Bất động sản phía Nam 2025: Hồi phục trong sàng lọc, cơ hội chỉ dành cho người hiểu cuộc chơi

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một chu kỳ hồi phục mới trong năm 2025. Nguồn cung, giao dịch và giá cả đều có dấu hiệu khởi sắc, mở ra kỳ vọng cho một giai đoạn tăng trưởng bền vững hơn. Tuy nhiên, phía sau những con số tích cực là một bức tranh phân hóa rõ rệt. Cơ hội vẫn có nhưng không dành cho số đông, nhất là khi thị trường đã chuyển sang giai đoạn sàng lọc gắt gao hơn bao giờ hết.

TP. HCM khan hiếm nguồn cung, Bình Dương - Long An vươn lên dẫn sóng

Một trong những rào cản lớn nhất hiện nay chính là tình trạng khan hiếm nguồn cung tại TP. HCM. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực phía Nam của Batdongsan.com.vn, cho biết lượng cung mới trong 4 tháng đầu năm 2025 đã giảm xuống mức thấp nhất trong 5 năm trở lại đây. Phân khúc căn hộ bình dân và vừa túi tiền gần như biến mất khỏi thị trường, trong khi nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở các dự án cao cấp, hạng sang tại TP. Thủ Đức, Bình Chánh.

Giá bán sơ cấp vì thế tiếp tục tăng, trung bình đạt 91 triệu đồng/m2, tăng 7,5% so với cùng kỳ 2024. Tuy nhiên, sức mua tại TP. HCM đang chững lại do giá nhà vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân. Những chính sách hỗ trợ như ân hạn nợ gốc, lãi suất 0% trong thời gian dài chỉ phần nào giảm bớt áp lực tài chính nhưng chưa đủ để tạo cú hích cho nhu cầu thực.

Trái ngược với bức tranh trầm lắng tại TP. HCM, các tỉnh vệ tinh như Bình Dương và Long An lại đang nổi lên mạnh mẽ. Bình Dương, đặc biệt ở hai thành phố Thuận An và Dĩ An, ghi nhận mức giá căn hộ sơ cấp khoảng 40 triệu đồng/m2, tăng 10% so với năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ tại nhiều dự án đạt tới 90%, cho thấy nhu cầu vẫn rất lớn nhờ giá hợp lý, hạ tầng hoàn thiện và kỳ vọng vào việc sáp nhập hành chính vào TP. HCM.

Tại Long An, các khu vực giáp ranh như Bến Lức, Đức Hòa đang phục hồi mạnh mẽ. Loạt dự án thấp tầng như Eco Retreat, Vin Green City, La Home liên tiếp khởi công, đẩy giá đất nền khu vực lên mức 50-60 triệu đồng/m2. Sự phát triển của hệ thống giao thông kết nối và quỹ đất rộng chính là lợi thế giúp Long An trở thành điểm đến của cả nhà đầu tư và người mua ở thực.

Tuy vậy, không phải dự án nào cũng được đón nhận nồng nhiệt. Ở Bình Dương, nhiều chủ đầu tư vẫn đang chật vật với thanh khoản, đặc biệt ở các dự án pháp lý chưa rõ ràng hoặc vị trí không thuận lợi. Các dự án đất nền, nhà thấp tầng tuy đã có tín hiệu tích cực hơn nhưng vẫn chủ yếu là hàng tồn từ các năm trước. Nguồn cung mới ra mắt còn dè dặt, phản ánh tâm lý thận trọng của cả chủ đầu tư lẫn người mua.

> > Giải mã cơn sốt đất quy hoạch: Cửa sáng đầu tư hay cái bẫy sau khi sáp nhập tỉnh?

Thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc khốc liệt: Người hiểu cuộc chơi mới thắng

Điểm khác biệt lớn nhất của thị trường 2025 so với các chu kỳ trước là sự trở lại của nhu cầu thật. Người mua ở thực đang chiếm ưu thế, trong khi đầu cơ ngắn hạn dần bị sàng lọc bởi giá nhà cao, pháp lý chặt chẽ hơn và chi phí tài chính ngày càng khắt khe.

Tín dụng ngân hàng cũng góp phần quan trọng giúp ổn định tâm lý thị trường. Các gói vay ưu đãi, lãi suất ổn định, chính sách ưu tiên cho người mua ở thực đang được triển khai mạnh mẽ. Tuy nhiên, các chuyên gia vẫn cảnh báo nhà đầu tư nên thận trọng với đòn bẩy tài chính trong bối cảnh kinh tế - chính trị còn nhiều biến động.

Một điểm đáng chú ý khác là dòng tiền từ nhà đầu tư miền Bắc đổ vào thị trường miền Nam tuy vẫn hiện diện nhưng không còn ồ ạt như kỳ vọng. Các nhà đầu tư phía Bắc hiện đang quan sát kỹ lưỡng, chỉ xuống tiền ở những dự án thực sự tốt về vị trí, pháp lý và tiềm năng khai thác dài hạn. Điều này càng làm rõ hơn sự phân hóa của thị trường: dự án tốt vẫn có thanh khoản, ngược lại, những sản phẩm kém chất lượng sẽ bị đào thải.

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường Bất động sản Việt Nam, quý I/2025 ghi nhận khoảng 10.600 căn hộ được chào bán tại TP. HCM và các tỉnh lân cận, nhưng số lượng căn hộ mới chỉ chiếm 1.700 sản phẩm – bằng một nửa so với quý trước. Trong tổng lượng cung, Bình Dương chiếm tỷ trọng áp đảo với 61%, TP. HCM chỉ chiếm 27%. Điều này phản ánh xu hướng dịch chuyển của cả chủ đầu tư lẫn người mua về các khu vực vệ tinh, nơi chi phí đầu tư thấp hơn và quỹ đất phát triển còn rộng.

Trong bối cảnh đó, các chuyên gia khuyến nghị người mua ở thực và nhà đầu tư dài hạn nên cân nhắc xuống tiền trong năm 2025, đặc biệt ở những dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín và nằm trong khu vực được quy hoạch phát triển rõ ràng. Với nhà đầu tư ngắn hạn, việc quan sát thêm trong nửa cuối năm sẽ giúp giảm thiểu rủi ro và tối ưu hóa hiệu quả.

Về tổng thể, thị trường bất động sản phía Nam đang trên đà phục hồi thực chất hơn so với các chu kỳ trước. Song, đây không còn là sân chơi cho những quyết định nóng vội. Chỉ những người đủ hiểu biết, kiên nhẫn và chọn đúng phân khúc mới có thể tận dụng tốt giai đoạn chuyển mình này.