Thị trường bất động sản trước ngã rẽ mới: Khi chung cư có niên hạn, dòng tiền sẽ đi đâu?

Ưu tiên chung cư để tăng nguồn cung

Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 thay thế Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan nhằm tháo gỡ vướng mắc về giao đất, giá đất và phân quyền cho địa phương, qua đó đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án.

Theo MBS Research, một trong những điểm đáng chú ý là định hướng giao đất lâu dài cho nhà ở thương mại, ưu tiên các dự án chung cư. Việc tập trung vào căn hộ được đánh giá nhằm gia tăng nguồn cung trong bối cảnh quỹ đất ngày càng thu hẹp, qua đó góp phần hạ nhiệt giá bất động sản.

Nghị quyết cũng định hướng đẩy nhanh bồi thường, giải phóng mặt bằng, nhất là với các dự án trọng điểm. MBS cho rằng việc luật hóa cơ chế này, cùng chủ trương chuyển từ “bồi thường tài sản bị thu hồi” sang “tái thiết cuộc sống cho người dân”, có thể hỗ trợ tiến độ GPMB và phát triển các khu đô thị tái định cư.

Ở chiều kiểm soát đầu cơ, MBS đề cập khả năng áp thuế đối với phần thặng dư trong kinh doanh bất động sản và tăng thuế với bất động sản bỏ hoang, không đưa vào sử dụng.

Đất lâu dài, căn hộ có niên hạn

Trong các định hướng trên, MBS đánh giá quy định niên hạn sử dụng chung cư là yếu tố có thể tác động lớn nhất tới thị trường. Nghị quyết 21 định hướng với nhà ở thương mại để bán, đất được giao lâu dài, ưu tiên chung cư; nhưng đối với chung cư xây mới, thời hạn sử dụng căn hộ được xác định theo niên hạn xây dựng công trình.

Điểm quan trọng nằm ở việc phân biệt thời hạn của đất dự án và thời hạn sử dụng căn hộ.

Theo phân tích của MBS, có ba khả năng. Trường hợp đất có thời hạn và căn hộ cũng có thời hạn khó xảy ra do định hướng giao đất lâu dài cho nhà ở thương mại. Trường hợp được đánh giá có khả năng cao nhất là đất được giao lâu dài nhưng căn hộ có thời hạn. Trong khi đó, mô hình vừa sử dụng đất lâu dài vừa sử dụng căn hộ lâu dài được đánh giá khó xảy ra do định hướng áp dụng niên hạn chung cư.

Như vậy, việc đất được giao lâu dài không đồng nghĩa căn hộ trên khu đất đó sẽ được sử dụng lâu dài. Đây có thể trở thành điểm thay đổi đáng chú ý trong cách thị trường định giá và lựa chọn sản phẩm căn hộ.

50-99 năm mới là kịch bản MBS đưa ra

Nghị quyết 21 chưa ấn định thời hạn 50 hay 99 năm cho căn hộ. Dựa trên thông lệ quốc tế, MBS cho rằng các dự án chung cư theo luật mới có thể có thời hạn 50-99 năm. Sau khi hết thời hạn, nhà đầu tư có thể được ưu tiên nộp phí bổ sung để cải tạo, tái phát triển dự án. Đây là nhận định của MBS, chưa phải quy định cụ thể.

Báo cáo dẫn các mô hình quốc tế để tham chiếu. Singapore phổ biến thời hạn 99 năm; Trung Quốc là 70 năm; Malaysia có các loại 60 và 99 năm; Hong Kong phổ biến 50 năm; trong khi Anh có các dự án sở hữu có thời hạn 99-250 năm. Cách xử lý sau khi hết hạn cũng khác nhau, từ gia hạn kèm nghĩa vụ tài chính đến thu hồi, tái phát triển hoặc thương lượng để tiếp tục đầu tư dự án.

MBS lưu ý Việt Nam hiện chưa có quy định cụ thể về vấn đề này. Vì vậy, phương án nhà đầu tư được ưu tiên đóng thêm tiền để cải tạo, tái phát triển sau khi hết niên hạn mới chỉ là một kịch bản được đơn vị phân tích nghiêng về.

Dòng tiền có thể dịch chuyển

Sự thay đổi về niên hạn có thể tác động trực tiếp đến khẩu vị của người mua và nhà đầu tư.

Trong ngắn hạn, MBS cho rằng nhu cầu đối với chung cư có quyền sử dụng lâu dài có thể tăng trước khi quy định mới được áp dụng. Tuy nhiên, mức tăng được dự báo không quá mạnh do nhà đầu tư vẫn thận trọng trong bối cảnh thị trường chưa thuận lợi và lãi suất cao.

Về dài hạn, chung cư có thời hạn có thể kém hấp dẫn hơn với dòng tiền đầu tư khi tâm lý tích sản nghiêng về những sản phẩm sử dụng lâu dài. Theo đó, phân khúc thấp tầng và đất nền có thể hưởng lợi.

Đây cũng là cơ sở để thị trường có thể chứng kiến sự phân hóa rõ hơn giữa các loại hình bất động sản, thay vì dòng tiền chỉ tập trung vào căn hộ như một kênh tích sản phổ biến.

Trong ngắn hạn, MBS đánh giá nhóm dự án chung cư đã có quy hoạch 1/500, hoàn thành tiền sử dụng đất hoặc có giấy phép bán hàng trước khi Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực có thể thu hút dòng tiền tốt hơn. Lợi thế đến từ tâm lý ưa chuộng sản phẩm có quyền sử dụng lâu dài và mức giá phù hợp trong bối cảnh lãi suất cao.

MBS đưa dự án The Prive của Đất Xanh (DXG), Mizuki giai đoạn 3 của Nam Long (NLG), Gladia Heights của Khang Điền (KDH) và Eco Smart City của Phát Đạt (PDR) vào nhóm dự án có thể hưởng lợi. Tuy nhiên, mức độ đóng góp của các dự án này đối với NLG và KDH được đánh giá tương đối nhỏ. Trong khi đó, PDR và DXG có thể hưởng lợi rõ hơn nhờ khả năng mở bán chung cư trước thời điểm Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực.

Như vậy, tác động của Nghị quyết 21 không chỉ nằm ở việc nguồn cung hay giá bất động sản thay đổi, mà còn có thể tạo ra sự phân hóa về dòng tiền giữa các phân khúc và giữa các dự án tùy thuộc vào tình trạng pháp lý, thời điểm mở bán và đặc điểm sở hữu.

Với thị trường chung cư, câu chuyện đáng chú ý nhất vì thế không đơn thuần là “có niên hạn hay không”, mà là đất được giao theo hình thức nào, căn hộ được sử dụng trong bao lâu và cơ chế xử lý tài sản khi công trình hết niên hạn sẽ ra sao. Đây cũng là những yếu tố có thể quyết định lại khẩu vị của dòng tiền trong giai đoạn tới.