CEO REFI: Sửa Luật Đất đai chủ yếu gỡ điểm nghẽn pháp lý, chưa phải ‘liều thuốc’ chống đầu cơ
"Để giảm được tình trạng đầu cơ đất đai và giá bất động sản, chúng ta cần sử dụng đồng bộ các chính sách, đặc biệt là thuế bất động sản. Đây mới là công cụ chống đầu cơ mạnh nhất, nhưng lại nằm ngoài phạm vi sửa đổi của Luật Đất đai", CEO REFI nói.
Thay đổi tác động trực tiếp đến nhà đầu tư bất động sản
Chia sẻ tại Talkshow "Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai: Phân tích, đánh giá tác động", ông Tô Anh Hùng - CEO REFI cho rằng dự thảo sửa đổi Luật Đất đai sẽ là một trong ba đạo luật quan trọng được Quốc hội xem xét sửa đổi trong thời gian tới, cùng với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.
Theo CEO REFI, nhóm nghiên cứu của đơn vị đã tổng hợp nội dung sửa đổi có ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản và các cá nhân đầu tư.
Trong đó, điểm đầu tiên là điều chỉnh hệ thống quản lý đất đai theo mô hình chính quyền địa phương hai cấp sau khi bỏ cấp huyện. Theo ông Hùng, toàn bộ quy trình lập, thẩm định, phê duyệt và tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất sẽ được chuyển về cấp tỉnh và cấp xã nhằm tinh gọn bộ máy, đồng thời rút ngắn thời gian xử lý thủ tục.
Một thay đổi đáng chú ý khác là bổ sung thêm các trường hợp Nhà nước được thu hồi đất. Theo dự thảo, Nhà nước sẽ được thu hồi đất để triển khai các dự án khu thương mại tự do (FTZ), trung tâm tài chính quốc tế; tạo quỹ đất thanh toán hợp đồng BT; đồng thời luật hóa cơ chế thu hồi phần diện tích còn lại khi dự án đã đạt tỷ lệ đồng thuận từ 75% diện tích và 75% số người sử dụng đất.
Ông Hùng cho rằng đây là thay đổi có ý nghĩa lớn trong việc tháo gỡ các dự án bị đình trệ nhiều năm.
"Nếu trước đây chủ đầu tư phải tự thỏa thuận 100% với người dân thì chỉ cần một hộ không đồng ý là toàn bộ dự án bị tắc. Nay khi đạt 75% diện tích và 75% số hộ đồng thuận, HĐND cấp tỉnh có thể xem xét thu hồi phần còn lại để triển khai dự án", ông phân tích.
Theo ông, cơ chế này không chỉ giảm thiệt hại cho doanh nghiệp mà còn bảo vệ quyền lợi của đa số người dân đã đồng ý phương án bồi thường nhưng phải chờ đợi nhiều năm vì một số ít trường hợp chưa thống nhất.
Thay đổi cách xác định giá đất khi bồi thường
Một trong những nội dung được CEO REFI đánh giá có tác động lớn là việc rút ngắn hàng loạt mốc thời gian trong quy trình thu hồi đất. Theo dự thảo, thời gian thông báo thu hồi đất nông nghiệp giảm từ 90 ngày xuống còn 60 ngày; đất phi nông nghiệp từ 180 ngày xuống 120 ngày.
Thời gian niêm yết phương án bồi thường cũng giảm từ 30 ngày xuống còn 10 ngày; thời gian lấy ý kiến và hoàn thiện phương án giảm từ 60 ngày xuống còn 30 ngày; thời gian phê duyệt và chi trả bồi thường giảm từ 30 ngày xuống còn 20 ngày.
Theo tính toán của ông Hùng, tổng thời gian thực hiện quy trình có thể rút ngắn từ 30-60 ngày so với quy định hiện hành.
"Điều này sẽ góp phần đẩy nhanh giải phóng mặt bằng, giúp các dự án sớm triển khai, giảm tình trạng kéo dài nhiều năm như hiện nay", ông nhận định.
CEO REFI cho rằng một trong những thay đổi quan trọng nhất của dự thảo nằm ở cơ chế xác định giá đất. Theo quy định hiện hành, việc bồi thường thu hồi đất phải định giá cụ thể cho từng thửa đất, từng trường hợp. Tuy nhiên, quá trình này thường kéo dài và phát sinh nhiều tranh cãi.
Dự thảo sửa đổi đề xuất sử dụng bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh giá đất để xác định mức bồi thường.
"Nếu trước đây 100 lô đất phải định giá riêng từng lô thì nay có thể áp dụng chung bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh cho cả khu vực", ông Hùng phân tích.
Theo ông, cách làm này sẽ giúp giảm đáng kể thời gian định giá, đồng thời hạn chế tình trạng các hộ liền kề nhận mức bồi thường khác nhau dẫn tới khiếu kiện hoặc kéo dài giải phóng mặt bằng.
Mở rộng cơ hội cấp sổ đỏ cho đất mua bán bằng giấy viết tay
Một điểm mới khác được ông Hùng đánh giá tích cực là việc mở rộng phạm vi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Nếu Luật Đất đai 2024 chỉ xem xét các trường hợp sử dụng đất ổn định trước ngày 1/7/2014 thì dự thảo sửa đổi mở rộng sang cả các trường hợp mua bán bằng giấy viết tay trong giai đoạn từ ngày 1/7/2014 đến 1/7/2024.
Theo ông, quy định này sẽ góp phần bảo đảm quyền lợi cho nhiều người dân đang sử dụng đất trên thực tế nhưng chưa hoàn tất thủ tục pháp lý.
Chưa đủ sức chặn đầu cơ đất đai
Trả lời câu hỏi liệu dự thảo có thể giúp hạ nhiệt đầu cơ và sốt đất hay không, ông Tô Anh Hùng cho rằng tác động sẽ chủ yếu mang tính gián tiếp.
Theo ông, các sửa đổi lần này tập trung vào việc tháo gỡ thủ tục pháp lý, rút ngắn thời gian triển khai dự án, đồng bộ mô hình quản lý và minh bạch hơn trong xác định giá đất.
"Cá nhân tôi đánh giá dự thảo sửa đổi Luật Đất đai chỉ tập trung vào mục tiêu tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, rút ngắn thủ tục thu hồi đất, bồi thường và đồng bộ mô hình chính quyền địa phương hai cấp. Những nội dung này chỉ tác động gián tiếp đến tình trạng đầu cơ", ông nói.
Theo CEO REFI, để xử lý tận gốc đầu cơ bất động sản cần có các công cụ tài chính mạnh hơn, đặc biệt là chính sách thuế.
"Để giảm được tình trạng đầu cơ đất đai và giá bất động sản, chúng ta cần sử dụng đồng bộ các chính sách, đặc biệt là thuế bất động sản. Đây mới là công cụ chống đầu cơ mạnh nhất, nhưng lại nằm ngoài phạm vi sửa đổi của Luật Đất đai", ông nhấn mạnh.
Bên cạnh đó, ông cũng dẫn quy định hiện hành về việc thu hồi đất đối với các dự án được giao đất nhưng chậm triển khai, bỏ hoang, coi đây là một biện pháp góp phần hạn chế tình trạng "ôm đất" chờ tăng giá của một bộ phận chủ đầu tư.
