TS. Nguyễn Văn Đính: Muốn có 1,5 triệu buồng lưu trú, trước hết phải đưa 146.000 căn đã xây vào khai thác

Việt Nam phấn đấu 1,5 triệu buồng lưu trú đến năm 2030

Nghị quyết 26-NQ/TW đặt mục tiêu đến năm 2030 Việt Nam có khoảng 1,5 triệu buồng lưu trú du lịch, đồng thời đón 45-50 triệu lượt khách quốc tế và phục vụ 160 triệu lượt khách nội địa.

Chia sẻ về mục tiêu này, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch VARS, Viện trưởng VARS IRE cho rằng nếu chỉ tách riêng con số 1,5 triệu buồng khỏi toàn bộ Nghị quyết 26-NQ/TW, rất dễ nhìn đây như một bài toán đơn thuần về phát triển bất động sản lưu trú.

Thực tế, Nghị quyết 26 đặt chỉ tiêu này trong một bức tranh lớn hơn. Đến năm 2030, Việt Nam hướng tới du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, đóng góp trực tiếp 10-12% GDP, đón 45-50 triệu lượt khách quốc tế, phục vụ 160 triệu lượt khách nội địa và đạt tổng thu từ khách du lịch 80-90 tỷ USD. Cùng với đó là mục tiêu hình thành 3 cực tăng trưởng du lịch Hà Nội, TP. HCM và Đà Nẵng, 10 trung tâm du lịch trọng điểm, 20 khu du lịch quốc gia và hệ sinh thái du lịch thông minh đồng bộ.

“Khoảng 1,5 triệu buồng” vì vậy phải được hiểu trong mối quan hệ với quy mô thị trường mà Nghị quyết 26 đặt ra. Nguồn cung lưu trú phải đủ khả năng phục vụ lượng khách lớn hơn, đặc biệt là nhóm khách chi tiêu cao, lưu trú dài ngày mà Nghị quyết xác định là trọng tâm.

Theo vị chuyên gia, nếu lấy mốc khoảng 780.000 buồng năm 2021, để đạt 1,5 triệu buồng vào năm 2030, Việt Nam phải bổ sung khoảng 720.000 buồng trong 9 năm, tương đương khoảng 80.000 buồng mỗi năm. Mức này cao hơn khoảng 1,5 lần tốc độ bổ sung bình quân của giai đoạn 2011-2021, khoảng 52.000 buồng/năm. Nếu lấy mốc khoảng 800.000 buồng vào đầu năm 2026, phần còn thiếu sẽ khoảng 700.000 buồng trong 5 năm, tương đương khoảng 140.000 buồng mỗi năm.

Hai cách tính dựa trên hai mốc khác nhau, nhưng theo ông Đính, đều cho thấy một thực tế: tốc độ phát triển nguồn cung lưu trú trong giai đoạn trước khó có thể đáp ứng mục tiêu mới nếu không có một cách tiếp cận khác.

Đáng chú ý, bài toán này xuất hiện trong bối cảnh phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa hoàn toàn phục hồi. Quý II/2026, thị trường có khoảng 5.250 căn hộ du lịch chào bán nhưng chỉ ghi nhận 145 giao dịch, tức bình quân khoảng 36 căn đưa ra thị trường mới có một căn giao dịch thành công.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, sự đối lập giữa một bên là mục tiêu phải gia tăng nhanh năng lực lưu trú và một bên là sức hấp thụ còn thấp của một bộ phận sản phẩm nghỉ dưỡng cho thấy không thể giải bài toán 1,5 triệu buồng bằng tư duy “có đất thì xây thêm”.

146.000 căn đã hình thành: Nguồn cung không nên bị bỏ quên

Nếu phải tìm một phần nguồn cung có thể bổ sung nhanh cho thị trường, TS. Nguyễn Văn Đính đặc biệt lưu ý đến lượng tài sản nghỉ dưỡng đã được đầu tư nhưng chưa được khai thác đúng mức.

Theo số liệu VARS-IRE, đến tháng 6/2026, cả nước có khoảng 146.438 căn hộ du lịch và biệt thự du lịch lũy kế, trong đó 35.538 căn được phát triển mới từ năm 2022. Ngoài ra, khoảng 47 dự án đang xây dựng với khoảng 25.000 căn.

Con số 146.438 căn tương đương khoảng 9,8% mục tiêu 1,5 triệu buồng. Nhưng theo cách nhìn của TS. Nguyễn Văn Đính, ý nghĩa của khối tài sản này không nằm ở việc nó có thể thay thế phần nguồn cung còn thiếu, mà ở chỗ đây là một nguồn lực đã được tạo lập và cần được đưa trở lại vòng quay khai thác. Đây cũng là điểm mà TS. Nguyễn Văn Đính muốn nhấn mạnh khi nói về bài toán 1,5 triệu buồng khi đây không phải toàn bộ khoảng cách giữa nguồn cung hiện tại và mục tiêu năm 2030 đều phải được giải quyết bằng những dự án bắt đầu từ con số 0.

Trong quý II/2026, hơn 88% nguồn cung sơ cấp căn hộ du lịch được VARS-IRE ghi nhận là hàng tồn kho từ các đợt mở bán trước. Một số dự án còn vướng về giấy chứng nhận, khả năng chuyển nhượng, thế chấp hoặc nguồn lực vận hành. Trong khi đó, việc đưa những tài sản đã hình thành vào khai thác có thể tạo thêm năng lực lưu trú mà không phải bắt đầu lại từ quỹ đất, thủ tục đầu tư và quá trình xây dựng.

