Trung Quốc lao đao vì địa ốc, Nhật Bản có hàng triệu nhà bỏ trống: Vì sao Việt Nam có quỹ đạo riêng?

Việt Nam có đi theo quỹ đạo tương tự?

Cuối năm 2025, thị trường bất động sản Trung Quốc ghi nhận hơn 402 triệu m2 nhà ở thương mại đã hoàn thành nhưng chưa bán được. Cùng năm, đầu tư phát triển bất động sản tại quốc gia này giảm 17,2%, trong khi diện tích nhà ở thương mại mới bán ra giảm 9,2% so với năm trước, theo Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc.

Tại Nhật Bản, cuộc điều tra nhà ở và đất đai năm 2023 ghi nhận khoảng 9 triệu căn nhà không có người cư trú, chiếm 13,8% tổng số nhà ở, mức cao nhất kể từ khi nước này thực hiện thống kê. Tuy nhiên, con số này bao gồm nhiều loại nhà bỏ trống, không đồng nghĩa tất cả đều là nhà hoang hoặc không còn giá trị sử dụng.

Hai bức tranh phản ánh những thách thức khác nhau. Trung Quốc đang điều chỉnh sau thời kỳ phát triển bất động sản thiếu kiểm soát, trong khi Nhật Bản đối mặt hệ quả của già hóa dân số và tình trạng suy giảm dân số tại nhiều địa phương.

Trong khi đó, với những khác biệt về dân số, tốc độ đô thị hóa và nền tảng kinh tế, Việt Nam vẫn có những động lực riêng để phát triển thị trường nhà ở trong dài hạn.

Nhu cầu an cư và đô thị hóa: Nền tảng quan trọng của thị trường Việt Nam

Một trong những khác biệt đáng chú ý giữa Việt Nam với Trung Quốc và Nhật Bản nằm ở giai đoạn phát triển dân số và đô thị.

Theo kết quả Điều tra dân số và nhà ở giữa kỳ năm 2024, Việt Nam có hơn 101,1 triệu người, tăng khoảng 4,9 triệu người so với năm 2019. Dân số thành thị đạt gần 38,6 triệu người, chiếm 38,2% tổng dân số.

Đáng chú ý, dân số thành thị tăng bình quân 3,06% mỗi năm trong giai đoạn 2019-2024, cao hơn tốc độ tăng dân số chung. Điều này cho thấy quá trình tập trung dân cư vào các đô thị vẫn tiếp diễn, tạo nền tảng cho nhu cầu phát triển nhà ở và hệ thống dịch vụ.

Không chỉ gia tăng dân số, sự hình thành những hộ gia đình mới cũng tạo thêm nhu cầu an cư. Năm 2024, cả nước có hơn 28,1 triệu hộ dân cư, tăng gần 1,3 triệu hộ so với năm 2019.

Đối với người trẻ, sở hữu nhà ở thường gắn với kế hoạch lập gia đình, ổn định cuộc sống. Với những gia đình nhiều thế hệ, nhu cầu tách hộ, cải thiện diện tích và chất lượng không gian sống cũng góp phần thúc đẩy thị trường.

Bên cạnh đó, xu hướng dịch chuyển lao động đến các trung tâm kinh tế, khu công nghiệp và đô thị lớn tiếp tục tạo nhu cầu cư trú tại những địa bàn có việc làm, thu nhập và hệ thống tiện ích phát triển.

Một chỉ dấu khác là điều kiện nhà ở vẫn còn dư địa cải thiện. Theo điều tra dân số giữa kỳ năm 2024, diện tích nhà ở bình quân đầu người tại Việt Nam đạt 26,6m2, tăng 3,4m2 so với năm 2019. Tuy nhiên, khoảng 4,1% số hộ vẫn sống trong điều kiện diện tích bình quân dưới 8m2/người.

Những số liệu này cho thấy nhu cầu nhà ở không chỉ nằm ở việc xây dựng thêm sản phẩm mới mà còn ở yêu cầu nâng cao chất lượng cư trú, đáp ứng điều kiện sinh hoạt ngày càng tốt hơn.

Đáng chú ý, thị trường Việt Nam đang hình thành nhu cầu đa dạng ở nhiều phân khúc.

