Bán nhà kiểu mới ở Trung Quốc: Người bán mất sổ, người vay không ở, ngân hàng ôm bom nợ

Khi Li Qing quyết định bán căn hộ của mình tại thành phố Quế Lâm, miền Nam Trung Quốc, một môi giới bất động sản đã đưa ra một đề nghị đầy hấp dẫn: bán nhanh, nhận ngay 900.000 nhân dân tệ (125.000 USD), không rắc rối. Tất cả những gì bà cần làm là đồng ý với một vài điều kiện bất thường.

Người môi giới yêu cầu bà Li ký hai hợp đồng mua bán riêng biệt và cho phép người mua chỉ định bất kỳ cá nhân nào làm “người đăng ký” trên hồ sơ thế chấp – tức là người đứng tên danh nghĩa trong hợp đồng vay vốn và quyền sở hữu tài sản.

Thỏa thuận này được chốt vào cuối tháng 9, và nhanh chóng trở nên kỳ lạ. Người mua chưa từng đến xem nhà, và việc chuyển nhượng bị trì hoãn nhiều lần với những lý do khó tin. Cuối cùng, bà Li phát hiện rằng người mua đã phải thay đổi ba lần “người đăng ký” vì hai người đầu tiên bị ngân hàng từ chối do điểm tín dụng kém.

Đến tháng Ba năm sau, khi việc chuyển nhượng tài sản cuối cùng hoàn tất, bản chất của phi vụ dần lộ rõ. Một hợp đồng công khai ghi giá bán là 1,51 triệu nhân dân tệ, trong khi hợp đồng riêng tư ghi mức giá thực là 900.000 tệ. Giá bán công khai bị thổi phồng cho phép người mua vay thế chấp từ ngân hàng tới 1,28 triệu tệ.

Sau khi trừ chi phí và thuế, người mua không những sở hữu được căn hộ mà còn bỏ túi hơn 300.000 tệ tiền mặt từ khoản vay thế chấp dư thừa. Bà Li nhận ra mình đã vô tình tiếp tay cho một hình thức “chênh lệch giá” đang lan rộng trong thị trường bất động sản ốm yếu của Trung Quốc.

Thị trường chín muồi để lạm dụng

Khi giá nhà sụp đổ, một làn sóng đầu cơ mới đang khai thác khoảng cách ngày càng lớn giữa giá bán thực tế thấp và giá định giá cao trên giấy tờ. Thông qua việc lợi dụng người bán đang cần tiền và thuê người đứng tên vay vốn, các đối tượng đầu cơ rút tiền mặt từ các khoản vay thế chấp phóng đại – một hoạt động không chỉ bóp méo dữ liệu thị trường mà còn làm lệch hướng người mua thực và châm ngòi cho làn sóng nợ xấu trong hệ thống ngân hàng.

Từng là trụ cột của nền kinh tế Trung Quốc, thị trường bất động sản đã trải qua cuộc điều chỉnh đau đớn kể từ cuối năm 2021 với đặc trưng là giá giảm và doanh số èo uột. Những người bán dưới áp lực tài chính sẵn sàng giảm giá sâu, tạo ra các “căn hộ măng non” – cách gọi trong ngành để chỉ các tài sản sẵn sàng bị khai thác.

Người mua nhắm đến những tài sản này thường cần tiền để duy trì hoạt động kinh doanh khác hoặc trả nợ cũ. Với sự hỗ trợ từ các công ty tài chính hoặc bên cho vay, họ không mua nhà để ở mà nhằm rút tiền từ các khoản vay thế chấp bị phóng đại.

Li Xiang, một môi giới kỳ cựu tại Quảng Châu, cho biết một số công ty tài chính đứng sau dàn xếp các giao dịch này để giúp khách hàng tránh vỡ nợ. “Họ săn tìm các căn hộ bị định giá thấp và hướng dẫn khách hàng vay các khoản thế chấp cao, sau đó dùng tiền để trả nợ”, Li nói.

Một nhân viên tại một công ty tài chính ở Huệ Châu mô tả mô hình ba bước phổ biến có tên “bất động sản đổi tiền”: mua một căn hộ trị giá 3 triệu tệ bằng vốn vay ngắn hạn, sau đó vay tổng cộng 4,5 triệu tệ từ ngân hàng, dùng phần đó trả nợ ban đầu và bỏ túi phần chênh lệch.

Trò “hóa phép tài chính” này được thúc đẩy bởi hai yếu tố: người bán tuyệt vọng và chính sách kích cầu của nhà nước. Để phục hồi nhu cầu, Bắc Kinh đã nới lỏng điều kiện thế chấp. Vào tháng 5/2024, nhà chức trách giảm tỷ lệ đặt cọc tối thiểu cho người mua nhà lần đầu xuống còn 15%. Đến tháng 9, mức này được áp dụng cho mọi người mua.

Việc này giúp giảm một nửa số vốn cần thiết để thực hiện một khoản vay thế chấp bị phóng đại. Theo quy định cũ, một khoản vay 2 triệu tệ yêu cầu bất động sản phải được định giá ở mức 2,86 triệu tệ. Giờ đây, chỉ cần định giá ở mức 2,36 triệu tệ là đủ điều kiện.

Mấu chốt nằm ở khoảng chênh ngày càng lớn giữa giá định giá và giá giao dịch thực tế.

“Nhiều người bán cần tiền gấp nên chấp nhận bán thấp hơn định giá khá nhiều”, một quản lý công ty tài chính nhỏ tại trung tâm công nghệ Thâm Quyến cho biết. “Giá giao dịch thấp hơn định giá 15% là chuyện thường, thậm chí có khi đến 30%”.

