Bất động sản 2026 sẽ ra sao khi giá vẫn tăng nhưng thanh khoản không bùng nổ?

Chia sẻ tại sự kiện công bố Báo cáo Nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025 và dự báo năm 2026 với chủ đề “Chuyển nhịp” do Viện Nghiên cứu kinh tế – tài chính – bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) tổ chức, bà Phạm Thị Nguyên Thanh, Phó Chủ tịch Dat Xanh Services, cho biết năm 2025 đã ghi nhận những tín hiệu phục hồi đáng chú ý của thị trường.

Theo bà Thanh, hầu hết các chỉ số quan trọng như nguồn cung, giá bán, tỷ lệ hấp thụ đều có sự cải thiện, đặc biệt là niềm tin thị trường sau giai đoạn trầm lắng kéo dài. Tuy nhiên, thị trường vẫn đang ở trạng thái nhạy cảm, chịu tác động lớn từ các yếu tố thể chế, chính sách điều hành và mặt bằng lãi suất đối với bất động sản.

“Ẩn số lớn nhất hiện nay là đà phục hồi có đủ bền để đưa thị trường quay lại chu kỳ tăng trưởng nóng hay không. Điều này phụ thuộc rất nhiều vào các quyết sách và cách điều hướng chính sách liên quan đến bất động sản từ Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước”, bà Thanh nhận định.

Một điểm đáng chú ý được DXS-FERI nhấn mạnh là sự thay đổi về chất của thị trường trong giai đoạn tới. Theo bà Thanh, thay vì chạy theo “sóng” và tâm lý đám đông như các chu kỳ trước, bất động sản 2026 sẽ được tái lập trên những nền tảng bền vững hơn: Minh bạch, đề cao giá trị thật, nhu cầu thật và năng lực thật của cả chủ đầu tư lẫn người mua.

Cùng quan điểm, bà Trịnh Thị Kim Liên, Phó Tổng Giám đốc Kinh doanh Tiếp thị Dat Xanh Services, phụ trách DXS-FERI, cho rằng chu kỳ mới sẽ sàng lọc rất mạnh các chủ thể trên thị trường.

Theo bà Liên, chủ đầu tư muốn tồn tại và phát triển buộc phải tập trung vào sản phẩm có giá trị thực, pháp lý đầy đủ, đáp ứng đúng nhu cầu ở thực, đồng thời bám sát quy hoạch hạ tầng và các vùng lõi dân cư. Ngược lại, các dự án nằm ở khu vực xa trung tâm, thiếu hạ tầng và tiện ích sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận khách hàng, dù giá không còn tăng nóng.

Trong bối cảnh kinh tế vĩ mô được dự báo ổn định hơn nhưng chính sách tiền tệ vẫn điều hành theo hướng thận trọng, DXS-FERI đưa ra ba kịch bản cho thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam năm 2026, với mức độ tăng trưởng và tỷ lệ hấp thụ khác nhau.

Ở kịch bản lý tưởng, khi môi trường vĩ mô diễn biến tích cực và mặt bằng lãi suất duy trì ở vùng thấp, thị trường có thể ghi nhận nguồn cung tăng 40–50%, giá bán tăng 10–15%, lãi suất thả nổi quanh mức 9–11%, và tỷ lệ hấp thụ đạt 50–60%. Tuy nhiên, đây là kịch bản tăng trưởng mạnh, phụ thuộc lớn vào khả năng nới lỏng chính sách và sự cải thiện đồng thời của nhiều yếu tố nền tảng.

Kịch bản kỳ vọng cũng là kịch bản được đánh giá sát thực tế nhất khi phản ánh đúng trạng thái “chuyển nhịp” của năm 2026. Theo đó, nguồn cung tăng 30–40%, giá bán tăng 5–10%, lãi suất thả nổi trong khoảng 10–12%, trong khi tỷ lệ hấp thụ đạt 40–50%. Thị trường vận hành theo nhịp tăng trưởng có kiểm soát, không bùng nổ nhưng cũng không còn trầm lắng.

Trong khi đó, kịch bản thách thức sẽ xảy ra nếu chi phí vốn gia tăng và chính sách tiền tệ tiếp tục bị kiểm soát chặt. Khi đó, nguồn cung chỉ tăng 20–30%, giá bán tăng nhẹ 2–5%, lãi suất thả nổi lên mức 12–14%, và tỷ lệ hấp thụ giảm xuống 25–35%.

Theo tổ chuyên gia DXS-FERI, nếu các giải pháp và thông điệp điều hành từ Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước không phát huy hiệu quả như kỳ vọng, thị trường năm 2026 nhiều khả năng sẽ nghiêng về kịch bản thách thức, tức là kiểm soát chặt nhưng chưa đủ lực để tạo cú hích cho thanh khoản.

Trong bối cảnh đó, nghịch lý "giá vẫn tăng nhưng thanh khoản không bùng nổ” sẽ trở thành bài kiểm tra thực sự cho cả thị trường. Đây cũng là giai đoạn mà giá trị thật, nhu cầu thật và năng lực thật sẽ quyết định ai trụ vững, ai bị đào thải trong chu kỳ mới của bất động sản Việt Nam.