Bởi vậy, theo ông Đính, câu chuyện của 146.000 căn này cần được đặt cạnh mục tiêu 1,5 triệu buồng của Nghị quyết 26. "Đích 1,5 triệu buồng chỉ đến được nếu 146.000 căn đã xây được đưa vào khai thác đúng nghĩa" là cách ông cô đọng vấn đề.

Điều này cũng phù hợp với định hướng rộng hơn của Nghị quyết 26. Văn bản không chỉ đặt mục tiêu tăng số lượng cơ sở lưu trú mà hướng tới phát triển du lịch chất lượng cao, thông minh, xanh, sáng tạo, giàu bản sắc và có giá trị gia tăng cao; đồng thời xây dựng hệ sinh thái du lịch đồng bộ. Nói cách khác, một căn phòng được xây dựng nhưng không được vận hành hiệu quả chưa thể tạo ra đầy đủ giá trị mà mục tiêu 1,5 triệu buồng hướng tới.

Không chỉ có phòng, phải có khách và nguồn lực để vận hành

Từ câu chuyện nguồn cung, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng bài toán tiếp theo chính là vấn đề về vốn. Theo tính toán của VARS-IRE, nếu cần bổ sung khoảng 720.000 buồng và suất đầu tư khoảng 1,5-2,5 tỷ đồng/buồng, tổng nhu cầu vốn có thể vào khoảng 1,08-1,8 triệu tỷ đồng, tương đương 120.000-200.000 tỷ đồng mỗi năm. Con số này chưa bao gồm chi phí tạo lập quỹ đất và hạ tầng kết nối.

Quy mô vốn như vậy cho thấy việc mở rộng nguồn cung lưu trú không thể chỉ dựa vào cách làm truyền thống. Chính Nghị quyết 26 đã đặt ra yêu cầu bổ sung du lịch vào nhóm ngành, nghề ưu đãi đầu tư; chuyển hóa giá trị tài nguyên du lịch thành nguồn lực phát triển thông qua các công cụ huy động vốn phù hợp trên thị trường vốn; đồng thời nghiên cứu cơ chế thí điểm có kiểm soát để thu hút nguồn vốn quốc tế vào lĩnh vực du lịch, nghỉ dưỡng.

Nhưng với TS. Nguyễn Văn Đính, tiền vẫn chưa phải là điểm cuối của bài toán. Một dự án lưu trú chỉ thực sự tạo ra giá trị khi có khả năng vận hành, có khách và tạo ra dòng tiền. Vì vậy, nếu chỉ chạy theo số lượng phòng mà không đồng thời mở rộng thị trường khách, nâng chất lượng sản phẩm và hoàn thiện hệ thống dịch vụ, con số 1,5 triệu buồng sẽ khó phản ánh đầy đủ năng lực của ngành du lịch.

Đây cũng là lý do mục tiêu về buồng lưu trú trong Nghị quyết 26 được đặt cùng các chỉ tiêu về lượng khách và doanh thu. Việt Nam không chỉ hướng tới 45-50 triệu khách quốc tế và 160 triệu khách nội địa, mà còn nhấn mạnh thị trường chi tiêu cao, lưu trú dài ngày, với tổng thu từ khách du lịch 80-90 tỷ USD vào năm 2030.

Ở cấp độ không gian phát triển, Nghị quyết cũng xác định 3 cực tăng trưởng là Hà Nội, TP. HCM và Đà Nẵng, cùng 10 trung tâm du lịch trọng điểm và 20 khu du lịch quốc gia. Điều đó cho thấy nguồn cung lưu trú sẽ phải gắn với những không gian có khả năng tạo dòng khách, kết nối hạ tầng và hình thành hệ sinh thái dịch vụ, thay vì phát triển dàn trải.

Dưới góc độ phân tích của TS. Nguyễn Văn Đính, bài toán 1,5 triệu buồng vì thế có thể được bóc tách thành ba lớp. Một là tạo thêm nguồn cung ở những nơi có nhu cầu và khả năng khai thác. Hai là tháo gỡ để nguồn cung đã hình thành được đưa vào vận hành. Ba là tạo đủ dòng khách và dòng tiền để những buồng lưu trú đó thực sự hoạt động.

Đây cũng là cách tiếp cận gần với tinh thần của Nghị quyết 26 khi phát triển du lịch không chỉ bằng cách tăng số lượng, mà hướng tới chất lượng, giá trị và sức cạnh tranh của toàn bộ hệ sinh thái. Chương trình hành động của Chính phủ thực hiện Nghị quyết 26 cũng đã được ban hành tại Nghị quyết 263/NQ-CP ngày 7/9/2026.

Với cách nhìn này, 1,5 triệu buồng lưu trú không nên hiểu đơn giản là 1,5 triệu căn phòng phải xây thêm. Đây còn là yêu cầu về năng lực lưu trú thực chất của một ngành du lịch đang được đặt mục tiêu trở thành ngành kinh tế mũi nhọn của đất nước trong tương lai. Và như TS. Nguyễn Văn Đính phân tích, muốn đi đến con số đó, thị trường cần đồng thời giải bài toán nguồn cung mới, đánh thức tài sản đã hình thành và quan trọng không kém là tạo ra đủ nhu cầu để các buồng lưu trú thực sự có khách.