VRE: Chiến lược win - win với Vinhomes (VHM), cho vay là cơ hội tăng trưởng
Theo BCTC của VRE, tại ngày 30/6/2024, tiền đặt cọc, các khoản phải thu khác với VHM/VIC ở mức 16.100 tỷ đồng, khoản cho vay ngắn hạn với VinFast là 2.400 tỷ đồng.
Tính đến cuối quý II/2024, số dư cho vay của Vincom Retail (VRE) đối với các bên liên quan và số dư tiền gửi của VRE cho mục đích phát triển trung tâm thương mại theo hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) với VIC/VHM đạt tổng cộng 16.100 tỷ đồng (tức tăng 36% so với đầu năm), chiếm 30,8% tổng tài sản. Trong khi đó, khoản phải trả về đặt cọc theo BCC của VRE tăng 3.300 tỷ đồng trong quý II/2024, đây là số tiền đặt cọc mà VRE nhận được từ một đối tác bên ngoài để hợp tác trong tương lai.
Ban lãnh đạo VRE cung cấp thêm thông tin chi tiết về giao dịch với các bên liên quan (VRE cho VIC/VHM mượn tài sản hữu hình, theo Nghị quyết HĐQT ngày 27/06/2024) như sau:
- Các tài sản này là Vincom Center Landmark 81 (TP.HCM) và Vincom Center Phạm Ngọc Thạch (Hà Nội), VIC/VHM sẽ sử dụng tài sản này làm tài sản đảm bảo để tăng hạn mức tín dụng tại các ngân hàng trong nước để phát triển các dự án BĐS trong tương lai.
- Khoản vay này nhằm mục đích đẩy nhanh tiến độ phát triển dự án BĐS của VHM tại các dự án quy mô lớn (như Cần Giờ và Hạ Long Xanh), mang lại lợi ích cho cả VIC/VHM và VRE.
- Ban lãnh đạo VRE cho biết quyết định cho mượn tài sản được đánh giá dựa trên 1) lợi ích dự kiến đối với VRE, ví dụ như đẩy nhanh tốc độ phát triển dự án với chi phí thấp hơn và 2) khả năng bán hàng mạnh mẽ và vị thế dòng tiền của VHM.
Theo Yuanta, những khoản trên là rủi ro giao dịch với các bên liên quan tuy nhiên đây cũng là một phần trong hoạt động kinh doanh bình thường của VRE. Các rủi ro liên quan khác bao gồm khoản cho vay ngắn hạn 2.400 tỷ đồng (4,6% tổng tài sản) đối với VinFast trong quý I/2024 (so với mức gần như bằng 0 tại 31/12/2023).
Theo VRE, các khoản cho vay đối với VHM gồm có 2 hàng rào đảm bảo:
Số tiền vay phải được ký quỹ tại ngân hàng trong nước và chỉ được sử dụng cho mục đích đã nêu (tức để phát triển dự án);
VRE tin vào vị thế thanh khoản mạnh mẽ, năng lực vận hành và khả năng tạo ra lợi nhuận nhanh chóng của VHM thông qua các chiến lược như bán buôn.
Việc VRE cho VHM mượn tài sản giúp đẩy nhanh quá trình phát triển tiền dự án như thanh toán sớm phí sử dụng đất, giúp VHM đảm bảo có thể thực hiện các dự án lớn với chi phí hợp lý. BLĐ cho rằng VRE cũng được hưởng lợi từ chiến lược này khi sẽ có được đất xây dựng các TTTM với giá cả phải chăng.
Từ góc độ quản lý rủi ro, một số nhà đầu tư có thể tin rằng tất cả các khoản rủi ro của các bên liên quan nên duy trì dưới mức 5% tổng tài sản. Theo Yuanta, mặc dù điều này chắc chắn đúng với khoản cho vay trực tiếp đối với VFS (4,6% tổng tài sản), nhưng các rủi ro của bên liên quan khác (tức tiền đặt cọc và cho mượn tài sản đối với VHM) có liên quan đến hoạt động kinh doanh và lợi thế cạnh tranh của VRE so với các công ty cùng ngành, và không hoàn toàn coi đó là rủi ro. Ngược lại, trong điều kiện bình thường điều này nên được xem là cơ hội tăng trưởng của VRE.
Dựa trên các yếu tố nội tại của doanh nghiệp (như doanh thu định kỳ - recurring income ở mức cao và tiềm năng tăng trưởng trong dài hạn) và với giả định VRE là một thực thể độc lập, Yuanta khuyến nghị MUA VRE với mức giá mục tiêu 38.000 đồng/cp, cao hơn 94% thị giá hiện tại.
