Buộc doanh nghiệp phải công khai thông tin dự án BĐS, người mua bớt tù mù

Ngày 28/11, Quốc hội đã thông qua Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) với 465/469 đại biểu tham gia biểu quyết tán thành.

Luật gồm 10 chương, 83 điều, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025 với nhiều quy định mới chặt chẽ hơn trong kinh doanh bất động sản để bảo vệ người mua nhà đất.

Doanh nghiệp phải công khai về bất động sản kinh doanh

Điều 6 quy định doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải công khai thông tin về BĐS, dự án BĐS trên cả hệ thống thông tin về nhà ở, thị trường bất động sản và trang thông tin điện tử của doanh nghiệp.

Thông tin về dự án BĐS phải công khai gồm: Quyết định chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư dự án bất động sản; Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Thông tin về quy hoạch chi tiết được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Hợp đồng mẫu được sử dụng để ký kết trong giao dịch kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật này…

Điều này sẽ được Chính phủ quy định chi tiết.

Về khu vực được phân lô, bán nền, Điều 31 Luật Kinh doanh BĐS quy định điều kiện đối với đất đã có hạ tầng trong dự án BĐS được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở khi không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III, không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.

Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Theo chuyên gia bất động sản, quy định này thống nhất với Luật Nhà ở (sửa đổi) vừa được thông qua ngày 27/11 và chặt chẽ hơn so với quy định hiện hành.

Luật Kinh doanh BĐS mới cũng quy định, trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo của chủ đầu tư dự án, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra điều kiện của quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật đủ điều kiện được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở;

Trường hợp quyền sử dụng đất không đủ điều kiện được chuyển nhượng phải có văn bản trả lời và nêu rõ lý do.

Chính phủ sẽ quy định chi tiết khoản này.

Doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải giao dịch qua ngân hàng

Điều 48 Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) quy định, việc thanh toán trong giao dịch bất động sản, dự án bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và tuân thủ quy định của pháp luật.

Còn chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.

Như vậy, đối với trường hợp cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh... thì không cần thiết bắt buộc thanh toán qua ngân hàng.

Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán

Đây là quy định mới so với luật hiện hành khi không đưa ra các quy định cụ thể về tiền cọc với mua bán, thuê bất động sản hình thành trong tương lai.

Cụ thể, Điều 23 Luật Kinh doanh BĐS mới quy định: Chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này.

Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Chủ đầu tư không được ủy quyền ký hợp đồng đặt cọc

Khoản 4 Điều 17 chủ đầu tư dự án BĐS không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.