Vốn nghìn tỷ, nhân sự mạnh: Vì sao Khang Điền, Nam Long vẫn đứng ngoài BĐS khu công nghiệp?

Mặc dù bối cảnh vĩ mô được đánh giá tích cực, Chính phủ thể hiện rõ quan điểm ủng hộ phát triển bất động sản KCN song đây không phải “miếng bánh dễ ăn” như nhiều nhà đầu tư đang kỳ vọng. Chia sẻ tại talk show “Dòng vốn FDI đang đổi hướng – BĐS khu công nghiệp năm 2026 còn động lực?” diễn ra ngày 28/12, chuyên gia kinh tế TS. Đinh Thế Hiển đặt vấn đề: Vì sao những doanh nghiệp bất động sản hàng đầu về năng lực tài chính và nhân sự như Khang Điền, Nam Long vẫn không tham gia phân khúc này, mà tiếp tục trung thành với bất động sản dân cư?

Theo ông, câu trả lời nằm ở tính chất đặc thù và rủi ro dài hạn của bất động sản KCN. Đây không phải lĩnh vực “thấy cơ hội là nhảy vào”, mà là cuộc chơi đòi hỏi nguồn vốn rất lớn, thời gian đầu tư kéo dài và khả năng chịu đựng dòng tiền âm trong nhiều năm.

Một dự án KCN thường cần ít nhất 5–6 năm để hoàn thiện hạ tầng, thu hút khách thuê và bắt đầu ghi nhận doanh thu. Khác với bất động sản dân cư có thể bán nhanh, thu tiền ngay, thì dòng tiền của KCN chảy chậm, đều và kéo dài, buộc chủ đầu tư phải tính toán rất kỹ cơ cấu vốn, phương án vay và quản trị tài chính.

“Không phải cứ có tiền là làm được. Bài toán dòng tiền, cơ cấu vốn vay, khả năng chịu đựng chu kỳ dài hạn là yếu tố sống còn,” TS. Hiển nhấn mạnh.

Bên cạnh bài toán vốn là yêu cầu rất cao về năng lực vận hành và uy tín thị trường. Bất động sản KCN không phải lĩnh vực chỉ cần có đất là cho thuê được. Chủ đầu tư phải có kinh nghiệm đánh giá vị trí, xây dựng hạ tầng đồng bộ, kiểm soát chi phí vận hành ở mức thấp và duy trì chất lượng dịch vụ ổn định trong suốt vòng đời dự án.

Đặc biệt, khách thuê chủ yếu là các doanh nghiệp FDI chuyên nghiệp, sẵn sàng bỏ ra hàng trăm, thậm chí hàng nghìn tỷ đồng để xây dựng nhà máy quy mô lớn, nên họ đặt yêu cầu rất cao về độ tin cậy và cam kết dài hạn của chủ đầu tư.

"Nếu doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp thiếu bề dày kinh nghiệm, không tạo được niềm tin, nhà đầu tư FDI sẽ không chấp nhận rủi ro, khiến dự án khó lấp đầy, kéo dài thời gian thu hồi vốn và làm gia tăng áp lực tài chính", vị chuyên gia khuyến nghị.

Muốn đầu tư KCN 2026, nhà đầu tư cần nhìn vào ‘chỉ báo’ gì?

Theo TS. Đinh Thế Hiển, để theo dõi và nắm bắt triển vọng đầu tư bất động sản KCN trong năm 2026, nhà đầu tư cần tập trung vào những chỉ báo cốt lõi, thay vì chỉ nhìn vào câu chuyện FDI hay mặt bằng giá thuê.

Thứ nhất, cần phân biệt rõ giữa định giá dự án KCN và định giá doanh nghiệp KCN.

Với một dự án bất động sản KCN, việc định giá tương đối rõ ràng và có thể tính toán được. Đây là loại hình cho thuê dài hạn, tương tự một tòa nhà văn phòng. Nhà đầu tư có thể xác định chi phí đầu vào gồm giá đất, chi phí giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng và chi phí vận hành; sau đó ước lượng giá thuê trung bình, tỷ lệ lấp đầy từng năm và dòng tiền tạo ra. Từ các yếu tố này, hiệu quả của một dự án KCN có thể được đánh giá khá chính xác.

Tuy nhiên, định giá một doanh nghiệp bất động sản KCN lại phức tạp hơn rất nhiều, đặc biệt trong bối cảnh Việt Nam, khi quỹ đất, tiến độ pháp lý, cơ cấu tài chính và chất lượng dòng tiền giữa các doanh nghiệp có sự chênh lệch lớn.

Thứ hai, nhà đầu tư nên ưu tiên các doanh nghiệp “thuần” bất động sản KCN.

Theo TS. Hiển, khi xác định đầu tư dài hạn vào lĩnh vực này, nhà đầu tư cần chọn những doanh nghiệp mà hoạt động cốt lõi đến từ phát triển và cho thuê KCN, thay vì các doanh nghiệp đa ngành hoặc lấy KCN làm mảng phụ. Việc xem xét kết quả kinh doanh nhiều năm liên tiếp sẽ cho thấy nguồn thu chủ yếu của doanh nghiệp đến từ đâu. Những doanh nghiệp có mô hình kinh doanh tập trung, ít phân tán thường có khả năng kiểm soát rủi ro tốt hơn.

Thứ ba, vị trí quỹ đất là chỉ báo mang tính quyết định.

Dù cùng là bất động sản KCN, nhưng không phải địa bàn nào cũng có triển vọng như nhau. Nhà đầu tư nên ưu tiên các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất tại những vùng trọng điểm như Đông Nam Bộ hoặc “tứ giác công nghiệp” phía Bắc gồm Bắc Ninh – Bắc Giang – Hải Phòng – Hưng Yên. Đây là các khu vực có hạ tầng, chuỗi cung ứng và nhu cầu FDI ổn định. Ngược lại, nếu phát triển KCN ở các địa bàn xa trung tâm, dù chi phí đất thấp hơn nhưng khả năng lấp đầy kém, rủi ro giảm giá và hiệu quả đầu tư thấp là rất lớn.

Thứ tư, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh phải dương.

TS. Đinh Thế Hiển nhấn mạnh, bất động sản KCN không phải là lĩnh vực “tay không bắt giặc”. Doanh nghiệp muốn trụ vững phải có dòng tiền hoạt động dương, phản ánh khả năng tự tạo tiền từ hoạt động cho thuê, thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào vay nợ hoặc bán tài sản. Đây là chỉ báo quan trọng để đánh giá sức khỏe tài chính và khả năng chịu đựng chu kỳ dài hạn của doanh nghiệp KCN.

Từ các tiêu chí trên, nhà đầu tư có thể lọc ra danh sách những doanh nghiệp đáng theo dõi, sau đó đi sâu vào phân tích các chỉ số tài chính, tiến độ pháp lý và chiến lược phát triển quỹ đất.

“Bất động sản KCN là ngành an toàn, nhưng chỉ phù hợp với những nhà đầu tư chấp nhận tầm nhìn trung và dài hạn,” TS. Đinh Thế Hiển kết luận.