Triển vọng doanh nghiệp bất động sản năm 2024: Bức tranh còn nhiều màu xám

Tại hội thảo FiinPro Talk #8: Triển vọng kinh tế vĩ mô và thị trường chứng khoán năm 2024, chuyên gia phân tích của FiinGroup dự báo triển vọng lợi nhuận các ngành sản xuất, xuất khẩu và xây dựng hạ tầng dự kiến sẽ vượt trội trong năm tới. Ngược lại, bức tranh kinh doanh nắm tới của nhóm bất động sản dân cư khả năng cao vẫn”kém sáng”.

Nhóm phân tích chỉ ra tình trạng ảm đạm của thị trường bất động sản nhà ở kéo dài hơn dự kiến do những điểm nghẽn về cơ chế pháp lý và nguồn vốn chưa được khơi thông (Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi chưa được thông qua…) sẽ tác động lớn lên triển vọng lợi nhuận 2024. Bên cạnh đó, rất ít dự án nhà ở được cấp phép xây dựng hay mở bán; giá bán sơ cấp lẫn thứ cấp không có biến động mạnh trong khi các chủ đầu tư đẩy mạnh chính sách chiết khấu có thể làm biên lợi nhuận thu hẹp.

>> Cập nhật diễn biến mới nhất về dự án 10 tỷ USD của Novaland (NVL)

Về tình hình kinh doanh 9T/2023 của nhóm địa ốc, VIS Rating, đơn vị xếp hạng tín nhiệm có vốn đầu tư của Moody's cho biết doanh thu và lợi nhuận của các nhà phát triển bất động sản giảm lần lượt là 38% và 81% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, đây là mức thấp nhất trong 6 năm qua do hoạt động kinh doanh cốt lõi sụt giảm trong bối cảnh cung và cầu yếu.

Trong kỳ, giao dịch dịch căn hộ giảm đáng kể 60% trong 9T2023 so với cùng kỳ, cho thấy tâm lý thị trường suy yếu, mặc dù đã tăng nhẹ trở lại trong quý 3/2023. Nguồn vốn từ trả trước của khách hàng cũng đã giảm đáng kể trong quý 3/2023, xuống mức thấp nhất trong 6 năm qua, ngoại trừ thời điểm Covid. Điều này cho thấy tâm lý người mua nhà vẫn còn yếu trong bối cảnh kinh tế suy thoái và sự phục hồi của thị trường bất động sản chưa chắc chắn.

Chỉ một số ít chủ đầu tư như VHM, AGG, NLG và KDHghi nhận tăng trưởng EBITDA trong 9T/2023 nhờ bàn giao các dự án lớn có kết quả bán hàng tốt từ năm trước. Các dự án này nằm ở các thành phố loại 1 và vùng ngoại ô, nơi có nhu cầu nhà ở cao và không gặp trở ngại pháp lý.

Sự cải thiện nhẹ gần đây về doanh số bán căn hộ trong quý 3/2023 là chưa đủ để báo hiệu sự phục hồi rõ nét của tâm lý thị trường. Kỳ vọng việc sửa đổi luật đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản sắp tới sẽ thúc đẩy sự cải thiện trong phê duyệt dự án và nguồn cung mới từ giữa năm 2024 trở đi.

Khả năng trả nợ của nhóm bất động sản sẽ tiếp tục yếu do triển vọng lợi nhuận kém tích cực

Theo VIS Rating, đòn bẩy của các công ty được biểu thị bằng Nợ/EBITDA vẫn ở mức cao do lợi nhuận giảm mạnh. Tổng nợ của các công ty đã giảm khoảng 16% trong 9T2023 do trả các khoản nợ đến hạn, đồng thời hoạt động phát triển dự án chậm lại trong bối cảnh thị trường suy thoái và vướng mắc pháp lý. Tuy nhiên, doanh thu và lợi nhuận gộp đã suy yếu đáng kể, dẫn đến EBITDA giảm mạnh hơn, vượt xa mức giảm nợ.

Ngoài ra, khối lượng trái phiếu đáo hạn đáng kể khoảng 114 nghìn tỷ đồng/năm trong 2023-2024 sẽ tiếp tục gây ra rủi ro tái cấp vốn.

Trong khi đó, dòng tiền hoạt động kinh doanh đã giảm mạnh kể từ năm 2022 do hoạt động mở bán mới suy giảm, dẫn đến nguồn tiền mặt sụt giảm.

Nguồn tiền mặt (bao gồm tiền và các khoản tương đương tiền, các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn) tính đến cuối quý 3 khoảng 15.824 tỷ đồng. Số liệu trên được tính toán từ top 30 công ty phát triển bất động sản niêm yết về doanh thu (ngoại trừ Vinhomes). Trong khi thống kê giai đoạn từ 2018-2022, con số này dao động khoảng 18.000 - 22.000 tỷ đồng. Có thể thấy nguồn tiền mặt có xu hướng giảm mạnh kể từ năm 2022, sau đó tiếp tục giảm xuống mức thấp nhất tính tới tháng 9/2023. Theo VIS Ratings, khả năng trả nợ của nhóm bất động sản sẽ tiếp tục yếu do triển vọng lợi nhuận kém tích cực và nguồn tiền mặt sẽ vẫn ở mức thấp do căng thẳng dòng tiền từ hoạt động kinh doanh.

>> Lượng giao dịch giảm 50%, tồn kho bất động sản còn hơn 18 tỷ USD, HoREA cảnh báo nợ xấu