Chủ doanh nghiệp địa ốc trải lòng: Lợi nhuận thấp tôi vẫn làm nếu có cơ chế đặc biệt này

Thị trường bất động sản nhiều năm qua chứng kiến một nghịch lý kéo dài: Càng phát triển nhiều khu đô thị, giá nhà càng leo thang, trong khi giấc mơ an cư của người thu nhập trung bình và thấp ngày càng xa tầm với. Trong bối cảnh đó, đề xuất phát triển mô hình khu đô thị đa mục tiêu với tỷ trọng nhà ở an sinh chiếm tới 50 - 60% đang thu hút sự quan tâm đặc biệt.

Đáng chú ý, mô hình này không chỉ giới hạn lợi nhuận chủ đầu tư ở mức tối đa 15%, mà còn kiểm soát giá bán nhà thương mại, siết chuyển nhượng nhằm hạn chế đầu cơ và đưa nhà ở trở về đúng chức năng phục vụ nhu cầu ở thực.

Theo ông Ngô Thế Vinh, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Bất động sản Vinh Gia, đây là một hướng đi rất đáng kỳ vọng, nhưng thành công hay không sẽ phụ thuộc rất lớn vào cơ chế pháp lý và vai trò dẫn dắt của Nhà nước.

Giải bài toán đô thị lộn xộn và cơn sốt đầu cơ

Ông Vinh cho rằng mục tiêu cốt lõi của mô hình khu đô thị đa mục tiêu là khắc phục tình trạng phát triển đô thị thiếu đồng bộ đã tồn tại suốt nhiều năm qua.

"Nhìn vào bức tranh đô thị tại Hà Nội, TP.HCM hay nhiều thành phố lớn hiện nay có thể thấy sự phát triển khá lộn xộn. Các chủ đầu tư xin từng dự án riêng lẻ và triển khai theo mục tiêu của riêng mình, thiếu một định hướng tổng thể", ông nói.

Theo vị doanh nhân này, hệ quả là nguồn cung nhà ở liên tục được bổ sung nhưng chủ yếu phục vụ nhóm khách hàng có thu nhập cao, trong khi người dân có nhu cầu ở thực lại gặp rất nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở.

Ông dẫn lại câu chuyện một doanh nghiệp từng dự định phát triển khu nhà giá rẻ quy mô lớn ở vùng ven, nhưng sau đó chuyển hướng thành khu đô thị cao cấp vì hiệu quả kinh doanh hấp dẫn hơn.

"Kết quả là dù xây ở rất xa trung tâm nhưng vẫn là nhà dành cho người giàu, còn người thu nhập trung bình và thấp vẫn không có cơ hội tiếp cận", ông nhận xét.

Theo ông Vinh, đây chính là lý do Nhà nước buộc phải can thiệp. "Không có nhà đầu tư nào bỏ tiền ra mà lại hướng tới mức lợi nhuận thấp nhất. Họ luôn tìm kiếm lợi nhuận cao nhất. Vì vậy, nếu muốn tạo ra quỹ nhà giá hợp lý cho người dân thì vai trò điều tiết của Nhà nước là rất quan trọng".

Doanh nghiệp không ngại lợi nhuận thấp, chỉ sợ pháp lý bất ổn

Một trong những vấn đề được đặt ra là liệu doanh nghiệp có còn mặn mà khi lợi nhuận bị khống chế và quy trình kiểm soát chặt chẽ hơn hay không.

Theo ông Vinh, câu trả lời là có, thậm chí rất nhiều doanh nghiệp sẵn sàng tham gia nếu được bảo đảm bằng một khung pháp lý ổn định và thông thoáng.

"Điều doanh nghiệp lo nhất hiện nay không phải lợi nhuận, mà là rủi ro pháp lý", ông nhấn mạnh.