Các ngân hàng thường căn cứ định giá dựa trên mức giá trung bình tại khu căn hộ. Nhưng trong thị trường suy giảm, dữ liệu này luôn trễ nhịp và dễ bị thổi phồng – đặc biệt với các căn hộ kém hấp dẫn. Khoảng cách này tạo điều kiện cho việc làm hợp đồng giả.

Tại những thành phố như Quảng Châu – nơi số lượng căn hộ cũ rao bán giữa năm 2025 lên gần 200.000 căn, gần gấp đôi khối lượng giao dịch cả năm trước – người bán giảm giá sâu để xả hàng, mở ra cơ hội cho đầu cơ.

Môi giới làm trung gian

Môi giới bất động sản đóng vai trò then chốt trong các thương vụ này, bị hấp dẫn bởi hoa hồng nhanh và tiền thưởng hậu hĩnh.

Khi bà Li Qing ký hợp đồng, buổi ký không diễn ra tại văn phòng công ty bất động sản, mà tại một công ty tài chính. Người môi giới đã giữ sổ đỏ sau khi người mua đặt cọc 10.000 tệ.

Tại Tế Nam (tỉnh Sơn Đông), ông Liu Tao gặp phải một trò tương tự. Sau khi rao bán căn hộ cũ của mình qua một chi nhánh của Beike – nền tảng bất động sản lớn nhất Trung Quốc – ông được chuyển sang làm việc với một văn phòng nhỏ không thuộc hệ thống chính thức, với lý do tiết kiệm hoa hồng. Người mua – không đến xem nhà – đồng ý giá 1,12 triệu tệ và cầm sổ đỏ đi sau khi đặt cọc 20.000 tệ.

Sau đó, ông Liu phát hiện giá bán chính thức bị để trống. Môi giới giải thích rằng mức giá sẽ phụ thuộc vào ngân hàng định giá bao nhiêu để cho vay. Sau cùng, ông biết được người mua đang vướng vào nhiều vụ kiện nợ.

Một số môi giới còn lập ra hai pháp nhân: một hoạt động như chi nhánh hợp pháp của nền tảng lớn, một dùng để thực hiện các giao dịch mờ ám với giới đầu cơ. Theo môi giới Li Xiang, cách này giúp họ tránh bị kiểm tra. “Miễn là làm kín đáo, nền tảng thường không phát hiện ra”, anh nói thêm.

Tiền thưởng càng khiến công việc hấp dẫn hơn. Theo vị quản lý công ty tài chính ở Thâm Quyến, các môi giới có thể nhận thêm từ 5.000 đến 20.000 tệ cho mỗi bất động sản tiềm năng họ đưa về.

Làm việc với đầu cơ nhanh và dễ hơn so với người mua thật. Nhiệm vụ của môi giới chỉ đơn giản là tìm người bán đang gặp khó khăn tài chính.

Màn kịch cho vay

Phần đen tối nhất của chiêu trò này là sử dụng “người vay danh nghĩa” – những cá nhân có hồ sơ tín dụng tốt được thuê để đứng tên hợp đồng vay.

Theo nguồn tin từ Huệ Châu, một công ty tài chính địa phương duy trì danh sách khoảng 50 người như vậy – chủ yếu là lao động nhập cư từ tỉnh Phúc Kiến. Danh tính của họ được “gói lại” bằng hồ sơ việc làm và lịch sử tài chính giả.

Khi được chọn, người vay danh nghĩa sẽ ký hồ sơ vay và nhận tới 30% phần tiền dư ra từ khoản vay làm thù lao.

“Nhiều người còn trẻ, nghèo, coi đây là cơ hội đổi đời”, vị quản lý ở Thâm Quyến cho biết. “Dù sau này có bị liệt vào danh sách đen, họ vẫn thấy xứng đáng”.

Người mua thường trả nợvài tháng đầu để tránh trách nhiệm hình sự, rồi cố tình vỡ nợ. Người vay danh nghĩa là người duy nhất gánh hậu quả.

Hệ lụy vượt xa một vài vụ vỡ nợ cá nhân. Một lãnh đạo ngân hàng cho biết hành vi này đang làm xói mòn độ tin cậy của dữ liệu bất động sản – vốn là nền tảng để các ngân hàng đánh giá rủi ro tín dụng.

“Khi bất động sản trở thành công cụ để rút tiền vay, toàn bộ mô hình đánh giá rủi ro của chúng tôi sụp đổ”, ông nói.

Dù các ngân hàng đã bắt đầu giảm định giá tài sản từ đầu năm 2024, các hợp đồng bị thổi giá vẫn bóp méo dữ liệu chính thức. Dưới áp lực phải đạt chỉ tiêu cho vay, một số ngân hàng làm ngơ, miễn là hồ sơ hợp lệ trên giấy tờ.

Quy mô thực sự của vấn đề vẫn chưa được thống kê chính thức. Một số người vay, sau khi trả nợ một năm, đủ điều kiện để chuyển sang khoản vay chỉ trả lãi suất thấp – giúp che giấu khoản vay độc hại trong bảng cân đối kế toán ngân hàng suốt nhiều năm.

“Chúng có thể nằm im không ai phát hiện suốt cả thập kỷ”, nguồn tin từ Huệ Châu kết luận.

Theo Nikkei Asia

>> Nền kinh tế lớn thứ 2 thế giới lung lay: Hàng loạt dự án nhà ở không ai mua, người dân chật vật chịu cảnh lương thấp