Bất động sản Hà Nội giảm giá trên diện rộng, thời của nhà đầu tư ‘đón quy hoạch’ đã khác

Sau giai đoạn tăng giá kéo dài, thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào quá trình điều chỉnh rõ nét hơn khi giá rao bán tại nhiều phân khúc giảm, trong khi thanh khoản suy yếu. Đáng chú ý, tâm lý người mua cũng thay đổi, từ chấp nhận xuống tiền để “đón quy hoạch” sang thận trọng chờ thông tin rõ ràng.

Giá rao bán giảm, đất nền chịu áp lực lớn nhất

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy giá rao bán bất động sản tại Hà Nội trong quý III/2026 đã điều chỉnh ở nhiều phân khúc so với quý I. Trong đó, đất nền ghi nhận mức giảm mạnh nhất, từ khoảng 81 triệu đồng/m2 xuống 70 triệu đồng/m2, tương đương 14%.

Giá rao bán chung cư cũng giảm 3%, từ 87 triệu đồng/m2 xuống 84 triệu đồng/m2. Nhà mặt phố giảm 2%, còn khoảng 525 triệu đồng/m2; trong khi nhà riêng và biệt thự cùng giảm khoảng 1%.

Trên thị trường thứ cấp, mức điều chỉnh tại một số khu vực thậm chí lớn hơn. Theo khảo sát, một số căn hộ tại phía Tây và Tây Nam Hà Nội được chủ nhà giảm giá hàng trăm triệu đến hơn 1 tỷ đồng so với mức chào bán trước đó. Tại Ngoại Giao Đoàn, một số căn hộ từng được giao dịch ở mức 110-120 triệu đồng/m2 nay được chào bán khoảng 75-80 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, mức giá rao bán không đồng nghĩa với giá giao dịch thực tế. Diễn biến này chủ yếu cho thấy áp lực điều chỉnh đang gia tăng trên thị trường thứ cấp khi người bán cần thanh khoản trong bối cảnh sức mua suy yếu.

Thanh khoản giảm mạnh, người mua chuyển từ “đón” sang “chờ” quy hoạch

Áp lực lớn hơn đang nằm ở thanh khoản. Theo One Mount Group, thị trường nhà đất thổ cư Hà Nội trong quý II/2026 ghi nhận khoảng 4.700 giao dịch, giảm 23% so với quý trước và thấp hơn 64% so với cùng kỳ năm 2025.

Thanh khoản suy giảm tại hầu hết các khu vực, trong đó khu Tây giảm tới 70% so với cùng kỳ, khu nội thành giảm 66% và khu Đông giảm 61%.

Đáng chú ý, sự thận trọng của người mua ngày càng rõ khi hoạt động quy hoạch, giải phóng mặt bằng và thu hồi đất diễn ra trên diện rộng. Nếu trước đây một bộ phận nhà đầu tư sẵn sàng mua trước dựa trên kỳ vọng hạ tầng hoặc quy hoạch để chờ tăng giá, thì hiện nay xu hướng này đang đảo chiều.

Thay vì “đón quy hoạch”, người mua có xu hướng chờ quy hoạch được xác định rõ trước khi xuống tiền. Những tài sản có pháp lý đầy đủ, thông tin quy hoạch minh bạch và khả năng khai thác thực tế vì thế được ưu tiên hơn các sản phẩm phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá.

Theo VARS IRE, đất nền đang là phân khúc chịu áp lực thanh khoản lớn trong quá trình thị trường tái cơ cấu. Việc nhiều nhà đầu tư chấp nhận giảm giá để thu hồi vốn nhưng giao dịch vẫn chưa cải thiện cho thấy vấn đề hiện nay không chỉ nằm ở mặt bằng giá mà còn ở mức độ hấp dẫn và an toàn của tài sản.

Thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc

Diễn biến giá và thanh khoản cho thấy thị trường Hà Nội đang chuyển sang giai đoạn tái cân bằng sau thời kỳ tăng nóng, thay vì đơn thuần là một đợt giảm giá đồng loạt.

Dòng tiền đầu tư đang trở nên chọn lọc hơn, tập trung vào những bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực, có pháp lý rõ ràng, khả năng khai thác và hưởng lợi từ hạ tầng. Trong khi đó, các sản phẩm được định giá chủ yếu dựa trên kỳ vọng tăng giá hoặc thông tin quy hoạch chưa chắc chắn sẽ tiếp tục gặp khó về thanh khoản.

One Mount Group dự báo lượng giao dịch nhà đất thổ cư Hà Nội trong năm 2026 có thể giảm 40-50% so với năm 2025. Dù vậy, triển vọng có thể tích cực hơn từ năm 2027 khi thông tin quy hoạch rõ ràng hơn và mặt bằng giá có khả năng hạ nhiệt.

Có thể thấy, thay đổi đáng chú ý nhất của thị trường hiện nay không chỉ là giá giảm, mà là kỳ vọng của người mua đã thay đổi. Sau giai đoạn sẵn sàng trả giá cao để đón đầu tương lai, thị trường đang trở lại với những tiêu chí thực tế hơn: pháp lý, giá trị sử dụng, khả năng khai thác và mức độ chắc chắn của tài sản.