ chế kiểm tra, giám sát quá trình định giá, cũng như công khai phương pháp, nguồn dữ liệu và kết quả tính toán ở mức cần thiết.

Đáng chú ý, đại biểu Hiếu đề nghị bổ sung quy định bắt buộc rà soát hệ số K theo định kỳ, đồng thời thiết lập “ngưỡng kích hoạt” rà soát tự động. Theo đó, nếu biên độ biến động giá giao dịch thực tế trên thị trường vượt một khoảng nhất định, cơ quan nhà nước phải tự động rà soát, điều chỉnh hệ số K mà không phụ thuộc vào chu kỳ cố định.

Theo đại biểu, đây là điều kiện để hệ số K trở thành công cụ điều tiết thị trường hiệu quả, đồng thời bảo đảm tính dự báo cho nhà đầu tư. Khi Nhà nước thu hồi đất, cũng cần bảo đảm tính nhất quán về thời điểm và hệ số áp dụng đối với các trường hợp tương đồng trong cùng một phương án hoặc cùng một giai đoạn bồi thường, tránh chênh lệch chỉ vì thời điểm xử lý hồ sơ khác nhau.

Phó trưởng đoàn đại biểu Quốc hội TP Cần Thơ Đào Chí Nghĩa cũng ủng hộ mục tiêu đơn giản hóa thủ tục, giảm đầu mối công việc để xác định giá đất. Tuy nhiên, ông cho rằng giá đất không chỉ là một con số hành chính mà còn là giá trị kinh tế của một tài sản đặc biệt, chịu tác động lớn bởi vị trí, hạ tầng, quy hoạch, mục đích sử dụng và diễn biến thị trường.

Theo ông Nghĩa, việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và thông tin thị trường tại một số nơi vẫn chưa đồng bộ, trong khi việc áp dụng trên thực tế còn gặp nhiều khó khăn. Nếu sử dụng bảng giá đất cho nhiều mục đích khi dữ liệu đầu vào chưa đầy đủ và có độ lệch so với thị trường, quyền lợi của người dân và doanh nghiệp có thể bị tác động.

Đại biểu đề nghị bổ sung cơ chế kiểm soát chặt chẽ, xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất từ giao dịch thực tế và liên thông với cơ sở dữ liệu đất đai, thuế, công chứng. Cùng với đó, cần quy định rõ tiêu chí, ngưỡng biến động giá đất để bắt buộc rà soát, điều chỉnh bảng giá.

Với những trường hợp Nhà nước thu hồi đất có quy mô lớn, liên xã, liên vùng và giá trị đất biến động mạnh, ông Nghĩa đề nghị có cơ chế hiệu chỉnh để bảo đảm mức bồi thường sát với giá trị thực tế.

Phó trưởng đoàn đại biểu Quốc hội TP Đà Nẵng Nguyễn Duy Minh cũng lo ngại về chất lượng dữ liệu đầu vào. Ông nhắc lại tình trạng tại một số địa phương phát sinh vướng mắc khi áp dụng bảng giá đất mới, trong đó tiền chuyển mục đích sử dụng đất tăng lên gấp nhiều lần sau mỗi lần điều chỉnh bảng giá, trong khi dữ liệu đầu vào chưa phản ánh đầy đủ thực tế và cơ quan quản lý phải điều chỉnh hệ số đất nhiều lần.

Ông đề nghị bổ sung quy định về chất lượng dữ liệu đầu vào, khả năng kiểm chứng, trách nhiệm công khai và kết quả xác định giá đất vào nguyên tắc định giá đất tại Điều 75 của dự luật.

Trong khi đó, ông Hoàng Văn Nghĩa, Ủy viên chuyên trách tại Ủy ban Công tác đại biểu, gợi ý thành lập Hội đồng thẩm định giá đất độc lập cấp quốc gia nhằm giúp Chính phủ xây dựng khung tiêu chuẩn, quy định giá và chuẩn hóa theo quy luật thị trường, qua đó bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của người dân.

Ông Nghĩa cho rằng giá đất không thể bị áp đặt hành chính hoặc bị thao túng, thổi giá, mà phải bảo đảm bồi thường sát thị trường và tính đủ hỗ trợ để người dân không chịu thiệt thòi.

Tách bạch chức năng của giá đất, bảo đảm quyền lợi người bị thu hồi

Cùng góp ý, Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Hải Phòng) cho rằng cần tách bạch rõ hơn chức năng điều tiết kinh tế của giá đất với chức năng bảo đảm quyền lợi của người dân khi Nhà nước thu hồi đất.

Theo bà Nga, giá đất có thể được sử dụng như một công cụ kinh tế để góp phần bảo đảm chi phí đầu vào hợp lý cho sản xuất, kinh doanh và thúc đẩy đầu tư. Tuy nhiên, khi Nhà nước bắt buộc thu hồi đất, mức bồi thường lại trực tiếp liên quan đến quyền tài sản và khả năng tái thiết cuộc sống của người dân.

