Vì sao giá nhà không thể “vừa túi tiền”?

Vậy đâu là giải pháp để gia tăng nguồn cung sản phẩm nhà ở bình dân, phóng viên Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đổi với Phó Tổng Thư ký Hội môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Mạnh Quỳnh để hiểu rõ hơn về vấn đề này.

Ông có đánh giá thế nào về thực trạng phát triển các phân khúc nhà ở trên thị trường hiện nay?

- Qua các số liệu nghiên cứu thị trường, chúng tôi nhận thấy phân khúc căn hộ chung cư bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) đã "tuyệt chủng" trong vài năm trở lại đây và rất khó, thậm chí không có khả năng xuất hiện trở lại tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Cụ thể, giai đoạn 2018 - 2023, cơ cấu nguồn cung ngày càng "nghiêng" về phân khúc cao cấp, hạng sang. Tỷ trọng nguồn cung căn hộ mở bán mới thuộc phân khúc giá bình dân liên tục sụt giảm và chính thức "vắng bóng" tại TP Hồ Chí Minh vào năm 2021, tại Hà Nội vào năm 2023.

Trong 9 tháng đầu năm 2024, nguồn cung căn hộ chung cư tại Hà Nội chứng kiến mức phục hồi đáng kể, nhưng tình trạng mất cân đối cung cầu thậm chí còn trở nên nghiêm trọng hơn khi khoảng 80% nguồn cung căn hộ mở bán có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên. Nghiên cứu về chỉ số biến động giá bình quân của 150 dự án cho thấy, tính đến quý III/2024, giá bán trung bình ở TP Hà Nội gần tiệm cận mức 60 triệu đồng/m2, tăng 64% so với quý II/2019. Trong khi đó ở TP Hồ Chí Minh là 64,2 triệu đồng/m2, tăng 30,6%. Tại Đà Nẵng, mức tăng 46,2%, với hơn 50% nguồn cung mới giá trên 80 triệu đồng/m2.

Đâu là nguyên nhân dẫn đến tình trạng này, thưa ông?

- Việc các sản phẩm nhà ở bình dân khó có thể “xuất hiện” bởi số lượng dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư những năm gần đây chỉ đếm trên đầu ngón tay. Đáng chú ý, trong năm 2023 và đầu 2024, hầu như không có dự án mới thuộc phân khúc nhà ở vừa túi tiền được triển khai, các dự án BĐS đang triển khai chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp. Để xây dựng được nhà ở vừa túi tiền, nhà phát triển phải tối ưu hóa chi phí từ quỹ đất, xây dựng đến vận hành, trong khi biên lợi nhuận chỉ khoảng 15%, chỉ cần bán chậm 1 - 2 năm là sẽ lỗ. Hơn thế nữa, quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, chi phí đầu vào, nhất là chi phí đất ngày càng tăng cao, giá nhà không thể vừa túi tiền.

Mặc dù Chính phủ đã và đang đưa ra nhiều chính sách nhằm khuyến khích phát triển nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền, nhưng thủ tục pháp lý đang là rào cản lớn, khiến DN phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đầu tư vào phân khúc này. Cùng với đó, chính sách hỗ trợ tín dụng dành cho người mua nhà ở phân khúc này cũng chưa được triển khai đồng bộ, nhiều khó khăn trong việc tiếp cận và thủ tục phức tạp.

Ngoài ra, trên thực tế các dự án cao cấp, hạng sang thời điểm hiện tại cũng không phải là khó bán, bởi thu nhập của người dân không ngừng tăng nên nhu cầu tương đối lớn. Bên cạnh đó cũng cần phải kể đến làn sóng đầu tư từ nước ngoài (vốn FDI, kiều hối...), cùng hành lang pháp lý mới "nới lỏng" điều kiện sở hữu cho đối tượng này, nên càng khiến phân khúc nhà ở vừa túi tiền trở nên kém hấp dẫn với DN phát triển dự án.

Tuy nhiên, trên thực tế nhu cầu nhà ở bình dân, nhà ở giá rẻ cao gấp nhiều lần nhu cầu nhà ở cao cấp. Vậy đâu là giải pháp để gia tăng nguồn cung cho nhà ở bình dân?

- Trước hết, Nhà nước cần nghiên cứu xây dựng chính sách tạo điều kiện thuận lợi cho DN phát triển nhà ở vừa túi tiền như: miễn giảm thuế đất, thuế DN, tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất; ưu tiên trong việc phê duyệt quy hoạch, cấp phép xây dựng, giúp rút ngắn thời gian đầu tư, qua đó tiết giảm chi phí đầu tư. Đề xuất "cộng điểm ưu tiên" khi lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất cho các chủ đầu tư đã tạo lập nhà ở vừa túi tiền.

Nhà nước nên đẩy mạnh các dự án hợp tác giữa Chính phủ và tư nhân để xây dựng nhà ở giá rẻ, khu vực tư nhân sẽ đảm nhiệm phần lớn quá trình xây dựng và phát triển, Nhà nước cung cấp các ưu đãi về đất đai và hỗ trợ pháp lý. Đồng thời nghiên cứu thành lập quỹ nhằm hỗ trợ phát triển, duy trì nguồn cung căn hộ giá rẻ, từ ngân sách Nhà nước và nhà đầu tư tư nhân, công bố công khai thông tin về giá bán, giá thuê nhà, giúp người dân dễ dàng tiếp cận và so sánh, từ đó lựa chọn được các sản phẩm nhà ở phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính.

Cơ quan quản lý Nhà nước cũng cần tổng rà soát những cá nhân đã mua/thuê các dự án được quỹ này phát triển và tiến hành thu hồi lại nhà nếu phát hiện mua/bán sai quy định, làm giả tài liệu thu nhập, không kê khai tài sản đúng; có cơ chế để hạn chế đầu cơ, trừng phạt nghiêm khắc đối với các trường hợp đầu cơ, thao túng giá hoặc tăng giá trái phép và sớm áp dụng thuế BĐS... Một trong những nhiệm vụ quan trọng nhất là sớm hoàn thiện hệ thống thông tin, dữ liệu về thị trường BĐS, quản lý nhà ở định danh, để đảm bảo chính sách điều tiết hiệu quả và thị trường hoạt động an toàn, lành mạnh trong dài hạn.

Xin cảm ơn ông!