HoREA kiến nghị luật hóa ngay cơ chế thỏa thuận đất làm nhà ở thương mại, không chờ đến năm 2030

Điểm nghẽn khi thực hiện các dự án nhà ở thương mại

Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) vừa có văn bản số 145/2026/CV-HoREA ngày 4/11/2026 gửi Thủ tướng Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cùng Bộ Tư pháp, kiến nghị luật hóa cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Đây là nội dung đang có sự khác biệt về quan điểm trong quá trình xây dựng Luật Đất đai sửa đổi. Theo HoREA, tại phiên giải trình trước Quốc hội ngày 29/10, Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trịnh Việt Hùng cho biết Chính phủ đề xuất tiếp tục thực hiện thí điểm theo Nghị quyết 171/2024/QH15, chưa luật hóa cơ chế này trong lần sửa đổi Luật Đất đai.

Trong khi đó, HoREA cho rằng việc sửa luật ngay trong năm 2026 là cơ hội phù hợp để chuyển cơ chế thí điểm thành quy định pháp luật ổn định, lâu dài, qua đó tháo gỡ những vướng mắc về tạo lập quỹ đất cho các dự án nhà ở thương mại. Để làm rõ sự cần thiết của kiến nghị, Hiệp hội dẫn Báo cáo số 3686/BC-BNNMT ngày 16/4/2026 của Bộ Nông nghiệp và Môi trường về kết quả triển khai Nghị quyết 171.

Theo số liệu được trích dẫn, tính đến ngày 16/4/2026, cả nước có 2.750 hồ sơ đăng ký thực hiện dự án nhà ở thương mại theo cơ chế thí điểm. Tuy nhiên, mới có 742 khu đất được thông qua, với tổng diện tích khoảng 5.686ha.

Riêng TP. HCM ghi nhận 974 hồ sơ đăng ký, trong đó 361 khu đất với diện tích khoảng 2.284,52ha đã được chấp thuận thực hiện thí điểm. Trong số này, 83 dự án thuộc trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất và 278 dự án thực hiện theo hình thức thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Tại Hà Nội, số lượng hồ sơ đăng ký cũng ở mức cao, với 904 hồ sơ. Đến thời điểm thống kê, thành phố đã thông qua 298 khu đất, tổng diện tích khoảng 1.530,4ha.

Theo HoREA, những con số này phản ánh nhu cầu rất lớn của doanh nghiệp trong việc tiếp cận quỹ đất để phát triển nhà ở thương mại, đồng thời cho thấy cơ chế thí điểm mới giải quyết được một phần số hồ sơ đăng ký. Hiệp hội ước tính nếu nội suy từ diện tích của 742 khu đất đã được thông qua, tổng diện tích tương ứng với 2.750 hồ sơ đăng ký trên cả nước có thể vào khoảng 20.000ha.

Với giả định tổng mức đầu tư bình quân 300-500 tỷ đồng/ha, HoREA ước tính quy mô vốn đầu tư tiềm năng có thể đạt 6-10 triệu tỷ đồng. Tuy nhiên, đây chỉ là phép tính giả định nhằm minh họa quy mô nguồn lực có thể huy động, không phải giá trị đầu tư đã được phê duyệt hoặc chắc chắn sẽ triển khai.

Từ thực tiễn trên, HoREA cho rằng một trong những điểm nghẽn lớn của thị trường bất động sản nằm ở quy định về loại đất được sử dụng để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Cụ thể, theo điểm b khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2024, trường hợp nhà đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất ở.

Đối với trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất, khoản 6 Điều 127 cho phép sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác để thực hiện dự án khi đáp ứng những điều kiện theo quy định. Tuy nhiên, cơ chế này chưa bao quát đầy đủ trường hợp doanh nghiệp chỉ đang có quyền sử dụng đất khác, không phải đất ở.

Theo phân tích của HoREA, quy định trên gây khó khăn trong quá trình hình thành quỹ đất, bởi một dự án nhà ở thương mại trên thực tế thường không chỉ bao gồm đất ở. Ngay trong các khu dân cư hiện hữu, nhiều thửa đất vẫn có đất vườn, ao, đất nông nghiệp hoặc các loại đất khác xen kẽ. Do đó, nếu chỉ được thỏa thuận nhận chuyển nhượng đất ở, doanh nghiệp khó tập hợp đủ diện tích để phát triển một dự án đồng bộ, đặc biệt là những khu đô thị quy mô lớn.

HoREA cho rằng đây là vướng mắc đã tồn tại trong nhiều năm. Theo lập luận của Hiệp hội, các Luật Đất đai năm 1993, 2003 và 2013 từng có những quy định cho phép doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng các loại đất phù hợp với quy hoạch để thực hiện dự án đầu tư, sản xuất, kinh doanh, trong đó có nhà ở thương mại, với những điều kiện pháp luật tương ứng.

