Tại sao Mỹ, Anh xử lý tài sản thế chấp nhanh gọn chỉ vài tuần, Việt Nam lại mất cả năm?

Khi tài sản thế chấp trở thành 'cục nợ' của ngân hàng

Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam đang nỗ lực phục hồi sau nhiều cú sốc, thị trường bất động sản vốn từng là đầu tàu tăng trưởng, nay lại trở thành điểm nghẽn đáng lo ngại. Những khó khăn không còn dừng lại ở các vấn đề pháp lý chồng chéo, quy hoạch treo hay thanh khoản suy kiệt. Một thách thức lớn hơn đang âm thầm tích tụ: hàng loạt tài sản bảo đảm trị giá hàng trăm ngàn tỷ đồng đang bị “mắc kẹt” trong hệ thống ngân hàng, không thể phát mãi, không thể thu hồi vốn.

Khối tài sản này thay vì là “lá chắn” rủi ro lại đang trở thành gánh nặng ngày càng lớn đối với cả hệ thống tín dụng và chính các doanh nghiệp. Trong lúc ngân hàng phải trích lập dự phòng rủi ro, kéo giảm lợi nhuận, thì doanh nghiệp lại mất cơ hội tiếp cận vốn mới, bởi tài sản của họ nằm bất động trong khi thị trường không có đầu ra.

>>>Chủ tịch HoREA: 'Không nên ảo tưởng nợ xấu có thể về 0%'

Theo thống kê, tính đến tháng 5/2025, tổng nợ xấu của 27 ngân hàng niêm yết tại Việt Nam đã vượt mốc 265.000 tỷ đồng, tăng tới 18,5% so với cùng kỳ năm trước. Cùng thời điểm, tín dụng đổ vào bất động sản tiếp tục tăng nóng. Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, dư nợ tín dụng phục vụ kinh doanh bất động sản đã lên tới hơn 1,56 triệu tỷ đồng, tăng thêm khoảng 260.000 tỷ đồng chỉ sau 5 tháng đầu năm, tương đương mức tăng 20% so với cuối năm 2024.

Tuy nhiên, nghịch lý đang hiện hữu khi dòng vốn vẫn chủ yếu chảy vào doanh nghiệp bất động sản, trong khi người mua nhà gần như “đứng ngoài cuộc chơi”. Giá nhà vẫn neo cao, vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân, khiến nhu cầu vay mua nhà ở thực chưa có dấu hiệu phục hồi. Hệ quả là trong khi dư nợ tăng mạnh, thì khả năng hấp thụ vốn của thị trường lại suy giảm, rủi ro tín dụng ngày càng phình to, đẩy tỷ lệ nợ xấu của ngành ngân hàng vào thế áp lực.

Nêu quan điểm tại hội thảo “Xử lý nợ xấu: Đâu là giải pháp hài hòa?”, ngày 27/5, ông Đỗ Thiên Anh Tuấn (Trường Chính sách công và Quản lý Fulbright) nhấn mạnh: Tài sản bảo đảm vốn được xem là lá chắn giúp ngân hàng mạnh dạn cấp tín dụng, đồng thời là công cụ kiểm soát rủi ro nợ xấu. Tuy nhiên, giá trị thực sự của tài sản bảo đảm chỉ được phát huy khi nó có thể được thu giữ và xử lý một cách nhanh chóng, minh bạch và đúng pháp luật trong trường hợp người vay mất khả năng trả nợ.

“Nếu quá trình xử lý tài sản bảo đảm bị kéo dài từ năm này qua năm khác, hậu quả không chỉ dừng lại ở tổn thất cho ngân hàng. Ngay cả người thế chấp cũng bị thiệt hại nghiêm trọng, vì tài sản nằm chết một chỗ, không phát huy được giá trị, gây lãng phí nguồn lực cho toàn nền kinh tế", ông Tuấn cảnh báo.

Theo chuyên gia, quyền thu hồi tài sản trở thành công cụ pháp lý cốt lõi, đảm bảo dòng vốn lưu thông và thị trường tín dụng vận hành ổn định.

>>> Nợ xấu có dấu hiệu bùng lên, Ngân hàng Nhà nước muốn luật hóa loạt cơ chế ‘đặc biệt’

Kinh nghiệm xử lý nợ xấu trên thế giới

Ông Tuấn cho hay, thế giới hiện có 2 trường phái chính trong xử lý tài sản bảo đảm, định hình tốc độ và hiệu quả xử lý nợ xấu: Thông luật (Common Law) và Dân luật (Civil Law).

Tại các quốc gia theo Dân luật, trong đó có Việt Nam, luôn đặt trọng tâm vào việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người vay và các bên thứ ba. Do đó, dù hợp đồng có điều khoản rõ ràng, ngân hàng vẫn phải đưa tranh chấp ra tòa án hoặc cơ quan thi hành án. Quá trình này kéo dài và phức tạp, dẫn đến hậu quả là tài sản bị phong tỏa, kê biên hàng năm trời, không thể phát sinh giá trị, vừa gây thiệt hại cho ngân hàng, vừa khiến người thế chấp chịu lãng phí kép: mất tài sản mà không được sử dụng.

“Phần nợ xấu như một cục máu đông nằm trong lòng hệ thống tài chính, chậm xử lý thì ngày càng lớn lên, gây tắc nghẽn dòng vốn, bóp nghẹt cả ngân hàng lẫn doanh nghiệp”, ông Tuấn nhấn mạnh.

Trong khi đó, ở các quốc gia theo hệ thống Thông luật như Mỹ, Anh, Singapore, quyền thỏa thuận trong hợp đồng được coi là “luật tối thượng”. Nếu hợp đồng thế chấp có điều khoản rõ ràng về quyền xử lý tài sản, ngân hàng có thể chủ động thu giữ và phát mại tài sản mà không cần thông qua tòa án.

"Chính vì vậy, toàn bộ quy trình thu hồi nợ có thể chỉ mất vài tuần, thay vì vài tháng hay vài năm như ở Việt Nam. Cách làm này giúp rút ngắn đáng kể thời gian, giảm chi phí pháp lý, tăng tính chủ động cho ngân hàng, đồng thời giảm tổn thất cho người đi vay, vì tài sản được xử lý sớm, ít bị mất giá", vị này cho hay.

Ông Tuấn cũng lưu ý, điều kiện then chốt là hợp đồng thế chấp phải quy định rõ ràng quyền xử lý tài sản mà không cần qua tòa án, cơ chế được gọi “power of sale”. Thỏa thuận này phải cụ thể về quy trình thông báo, cách định giá, thời gian chờ và quyền lợi của người vay sau khi tài sản được bán.

Vị chuyên gia dẫn chứng, tại Anh, hợp đồng thế chấp thường nêu rõ ngân hàng có quyền tự bán tài sản nếu người vay không trả nợ đúng hạn, với quy trình thông báo rõ ràng và thời gian tối thiểu để người vay chuẩn bị. Điều này giúp giảm thiểu tranh chấp, đồng thời tạo cơ hội cho người vay trả nợ hoặc thương lượng, thay vì bị mất tài sản đột ngột. Thông báo minh bạch bằng văn bản cũng bảo vệ quyền lợi và tăng tính công bằng cho tất cả các bên.

>>>Không thể gỡ nợ xấu nếu tín dụng bất động sản 'đóng băng'