2024 - năm bản lề cho sự phục hồi ngành bất động sản, ‘đãi cát tìm vàng’ 3 cổ phiếu tiềm năng

Bức tranh triển vọng ngành bất động sản năm 2024

Theo quan điểm của Agriseco Research, thị trường bất động sản vẫn khó khăn trong năm 2024 và bắt đầu khởi sắc hơn từ nửa cuối năm 2024 khi các nút thắt Pháp lý – Vốn – Thanh khoản dần được tháo gỡ (1) Vốn tín dụng cho vay mua nhà tăng trưởng trở lại; (2) Các bộ Luật: Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ có hiệu lực từ đầu năm 2025; (3) Lượng giao dịch mua nhà và giá bán/cho thuê nhà kỳ vọng tiếp tục tăng theo từng quý và cao hơn so với cùng kỳ.

Tình hình bán hàng sẽ khởi sắc hơn trong giai đoạn 2024 và 2025 nhờ (1) Các dự án BĐS hầu hết được bàn giao trong 2 năm tới; (2) Kinh tế dần hồi phục cùng việc hồi phục chi tiêu của các nhà đầu tư khi chính sách tháo gỡ khó khăn dần thẩm thấu. Tuy nhiên, KQKD năm 2024 có thể khó tăng trưởng đột biến do tiến độ và khả năng hấp thụ chậm của nền kinh tế. Đây là năm bản lề cho quá trình hồi phục của toàn ngành.

Nhóm phân tích cho rằng triển vọng phục hồi sẽ phân hóa. Các phân khúc căn hộ nhu cầu ở thực quanh nội đô hoặc ven trung tâm có vị trí và cơ sở hạ tầng phát triển sẽ hồi phục sớm hơn do nhu cầu vẫn lớn. Các phân khúc biệt thự, nghỉ dưỡng vẫn sẽ khó khăn trong năm tới.

Các yếu tố khó khăn

Sức cầu tiêu dùng bất động sản đang hồi phục nhưng vẫn chậm hơn kỳ vọng

Sức cầu tiêu dùng bất động sản đang hồi phục nhưng vẫn chậm hơn kỳ vọng: Theo dữ liệu của NHNN, dư nợ tín dụng cho hoạt động tiêu dùng bất động sản (cho cá nhân mua nhà vay) xu hướng giảm về quy mô lẫn tỷ trọng. Một trong những nguyên nhân chính đến từ tâm lý của người mua nhà vẫn quan ngại về chính sách pháp lý và giá chung cư quá cao so với khả năng tài chính của người mua.

Áp lực thanh toán trái phiếu đáo hạn vẫn lớn, tỷ lệ nợ xấu ngân hàng xu hướng gia tăng: Giá trị trái phiếu đáo hạn trong năm 2024 ước tính khoảng 330 nghìn tỷ đồng. Quy mô trái phiếu đáo hạn cao hơn khoảng 20% so với năm 2023 và tập trung nhiều ở giai đoạn nửa cuối năm 2024. Trong khi năm 2023 số doanh nghiệp BĐS chậm trả thanh toán gốc và lãi trái phiếu gia tăng (ước tính từ 21 doanh nghiệp quý I/2023 lên 100 doanh nghiệp quý IV/2023). Bên cạnh đó, tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực BĐS đang gia tăng so với thời điểm cuối năm 2022 (thời điểm 31/12/2022 là 1,72%, nhưng đến tháng 9/2023 là 2,89%) phản ánh các khó khăn thực tại của doanh nghiệp BĐS là thiếu vốn để trả nợ và triển khai dự án.