Tuy nhiên, kể từ khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, các quy định về điều kiện sử dụng đất để phát triển nhà ở thương mại trở nên chặt chẽ hơn. Đến Luật Đất đai 2024, những hạn chế trong việc thỏa thuận nhận chuyển nhượng đất khác không phải đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại vẫn chưa được giải quyết đầy đủ.

Để tháo gỡ vấn đề này, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 171/2024/QH15 ngày 30/11/2024, cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc trên diện tích đất mà nhà đầu tư đang có quyền sử dụng.

Theo HoREA, cơ chế này đã góp phần tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, tạo điều kiện khai thác những khu đất phù hợp quy hoạch nhưng trước đây chưa đáp ứng điều kiện về loại đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Dù vậy, Hiệp hội cho rằng việc tiếp tục duy trì cơ chế thí điểm cũng phát sinh những hạn chế nhất định.

Tại TP. HCM, doanh nghiệp muốn thực hiện dự án theo Nghị quyết 171 phải đăng ký khu đất để cơ quan chuyên môn rà soát, đánh giá điều kiện. Hồ sơ sau đó được xem xét qua tổ công tác liên ngành trước khi trình UBND và HĐND thành phố quyết định danh mục khu đất thực hiện thí điểm.

Theo HoREA, trong năm 2025, TP. HCM trình danh mục dự án thí điểm theo ba đợt, còn năm 2026 là hai đợt. Việc xem xét theo từng đợt khiến doanh nghiệp phải chờ khu đất được đưa vào danh mục trước khi tiếp tục các bước chuẩn bị đầu tư.

Trong khi đó, thời gian thực hiện thí điểm theo Nghị quyết 171 chỉ kéo dài 5 năm, từ ngày 1/4/2025 đến ngày 1/4/2030. HoREA lo ngại nếu tiếp tục duy trì quy trình hiện nay, việc giải quyết các hồ sơ đăng ký có thể không đáp ứng kịp nhu cầu của doanh nghiệp trong thời gian thí điểm còn lại. Đây cũng là cơ sở để Hiệp hội đề xuất không chờ đến năm 2028, thời điểm dự kiến sơ kết, hoặc năm 2030, thời điểm tổng kết Nghị quyết 171, mới xem xét việc luật hóa.

Đề xuất đưa cơ chế đã được thí điểm vào luật

Theo HoREA, khi Quốc hội đang xem xét sửa đổi Luật Đất đai trong năm 2026, việc đưa ngay những cơ chế đã được thí điểm và bước đầu phát huy hiệu quả vào luật sẽ tránh phải tiếp tục sửa đổi trong thời gian ngắn, đồng thời bảo đảm tính ổn định của hệ thống pháp luật.

Hiệp hội cũng viện dẫn Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 và Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026, trong đó có định hướng tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời xác định rõ điều kiện, tiêu chí, trình tự, trách nhiệm và cơ chế giám sát. Trên cơ sở đó, HoREA đề nghị lựa chọn phương án 1 tại khoản 1 và khoản 4 Điều 57 dự thảo Luật Đất đai ngày 18/10/2026.

Theo phương án được Hiệp hội ủng hộ, nhà đầu tư được thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với các dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Đối với những dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất nhưng không sử dụng vốn ngân sách, nhà đầu tư có thể lựa chọn phương thức nhận chuyển quyền sử dụng đất mà không đề xuất Nhà nước thu hồi đất.

Đồng thời, HoREA ủng hộ quy định cho phép người đang có quyền sử dụng đất thực hiện dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất nếu dự án phù hợp quy hoạch, có đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất và được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư.

Khi đáp ứng các điều kiện này, nhà đầu tư được sử dụng đất để thực hiện dự án mà Nhà nước không phải thực hiện thu hồi đất theo quy định tương ứng.

Như vậy, kiến nghị của HoREA không chỉ giới hạn ở việc mở rộng loại đất được thỏa thuận để phát triển nhà ở thương mại, mà còn hướng tới hoàn thiện cơ chế sử dụng đất thông qua thỏa thuận trong hoạt động đầu tư, với phạm vi được quy định tại Điều 57 dự thảo Luật Đất đai.

Hiệp hội cho rằng nếu được luật hóa, cơ chế này sẽ giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong việc tạo lập quỹ đất, giảm thủ tục hành chính và chi phí tuân thủ, đồng thời góp phần giải phóng nguồn lực đất đai, nguồn vốn đầu tư đang bị tồn đọng.

Tuy nhiên, việc cho phép thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất không đồng nghĩa với việc mọi loại đất đều có thể tự động chuyển sang xây dựng nhà ở thương mại. Các dự án vẫn phải đáp ứng những điều kiện pháp luật về quy hoạch, đầu tư, chuyển mục đích sử dụng đất và các yêu cầu liên quan.

Đến nay, đề xuất của HoREA vẫn là kiến nghị gửi các cơ quan có thẩm quyền. Việc tiếp tục duy trì thí điểm theo Nghị quyết 171 hay luật hóa cơ chế này trong Luật Đất đai sửa đổi sẽ do Quốc hội xem xét, quyết định.