Với người lao động và nhóm thu nhập trung bình, nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền và căn hộ có tổng giá trị phù hợp vẫn là những sản phẩm thiết thực. Trong khi đó, một bộ phận người mua có điều kiện tài chính tốt hơn tìm kiếm nhà ở chất lượng cao, không gian rộng rãi và hệ thống tiện ích đồng bộ.

Sự phân hóa này tạo điều kiện cho thị trường phát triển nhiều loại hình sản phẩm, từ căn hộ phổ thông đến nhà thấp tầng và các khu đô thị hiện đại.

Tuy nhiên, nhu cầu lớn không đồng nghĩa mọi sản phẩm đều dễ tiêu thụ. Vì vậy, triển vọng dài hạn của bất động sản Việt Nam phụ thuộc không chỉ vào số lượng người cần nhà mà còn ở khả năng cung cấp sản phẩm phù hợp với sức mua thực tế. Đây cũng là nền tảng quan trọng để thị trường phát triển bền vững.

Từ công nghiệp, FDI đến hạ tầng: Động lực mở rộng không gian đô thị

Nếu nhu cầu an cư là nền tảng, tăng trưởng kinh tế và đầu tư hạ tầng chính là những yếu tố góp phần chuyển hóa nhu cầu đó thành sức mua thực tế.

Theo Cục Thống kê, quy mô GDP Việt Nam năm 2025 đạt khoảng 514 tỷ USD. GDP bình quân đầu người đạt 5.026 USD, tăng so với mức 4.700 USD của năm 2024. Đặc biệt, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện đạt khoảng 27,62 tỷ USD, tăng 9% so với năm trước và là mức cao nhất trong 5 năm.

Dòng vốn đầu tư vào công nghiệp, sản xuất và dịch vụ không chỉ thúc đẩy tăng trưởng mà còn tạo thêm việc làm, thu nhập và nhu cầu cư trú.

Khi các nhà máy, khu công nghiệp hình thành, nhu cầu phát triển không dừng lại ở nhà xưởng. Người lao động cần nơi ở, chuyên gia cần không gian cư trú phù hợp, trong khi các hoạt động thương mại, giáo dục, y tế và dịch vụ có điều kiện phát triển theo.

Hải Phòng là một ví dụ về địa phương có nền tảng công nghiệp, cảng biển và logistics phát triển, tạo nhu cầu nhà ở gắn với sản xuất và dịch vụ. Tại Đồng Nai, hệ thống khu công nghiệp cùng các dự án hạ tầng lớn, đặc biệt là Cảng hàng không quốc tế Long Thành, đang mở ra điều kiện tổ chức lại không gian kinh tế và đô thị.

Trong khi đó, Hà Nội và TP. HCM tiếp tục giữ vai trò trung tâm kinh tế, thương mại, giáo dục và dịch vụ lớn, thu hút lao động và các hoạt động đầu tư. Đà Nẵng cũng sở hữu lợi thế về du lịch, dịch vụ, công nghệ và khả năng kết nối vùng.

Bên cạnh công nghiệp và dịch vụ, đầu tư hạ tầng giao thông đóng vai trò quan trọng trong việc mở rộng không gian phát triển bất động sản.

Các tuyến đường vành đai, cao tốc, đường sắt đô thị và hệ thống giao thông kết nối vùng có thể rút ngắn thời gian di chuyển, giúp người dân mở rộng phạm vi lựa chọn nơi ở.

Một người làm việc tại trung tâm đô thị có thể sinh sống ở khu vực xa hơn nếu thời gian đi lại hợp lý, chi phí nhà ở phù hợp và các tiện ích thiết yếu được bảo đảm.

Tuy nhiên, hạ tầng chỉ thực sự tạo giá trị bền vững khi đi cùng hoạt động kinh tế, dân cư và nhu cầu sử dụng. Về dài hạn, sự kết hợp giữa việc làm, thu nhập, hạ tầng và chất lượng sống mới là cơ sở quan trọng để hình thành nhu cầu nhà ở ổn định.

Nhà ở và giá trị tích lũy tài sản qua nhiều thế hệ

Tại Việt Nam, sở hữu nhà ở không chỉ gắn với nhu cầu cư trú mà còn có ý nghĩa quan trọng trong kế hoạch tài chính của nhiều gia đình. Một căn nhà có thể vừa là nơi sinh sống, vừa là tài sản được tích lũy từ thu nhập và chuyển giao cho thế hệ sau.