Theo ông, nhiều dự án bất động sản bị kéo dài nhiều năm vì thay đổi chính sách, thủ tục hành chính chồng chéo hoặc những quyết định phát sinh trong quá trình triển khai.

"Nguy hiểm nhất là doanh nghiệp đang thực hiện dự án thì chính sách thay đổi. Khi đó không chỉ phá sản ý tưởng đầu tư mà còn có thể phá sản cả doanh nghiệp", ông nói.

Vì vậy, điều kiện tiên quyết để thu hút nhà đầu tư tham gia mô hình đô thị đa mục tiêu là một cơ chế pháp lý đủ ổn định, minh bạch và có tính đặc thù.

"Nếu có một cơ chế riêng, ưu tiên về thủ tục, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ thì dù lợi nhuận không quá cao, doanh nghiệp vẫn sẵn sàng tham gia. Bản thân tôi cũng muốn đầu tư nếu có cơ hội", ông chia sẻ.

Theo Chủ tịch Vinh Gia, với quy mô rất lớn của các khu đô thị đa mục tiêu, cùng mục tiêu thiên về an sinh xã hội, Nhà nước cần giữ vai trò chủ đạo thay vì hoàn toàn giao cho khu vực tư nhân.

Ông cho rằng việc phát triển một khu đô thị có tỷ lệ lớn nhà ở an sinh đồng nghĩa với việc phải chấp nhận lợi nhuận thấp hơn thông thường, trong khi nhu cầu huy động vốn lại rất lớn.

"Không có doanh nghiệp tư nhân nào đầu tư mà mục tiêu chính là ổn định xã hội. Họ phải tính đến hiệu quả kinh tế. Chỉ Nhà nước mới theo đuổi mục tiêu đó một cách nhất quán", ông nói.

Theo ông, Nhà nước cần hỗ trợ từ quỹ đất, thủ tục pháp lý, tín dụng ưu đãi cho tới cơ chế vận hành để tạo động lực cho khu vực tư nhân tham gia.

Giá nhà có thể giảm nhưng không thể đi ngược quy luật thị trường

Đánh giá về khả năng kéo giá nhà xuống gần hơn với nhu cầu ở thực, ông Vinh cho rằng cơ chế mới có thể tạo ra những tác động tích cực. Khi được hỗ trợ về đất đai, thủ tục và các chi phí phát triển dự án, giá thành sản xuất nhà ở sẽ giảm đáng kể. Đồng thời, việc khống chế biên lợi nhuận cũng góp phần hạ mặt bằng giá bán.

"Từ những yếu tố đó, giá nhà chắc chắn có điều kiện để giảm xuống", ông nhận định.

Tuy nhiên, ông cũng lưu ý rằng thị trường bất động sản vẫn phải vận hành theo quy luật cung - cầu.

"Nếu sử dụng quá nhiều biện pháp hành chính, nguy cơ làm méo mó thị trường là hoàn toàn có thể xảy ra. Một chính sách dù mục tiêu rất tốt nhưng nếu thực hiện không phù hợp có thể dẫn đến những hệ quả ngoài mong muốn", ông cảnh báo.

Theo ông, đề án khu đô thị đa mục tiêu có ý nghĩa rất lớn về mặt xã hội và định hướng phát triển đô thị, song vẫn còn nhiều vấn đề cần được nghiên cứu kỹ lưỡng trước khi triển khai trên diện rộng.

Trong bối cảnh hiện nay, giải pháp hạn chế chuyển nhượng trong những năm đầu sở hữu được ông đánh giá là phương án khả thi nhất để kiểm soát đầu cơ và bảo đảm nhà ở đến đúng đối tượng có nhu cầu thực.

"Về tổng thể, đây là một chủ trương rất đáng kỳ vọng. Điều quan trọng là phải thiết kế được cơ chế đủ hấp dẫn để doanh nghiệp tham gia và đủ chặt chẽ để bảo đảm mục tiêu an sinh xã hội", ông Vinh nhấn mạnh.