Nguồn: Agriseco

Định giá nhóm bất động sản

Mặt bằng trung bình định giá nhóm bất động sản đang giao dịch ở mức P/B 1,3x lần so với mức 8,1x lần bình quân 10 năm qua. Mặt bằng định giá giảm chủ yếu đến từ đợt sụt giảm mạnh trong quý IV/2020 và giá cổ phiếu chưa hồi phục lại vùng giá như cũ. Tuy nhiên điều này không hàm ý việc mặt bằng giá cổ phiếu BĐS đang ở vùng hấp dẫn khi hầu hết đã tăng giá từ đầu năm trong khi KQKD sụt giảm và bối cảnh ngành còn rất nhiều khó khăn.

Mặt tích cực vẫn có một số cổ phiếu của những doanh nghiệp có quỹ đất và năng lực triển khai dự án tốt đang ở vùng định giá phù hợp, là cơ hội để nhà đầu tư xem xét lựa chọn giải ngân và nắm giữ trong trung và dài hạn.

Do đó, AGR nâng quan điểm từ Thận trọng lên Trung lập đối với ngành bất động sản. Nhà đầu tư nên cân nhắc đánh giá và chọn lọc cổ phiếu BĐS có quỹ đất lớn đang ở giai đoạn bàn giao; tập trung phân khúc nhà ở bình dân, trung cấp ở nội đô, ven trung tâm; năng lực triển khai bán hàng và xoay chuyển tốt; và giữ được vị thế trong bối cảnh kinh tế suy giảm, bất động sản khó khăn.

Đãi cát tìm vàng, 3 mã bất động sản tiềm năng năm 2024

Cho danh mục tiềm năng năm 2024, Agriseco Research chọn lọc 3 doanh nghiệp với tiêu chí:

- Tình hình tài chính lành mạnh, an toàn;

- Sở hữu các dự án có vị trí thuận lợi hưởng lợi từ đầu tư công;

- Khả năng triển khai dự án tốt và đã được chứng minh trong quá khứ;

- Hầu hết dự án đã được tính tiền sử dụng đất và hoàn thiện nghĩa vụ tài chính, tránh rủi ro về việc tăng chi phí đầu tư khi thay đổi chính sách giá đất theo thị trường;

- Có mức định giá phù hợp và hấp dẫn so với tiềm năng tăng trưởng KQKD trong tương lai.

Nam Long (NLG): Giá mục tiêu: 40.000đ/cp (+9%)

Nam Long là doanh nghiệp bất động sản có danh mục dự án chất lượng với tổng quỹ đất 685ha. Các dự án của NLG đều có vị trí đắc địa nằm tại các tỉnh thành vùng ven thu hút đầu tư hiện nay như Bình Chánh, Thủ Đức (TP.HCM), Long An, Cần Thơ, Đồng Nai và Hải Phòng.

Triển vọng KQKD năm 2024: Doanh thu và lợi nhuận của NLG dự kiến sẽ được đóng góp nhờ các dự án mở bán gồm: South Gate, Mizuki Park 2&3, Akari City, Ehomes Cần Thơ. Lợi nhuận sau thuế 2024 dự kiến tăng nhờ lãi tài chính từ công ty liên doanh khi ghi nhận doanh thu bán dự án Mizuki và bàn giao 25% dự án Paragon cho đối tác Nhật.

Tiềm năng phát triển trong trung và dài hạn: NLG với quỹ đất lớn gần 700ha, chủ yếu nằm tại các tỉnh tiềm năng TP.HCM, Đồng Nai, Long An, Hải Phòng đi kèm các quy hoạch phát triển trọng điểm (cơ chế đặc thù Cần Thơ, cao tốc Long Thành). Hầu hết các dự án đã có pháp lý, đang xây dựng và chuẩn bị mở bán trong 2-3 năm tới, điều này sẽ giúp duy trì tăng trưởng bền vững.

Vinhomes (VHM): Giá mục tiêu: 60.000đ/cp (+38%)

VHM có quỹ đất lớn nhất trong các doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện nay với tổng diện tích đất gần 17.000ha trải dài từ Bắc vào Nam. VHM có nhiều tiềm năng tăng trưởng trong dài hạn khi có tài chính lành mạnh, vị trí quỹ đất tiềm năng và vị thế lớn trong ngành.