Yếu tố pháp lý cũng góp phần tạo cơ sở cho việc hoạch định tài sản dài hạn.

Theo khoản 1 Điều 171 Luật Đất đai 2024, đất ở thuộc nhóm đất được sử dụng ổn định lâu dài. Người sử dụng đất hợp pháp có thể thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và những quyền khác khi đáp ứng điều kiện pháp luật quy định.

Quy định này tạo cơ sở để các gia đình xác lập, sử dụng và chuyển giao quyền sử dụng đất qua nhiều thế hệ.

Từ góc độ tài chính, một căn nhà phục vụ nhu cầu cư trú vẫn có thể mang lại giá trị ngay cả khi giá thị trường không tăng. Gia đình có nơi ở ổn định, giảm phụ thuộc vào việc thuê nhà và chủ động hơn trong kế hoạch cuộc sống.

Nếu tài sản có pháp lý rõ ràng, được duy trì tốt và nằm tại khu vực có nhu cầu cư trú bền vững, chủ sở hữu còn có khả năng khai thác cho thuê hoặc chuyển nhượng khi cần thiết.

Dù vậy, giá trị tài sản cũng phụ thuộc vào vị trí, chất lượng công trình, chi phí bảo trì và thanh khoản thị trường. Vì thế, các dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín sẽ chiếm lợi thế, trong khi các dự án thiếu cơ sở pháp lý, không chứng minh được chất lượng hoàn thiện, môi trường sống sẽ dần bị thanh lọc.

Cơ hội dành cho bất động sản giá trị thực

Những động lực về dân số, kinh tế và hạ tầng tạo cơ sở để nhìn nhận tích cực về triển vọng dài hạn của thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, bài học từ Trung Quốc và Nhật Bản cũng cho thấy nguồn cung có thể trở nên mất cân đối nếu phát triển không phù hợp với nhu cầu dân cư, việc làm và khả năng chi trả.

Một khu vực có nhiều dự án nhưng thiếu cư dân, hoạt động kinh tế hoặc dịch vụ thiết yếu vẫn có nguy cơ đối mặt với tình trạng nhà bỏ trống và thanh khoản thấp.

Do đó, cơ hội không nằm ở việc sở hữu bất kỳ bất động sản nào mà ở khả năng lựa chọn tài sản có giá trị sử dụng thực.

Trước hết, người mua cần quan tâm đến nhu cầu cư trú tại khu vực. Những nơi có việc làm, trường học, bệnh viện, giao thông thuận lợi và cộng đồng dân cư hiện hữu thường có nền tảng sử dụng rõ ràng hơn.

Tiếp đến là chất lượng và tính phù hợp của sản phẩm. Một căn nhà đáp ứng tốt nhu cầu sinh hoạt, có pháp lý minh bạch và chi phí vận hành hợp lý sẽ mang lại lợi ích thiết thực, kể cả trong giai đoạn thị trường ít biến động.

Cuối cùng, khả năng tài chính là yếu tố không thể bỏ qua. Giá mua, số tiền vay, lãi suất và nghĩa vụ trả nợ cần được cân đối với thu nhập, tránh áp lực đòn bẩy quá lớn.

Đối với người mua để ở, một quyết định phù hợp không nhất thiết là mua được căn nhà có khả năng tăng giá nhanh nhất, mà là sở hữu nơi ở đáp ứng nhu cầu lâu dài với chi phí có thể kiểm soát.

Nhìn rộng hơn, Trung Quốc và Nhật Bản là những bài học đáng tham khảo, nhưng không phải bản dự báo mặc định cho bất động sản Việt Nam.

Khi nhu cầu an cư còn hiện hữu, các trung tâm kinh tế tiếp tục thu hút lao động và hạ tầng từng bước hoàn thiện, thị trường nhà ở Việt Nam vẫn có cơ sở để phát triển theo quỹ đạo riêng. Triển vọng ấy sẽ bền vững hơn khi bất động sản được phát triển và lựa chọn dựa trên giá trị sử dụng, khả năng chi trả và nhu cầu thực của người dân trong dài hạn.