Chủ tịch EuroCham: Bất động sản khu công nghiệp không còn là cuộc chơi dễ kiếm tiền

Phát biểu tại Hội thảo “Khơi dòng tài chính bất động sản khu công nghiệp: Đón sóng đầu tư trong kỷ nguyên tăng trưởng mới” ngày 29/9, ông Bruno Jaspaert, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp châu Âu tại Việt Nam (EuroCham), cho rằng quan niệm đầu tư bất động sản khu công nghiệp là lĩnh vực “dễ kiếm tiền” không còn phù hợp với bối cảnh hiện nay.

“Nếu một khoản đầu tư có khả năng mang lại hiệu quả, sẽ luôn có nhiều nhà đầu tư sẵn sàng bỏ vốn. Vấn đề của khu công nghiệp là không phải dự án nào cũng thành công”, ông nói.'

Không chỉ có đất sạch, khu công nghiệp phải tạo ra giá trị khác biệt

Theo ông Bruno Jaspaert, trước đây quỹ đất công nghiệp còn hạn chế nên lợi thế thuộc về những dự án có sẵn đất. Tuy nhiên, nguồn cung hiện đang tăng lên, trong khi nhu cầu chưa chắc tăng tương ứng. Khi cung vượt cầu, giá thuê và khả năng sinh lời của các dự án sẽ chịu áp lực.

Trong bối cảnh đó, chi phí vốn trở thành một vấn đề đáng lưu ý, đặc biệt với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Khi thời gian lấp đầy kéo dài hoặc giá thuê chịu sức ép, chi phí vốn có thể nhanh chóng trở thành gánh nặng đối với dự án.

Ông Jaspaert cho rằng các khu công nghiệp muốn thành công phải tạo ra sự khác biệt so với đối thủ. Ông dẫn trường hợp DEEP C, nơi đã định hướng phát triển theo mô hình khu công nghiệp sinh thái từ khá sớm.

Theo ông, phát triển khu công nghiệp sinh thái đồng nghĩa với việc chi phí đầu tư có thể tăng khoảng 10-15%. Tuy nhiên, ESG không phải lúc nào cũng là yếu tố quyết định đối với nhà đầu tư. Điều quan trọng là chủ đầu tư khu công nghiệp phải chứng minh được giá trị thực tế mà những tiêu chuẩn này mang lại cho doanh nghiệp.

“Chỉ có đất sạch thôi là chưa đủ”, Chủ tịch EuroCham nói, đồng thời cho rằng một khu công nghiệp muốn thu hút các nhà đầu tư sản xuất còn phải bảo đảm các điều kiện về điện, nước và hệ thống hạ tầng thiết yếu.

Theo ông, khu công nghiệp thế hệ mới cần được nhìn nhận như một hệ sinh thái hoàn chỉnh, trong đó có hạ tầng sản xuất, nguồn điện và nước ổn định, các tiêu chuẩn ESG phù hợp, đồng thời có khu đô thị và các điều kiện sống cần thiết cho người lao động.

Những yếu tố này ngày càng quan trọng khi doanh nghiệp quốc tế không chỉ lựa chọn địa điểm dựa trên giá thuê đất mà còn tính toán tổng thể chi phí và điều kiện vận hành trong thời gian dài.

Nhà đầu tư tính chi phí trong 20-40 năm, không chỉ nhìn giá thuê đất

Đồng quan điểm, ông Lê Khánh Hưng, Giám đốc Bộ phận Tư vấn toàn cầu EY, cho rằng khi đánh giá sức hấp dẫn của một khu công nghiệp, không nên chỉ nhìn vào giá thuê đất hoặc chi phí đầu tư ban đầu.

Đối với các nhà đầu tư sản xuất lớn, bài toán được tính trên toàn bộ vòng đời của dự án. Ngoài giá đất, doanh nghiệp phải tính đến chi phí năng lượng, logistics, nhân công, vận hành, thời gian triển khai và đặc biệt là mức độ ổn định, khả năng dự đoán của các khoản chi phí này trong dài hạn.

“Một nhà đầu tư có thể chấp nhận mức chi phí ban đầu cao hơn nếu họ nhìn thấy sự ổn định và khả năng dự đoán được chi phí trong suốt quá trình hoạt động. Ngược lại, nếu giá ban đầu thấp nhưng sau đó phát sinh nhiều khoản chi phí khó dự đoán hoặc chính sách thay đổi liên tục, tổng chi phí thực tế của dự án có thể cao hơn rất nhiều”, ông Hưng nói.

Do đó, khi lựa chọn địa điểm, doanh nghiệp không chỉ đặt câu hỏi giá đất bao nhiêu mà còn phải tính toán chi phí vận hành nhà máy trong 20-30 năm, thậm chí 40 năm tới.

