Cảnh báo nghịch lý: Metro phục vụ dân, đầu cơ lại hưởng lợi

Chia sẻ tại talkshow "Liệu xây thêm nhiều tuyến metro có khiến giá nhà giảm thay vì tiếp tục tăng phi mã?", TS. Bùi Ngọc Sơn, Viện Nghiên cứu Kinh tế và Chính trị thế giới, cho biết Hà Nội đang hình thành các cực phát triển mới dọc theo những hành lang metro như Tây Hồ Tây, Đông Anh, Times City hay khu vực phía Đông thành phố. Đây là định hướng đúng nhằm giảm áp lực cho khu vực trung tâm và tái cấu trúc không gian đô thị.

Tuy nhiên, theo ông Sơn, cùng với cơ hội phát triển sẽ xuất hiện nguy cơ đầu cơ đất đai nếu thiếu các chính sách kiểm soát hiệu quả. Ông dẫn kinh nghiệm từ London, nơi giá đất tăng mạnh sau khi metro được đưa vào vận hành, kéo theo sự xuất hiện của nhiều dự án cao cấp. Hệ quả là nhóm người có nhu cầu sử dụng metro nhiều nhất lại không đủ khả năng sinh sống tại khu vực này, trong khi cư dân mới chủ yếu sử dụng ô tô.

"Việt Nam cần tránh để metro vô tình trở thành động lực đẩy giá đất và kích hoạt đầu cơ. Nếu không kiểm soát tốt, người thu nhập thấp sẽ bị đẩy ra xa, còn mục tiêu phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) sẽ bị méo mó", ông Sơn nhấn mạnh.

Theo chuyên gia, để mô hình TOD phát huy hiệu quả, Việt Nam cần thực hiện đồng bộ nhiều cải cách thể chế. Trước hết là xây dựng chính sách thuế đối với người sở hữu nhiều bất động sản nhằm hạn chế đầu cơ và tích trữ nhà đất.

Bên cạnh đó, Luật Xây dựng cũng cần được điều chỉnh theo hướng chỉ cho phép mở bán khi hạ tầng thiết yếu đã hoàn thiện. Ông dẫn kinh nghiệm của Nhật Bản, nơi các tuyến đường sắt, trường học và dịch vụ công được đầu tư trước, sau đó mới phát triển khu dân cư.

TS. Bùi Ngọc Sơn cũng cho rằng Việt Nam có lợi thế khi Nhà nước quản lý đất đai, tương tự Singapore và Hong Kong (Trung Quốc), nên có thể chủ động dành quỹ đất phát triển nhà ở giá phải chăng hoặc nhà cho thuê giá rẻ. Theo ông, Nhà nước có thể quy hoạch quỹ đất, sau đó đấu thầu quyền phát triển dự án trong thời hạn 50-70 năm. Doanh nghiệp cam kết mức giá thuê thấp nhất sẽ được lựa chọn để đầu tư, vận hành.

Ông cũng gợi ý tham khảo mô hình "thuê trước, mua sau" từng được áp dụng tại Anh hoặc chương trình nhà ở công cộng của Singapore, nơi khoảng 80-90% dân số được đáp ứng nhu cầu nhà ở. Khi nguồn cung nhà ở giá hợp lý được mở rộng, áp lực tăng giá trên thị trường sẽ giảm đáng kể.

Ngược lại, nếu tiếp tục phát triển chủ yếu các dự án cao cấp để bán, thị trường sẽ ngày càng mất cân đối. Theo ông Sơn, thực tế hiện nay nhiều người sở hữu nhiều căn hộ nhưng không sử dụng hết, trong khi người có nhu cầu ở thực vẫn rất khó mua nhà.

"Tình trạng sở hữu nhiều bất động sản nhưng không phải chịu chi phí tương xứng cần sớm được điều chỉnh thông qua chính sách thuế", ông nói.

Theo TS. Bùi Ngọc Sơn, để thị trường bất động sản phát triển bền vững trong kỷ nguyên metro, cần triển khai đồng thời ba giải pháp nền tảng gồm: dành quỹ đất đủ lớn cho nhà ở giá phải chăng, hoàn thiện hạ tầng trước khi bán nhà và xây dựng chính sách thuế đối với người sở hữu nhiều bất động sản. Chỉ khi những giải pháp này được thực hiện đồng bộ, thị trường mới có thể hạn chế đầu cơ và đưa giá nhà dần trở về giá trị thực.