Triển vọng kinh doanh: KQKD 2024 có thể giảm tốc khi tình hình bán hàng chậm lại. Doanh số bán hàng chưa ghi nhận doanh thu tính đến 30/09/2023 là 76.900 tỷ đồng (giảm 38% yoy) trong đó 65% từ bán buôn Ocean Park 2,3 và phần lớn sẽ ghi nhận vào năm 2024. Điều này có thể ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh trong thời gian tới khi thị trường BĐS vẫn tiếp tục khó khăn. Tuy nhiên, AGR kỳ vọng tình hình kinh doanh khởi sắc dần nhờ mở bán thêm các dự án ở Bắc Giang, Hải Phòng và ba dự án nhà ở xã hội trong hai năm tới.

Tiềm năng dài hạn nhờ vị thế dẫn dầu: Các dự án của Vinhomes đều có vị trí thuận lợi, đặt tại khu vực tập trung nhiều dự án hạ tầng trọng điểm. Vì vậy mà các sản phẩm của VHM thường thu hút sự quan tâm lớn của khách hàng. Agriseco Research kỳ vọng việc triển khai các dự án Vinhomes Sky Park, Golden Avenue, Vũ Yên sẽ tạo ra dòng tiền cho doanh nghiệp trong giai đoạn 2024-2025. Đồng thời, VHM sẽ tập trung đẩy mạnh phát triển 3 dự án nhà ở xã hội tại Thanh Hóa, Hải Phòng, Quảng Trị cuối năm sẽ hỗ trợ doanh số bán hàng của VHM thời gian tới.

Định giá hấp dẫn: VHM đang giao dịch P/B ở mức 1,0x – thấp nhất lịch sử. Đây có thể là thời điểm thích hợp để đầu tư nắm giữ trung hạn với một cổ phiếu đầu ngành và tiềm năng tăng trưởng dài hạn.

VHM, KDH, NLG - 3 cổ phiếu bất động sản tiềm năng

Nhà Khang Điền (KDH): Giá mục tiêu 37.000đ/cp (+17%)

Nhà Khang Điền là một trong những chủ đầu tư BĐS nhà ở phân khúc trung và cao cấp với quỹ đất hơn 600ha tại TP. HCM. Các dự án bất động sản nằm tại các vị trí tiềm năng phát triển trong dài hạn như khu vực Thủ Đức, Tây Nam thành phố.

Triển vọng kinh doanh 2023 và 2024: Năm 2023, AGR dự báo lợi nhuận ròng sẽ giảm so với cùng kỳ do không còn ghi nhận khoản lợi nhuận từ đánh giá lại.

Tuy nhiên sang năm 2024, nhóm phân tích cho rằng doanh thu của KDH sẽ tăng trưởng tích cực so với năm 2023 nhờ kỳ vọng doanh số bán hàng tăng tại dự án mới Privia và Clarita. Đầu quý IV, dự án Privia đã có giấy phép chấp thuận bán nhà ở hình thành trong tương lai của 1.043 căn hộ và với vị trí thuận lợi dự án nhận được lượt quan tâm khá lớn.

Tiềm năng tăng trưởng lâu dài nhờ chiến lược mở rộng quỹ đất: KDH đang tập trung mở rộng quỹ đất hơn 500ha tại TP. HCM với nhiều dự án tiềm năng như Clarita, Emeria, The Solina, KDC Tân Tạo, KCN Lê Minh Xuân, cụm CN Bình Trưng, Phong Phú 2. Các dự án trên kỳ vọng giúp KDH mở rộng quỹ đất gối đầu đảm bảo cho hoạt động kinh doanh trong các năm tới.

>> Chuyên gia chứng khoán gợi ý các cổ phiếu tiềm năng đón ‘sóng ăn Tết’