Nguồn điện có ổn định không, giá điện có thể dự đoán được không, chi phí logistics ra sao, thời gian thông quan thế nào hay các yêu cầu về môi trường sẽ thay đổi ra sao là những câu hỏi ngày càng được nhà đầu tư quan tâm.

Theo ông Hưng, đây cũng là lý do năng lượng đang trở thành một yếu tố quan trọng trong quyết định đầu tư. Các doanh nghiệp quốc tế không chỉ quan tâm có đủ điện hay không mà còn quan tâm điện được sản xuất như thế nào, tỷ trọng năng lượng tái tạo ra sao và lượng phát thải gắn với hoạt động sản xuất như thế nào.

Đặc biệt, với những doanh nghiệp xuất khẩu sang các thị trường phát triển, yêu cầu về phát thải và dấu chân carbon ngày càng được đưa vào quá trình lựa chọn địa điểm đầu tư. Doanh nghiệp phải tính toán lượng phát thải trong toàn bộ chuỗi sản xuất và chuỗi cung ứng.

Vì vậy, ông Hưng cho rằng những khu công nghiệp có khả năng cung cấp năng lượng sạch, hệ thống xử lý nước thải, chất thải và đáp ứng các tiêu chuẩn môi trường sẽ ngày càng có lợi thế.

Tuy nhiên, việc nâng tiêu chuẩn cũng đồng nghĩa với chi phí đầu tư cao hơn. Theo ông, nếu yêu cầu quá cao nhưng không tính đến khả năng hấp thụ chi phí của doanh nghiệp, chính sách có thể tạo thêm áp lực đối với nhà đầu tư.

Do đó, các khu công nghiệp cần hướng tới những tiêu chuẩn quốc tế nhưng phải có lộ trình chuyển tiếp và cơ chế phù hợp để doanh nghiệp thích nghi. Nhà đầu tư cũng cần biết trước yêu cầu nào sẽ được áp dụng, thời điểm áp dụng và chi phí để đáp ứng các yêu cầu đó.

Bên cạnh năng lượng và môi trường, logistics cũng là yếu tố cần được đánh giá đầy đủ. Theo ông Hưng, một khu công nghiệp nằm gần cảng biển hoặc sân bay chưa đồng nghĩa với việc doanh nghiệp có chi phí logistics thấp.

Điều nhà đầu tư quan tâm là thời gian vận chuyển thực tế từ nhà máy đến cảng, khả năng kết nối với các tuyến giao thông chính, thời gian chờ, tốc độ thông quan và mức độ thuận lợi của toàn bộ quá trình đưa nguyên liệu vào, đưa sản phẩm ra khỏi khu công nghiệp.

Đối với doanh nghiệp sản xuất, mỗi ngày hàng hóa phải chờ thêm đều có thể phát sinh chi phí. Vì vậy, tốc độ và độ ổn định của chuỗi logistics đôi khi quan trọng hơn một khoản chênh lệch nhỏ về giá thuê đất.

Ông Hưng cho rằng Hải Phòng có lợi thế đáng kể về hệ thống cảng biển, sân bay, đường bộ và các tuyến kết nối đang ngày càng được hoàn thiện. Tuy nhiên, lợi thế hạ tầng chỉ thực sự trở thành lợi thế cạnh tranh khi toàn bộ hệ thống vận hành hiệu quả, từ kết nối khu công nghiệp với cảng, thủ tục hải quan đến khả năng đưa hàng hóa vào chuỗi cung ứng quốc tế.

Một yếu tố khác được nhà đầu tư quan tâm là khả năng phát triển của khu công nghiệp trong tương lai. Doanh nghiệp không chỉ đánh giá dự án tại thời điểm ký hợp đồng mà còn muốn biết hạ tầng có tiếp tục được nâng cấp hay không, nguồn năng lượng có đáp ứng nhu cầu mở rộng hay không, tiêu chuẩn môi trường sẽ thay đổi thế nào và chính quyền địa phương sẽ đồng hành với doanh nghiệp ra sao.

Theo ông Hưng, bên cạnh những yếu tố hữu hình như đất đai, đường sá, cảng biển hay nhà xưởng, niềm tin cũng là một yếu tố quan trọng. Đó là niềm tin của nhà đầu tư vào môi trường kinh doanh, sự ổn định của chính sách và khả năng chính quyền thực hiện các cam kết.

“Đây là một trong những yếu tố mà Việt Nam cần tiếp tục củng cố. Chúng ta đang có nhiều lợi thế để thu hút dòng vốn đầu tư mới, nhưng cạnh tranh quốc tế ngày càng gay gắt, nhà đầu tư có nhiều lựa chọn và họ sẽ so sánh tổng thể chứ không chỉ so sánh giá đất”, ông Hưng nhấn mạnh.