Đại biểu cho rằng không nhất thiết phải xây dựng hai bảng giá đất, nhưng Luật cần có cơ chế áp dụng khác nhau, bảo đảm việc điều tiết giá đất để giảm chi phí cho nền kinh tế không đồng thời làm giảm mức độ bảo vệ đối với người bị thu hồi đất.

Đặc biệt, khi dự thảo bỏ giá đất cụ thể và cơ chế tư vấn xác định giá đất, theo bà Nga, yêu cầu công khai dữ liệu, kiểm soát, phản biện và trách nhiệm giải trình trong xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh càng phải chặt chẽ hơn.

Sửa đổi Luật Đất đai: Thu hồi đất phải đi cùng tái thiết cuộc sống

Bên cạnh cơ chế định giá, nhiều đại biểu nhấn mạnh yêu cầu chuyển từ tư duy chỉ bồi thường tài sản sang tái thiết cuộc sống cho người có đất bị thu hồi.

Đại biểu Nguyễn Đại Thắng (đoàn Hưng Yên) cho rằng việc xác định rõ các trường hợp Nhà nước thu hồi đất sẽ góp phần bảo đảm minh bạch, thống nhất và hạn chế cách hiểu khác nhau. Tuy nhiên, cùng với thu hồi đất phải đặc biệt quan tâm đến cuộc sống và sinh kế của người dân.

Theo đại biểu, chính sách cần hướng tới bảo đảm người dân có nơi ở, điều kiện sống và sinh kế bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ; ưu tiên đất cùng mục đích sử dụng hoặc nhà ở, đất ở tái định cư. Bồi thường bằng tiền chỉ nên thực hiện khi không có quỹ đất, quỹ nhà phù hợp hoặc theo nguyện vọng của người dân.

Từ thực tiễn tái định cư, đại biểu tỉnh Phú Thọ Nguyễn Văn Mạnh chỉ ra trường hợp hộ gia đình bị thu hồi toàn bộ đất ở, phải di chuyển nhưng tiền bồi thường không đủ thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với một lô đất tái định cư, kể cả khi chỉ nhận suất tối thiểu. Sau đó, người dân còn phải bỏ thêm kinh phí xây dựng nhà, di chuyển tài sản và ổn định cuộc sống.

Đại biểu đề xuất nghiên cứu cơ chế riêng đối với đất tái định cư được đầu tư bằng ngân sách để phục vụ trực tiếp dự án đầu tư công, cho phép xác định giá thu tiền sử dụng đất theo suất đầu tư thực tế. Cơ chế này được kỳ vọng giảm khoảng cách giữa tiền bồi thường nơi đi và nghĩa vụ tài chính tại nơi đến, qua đó giảm áp lực cho người dân và góp phần đẩy nhanh giải phóng mặt bằng.

Đại biểu Triệu Thị Ngọc Diễm nhấn mạnh, tái thiết cuộc sống không thể chỉ dừng ở một khẩu hiệu chính sách. Khu tái định cư có đường, điện, nước chưa đồng nghĩa đời sống người dân đã được phục hồi. Cơ quan thực hiện tái định cư cần theo dõi, đánh giá điều kiện sống sau tái định cư, từ khả năng tiếp cận hạ tầng thiết yếu đến việc làm, sinh kế và thu nhập, đồng thời kịp thời hỗ trợ nếu cuộc sống chưa ổn định.

Đại biểu Nguyễn Duy Minh cũng đề nghị không coi trách nhiệm của Nhà nước kết thúc ngay khi tiền bồi thường được chi trả. Chính sách hỗ trợ cần gắn với một giai đoạn phục hồi sinh kế. Người bị thu hồi đất cần được bày tỏ nguyện vọng về địa điểm tái định cư, nhất là tái định cư tại chỗ, và nguyện vọng này phải được xem xét thực chất trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Đối với đề xuất cho phép thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong một số dự án đặc thù, đại biểu Tạ Văn Hạ đề nghị đánh giá kỹ. Theo ông, yêu cầu đẩy nhanh đầu tư công phải được đặt ngang hàng với việc bảo đảm chỗ ở, sinh kế và ổn định cuộc sống của người dân; đồng thời cần quy định chặt chẽ để ngoại lệ không trở thành phổ biến.

Các ý kiến tại phiên thảo luận cho thấy việc chuyển từ giá đất cụ thể sang bảng giá đất và hệ số điều chỉnh có thể đơn giản hóa quy trình xác định giá, nhưng đồng thời đặt ra yêu cầu cao hơn về chất lượng dữ liệu, phương pháp định giá, cơ chế giám sát và trách nhiệm giải trình. Đặc biệt, khi Nhà nước thu hồi đất, bài toán không chỉ là xác định một mức giá mà còn phải bảo đảm quyền tài sản, nơi ở, sinh kế và khả năng tái thiết cuộc sống của người dân.

Quốc hội dự kiến tiếp tục xem xét, thông qua Luật Đất đai sửa đổi tại kỳ họp vào tháng 10.