Chuyên gia cảnh báo dòng tiền bất động sản sắp có cuộc dịch chuyển lớn, 2 doanh nghiệp có thể hưởng lợi

Ngày 28/7/2026, Ban Chấp hành Trung ương Đảng ban hành Nghị quyết 21-NQ/TW, thay thế Nghị quyết 18 năm 2022, nhằm tập trung vào các quan điểm và định hướng sửa đổi Luật Đất đai, tháo gỡ các vướng mắc và hướng tới mục tiêu phát triển bền vững.

Về định hướng sửa đổi Luật Đất đai và Luật Nhà ở, Nhà nước hướng tới giải quyết những vướng mắc pháp lý liên quan đến giao đất, xác định giá đất và phân quyền cho các địa phương nhằm đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án. Bên cạnh đó, Nghị quyết nhấn mạnh vai trò của Nhà nước trong kiểm soát, điều tiết giá đất; quy định thời hạn sử dụng đối với nhà ở chung cư; giao đất lâu dài cho các dự án nhà ở thương mại, đặc biệt là dự án chung cư; đồng thời thúc đẩy phát triển nhà ở cho thuê.

Tác động của quy định niên hạn sử dụng chung cư tới thị trường

Một trong những nội dung đáng chú ý của Nghị quyết là định hướng quy định thời hạn sử dụng đối với nhà ở chung cư.

Cụ thể, Nghị quyết định hướng nhà ở chung cư phải có niên hạn sử dụng, đồng thời quy định rõ hơn trách nhiệm tài chính của cư dân trong quá trình cải tạo chung cư cũ. Theo định hướng này, bên cạnh việc UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm tổ chức lập, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn; tổ chức kiểm định chất lượng các chung cư cũ xuống cấp và quyết định hệ số bồi thường, chủ sở hữu căn hộ sẽ có quyền và nghĩa vụ tài chính trong quá trình xây dựng lại nhà chung cư.

Quy định mới được kỳ vọng làm rõ hơn quyền và nghĩa vụ của cư dân khi thực hiện cải tạo, xây dựng lại chung cư sau khi công trình hết niên hạn sử dụng.

Hiện chưa có quy định cụ thể về vấn đề này. Tuy nhiên, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) đã đề xuất không hồi tố đối với các chung cư được xây dựng trước khi quy định mới có hiệu lực. Theo đó, những căn hộ được xây dựng trong giai đoạn này vẫn có thể được cấp quyền sở hữu lâu dài.

Trong trường hợp chung cư xuống cấp hoặc cần sửa chữa, phương án xử lý có thể được thực hiện thông qua việc cư dân đóng góp kinh phí hoặc hợp tác với chủ đầu tư để xây dựng lại dự án. Đối với các dự án chung cư có thời hạn sở hữu 50 năm, Chứng khoán MB (MBS) cho rằng sau khi hết thời hạn, chủ đầu tư và người dân có thể đóng bổ sung tiền sử dụng đất và chi phí xây dựng để tiếp tục khai thác dự án.

Đánh giá rộng hơn về thị trường bất động sản Việt Nam và tham khảo thông lệ quốc tế, MBS cho rằng với định hướng sửa đổi Luật Đất đai theo hướng quy định thời hạn sử dụng chung cư, các dự án chung cư theo luật mới có thể có thời hạn 50-99 năm. Sau khi hết thời hạn, nhà đầu tư có thể được ưu tiên nộp thêm phí để cải tạo và tái phát triển dự án.

Theo MBS, trong ngắn hạn, nhu cầu đối với các chung cư có quyền sở hữu lâu dài có thể tăng lên khi quy định mới chưa được áp dụng.

Tuy nhiên, MBS lưu ý nhu cầu có thể không tăng quá mạnh trong bối cảnh thị trường chưa thuận lợi, khi nhà đầu tư thận trọng hơn trước những thay đổi về quy hoạch và mặt bằng lãi suất cao.

Về dài hạn, quy định về niên hạn sử dụng có thể khiến các dự án chung cư có thời hạn trở nên kém hấp dẫn hơn đối với dòng tiền đầu tư, khi tâm lý nhà đầu tư vẫn có xu hướng tích lũy tài sản tại các sản phẩm có thời hạn sử dụng lâu dài. Theo đó, phân khúc nhà thấp tầng và đất nền có thể được hưởng lợi.

Chiến lược đầu tư cổ phiếu bất động sản

Với những định hướng tại Nghị quyết 21, MBS cho rằng các dự án chung cư đã có quy hoạch 1/500, hoàn thành nghĩa vụ tiền sử dụng đất hoặc được cấp phép bán hàng sẽ có khả năng thu hút dòng tiền trong thời gian tới.

Nhóm dự án này được đánh giá có thể đạt tỷ lệ hấp thụ cao hơn nhờ tâm lý ưa chuộng sản phẩm có quyền sử dụng lâu dài của người dân, trong bối cảnh mặt bằng lãi suất vẫn ở mức cao.

Một số dự án chung cư đã có quy hoạch và mở bán của các doanh nghiệp niêm yết như The Privé (DXG), Mizuki giai đoạn 3 (NLG), Gladia Heights (KDH) và Eco Smart City (PDR) có thể được hưởng lợi.

Tuy nhiên, theo MBS, tỷ lệ đóng góp của các dự án này vào định giá doanh nghiệp đối với NLG và KDH tương đối nhỏ. Do đó, MBS đánh giá PDR và DXG có thể hưởng lợi nhờ kế hoạch mở bán các dự án chung cư trước thời điểm Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực.

Về thời điểm đầu tư, MBS cho rằng nhà đầu tư nên tích lũy cổ phiếu trong những nhịp điều chỉnh của thị trường, trong bối cảnh nhóm bất động sản đang chịu tác động tiêu cực từ mặt bằng lãi suất cao.

Đối với DXG, hiện doanh nghiệp tập trung khai thác hai dự án Gem Sky World và The Privé, trong đó The Privé được kỳ vọng là động lực tăng trưởng chính trong giai đoạn 2025-2026.

Theo MBS, do dự án The Privé được triển khai trước thời điểm luật mới có hiệu lực, dự án có khả năng đạt tỷ lệ hấp thụ trên 80%.

Lợi nhuận của DXG trong giai đoạn 2026-2027 dự kiến chủ yếu đến từ việc bàn giao các sản phẩm tại Gem Sky World và The Privé. Dòng tiền từ dự án này cũng được kỳ vọng tạo thêm nguồn lực để doanh nghiệp phát triển các dự án khác trong dài hạn như Park View và Park City, vốn được kỳ vọng tháo gỡ các vướng mắc pháp lý.

MBS đã giảm 15% giá mục tiêu đối với DXG so với dự báo trước đó trong bối cảnh mặt bằng lãi suất cao tác động tiêu cực đến khả năng bán hàng tại các dự án thấp tầng.

Đối với PDR, MBS đánh giá doanh nghiệp có thể hưởng lợi từ dự án Eco Smart City sau khi hoàn tất nghĩa vụ tiền sử dụng đất khoảng 17.600 tỷ đồng trong quý III/2026.

MBS kỳ vọng dự án có thể mở bán trong đầu năm 2027 và đạt tỷ lệ hấp thụ cao nhờ hoàn tất quy hoạch và nghĩa vụ tiền sử dụng đất trước thời điểm quy định về niên hạn sử dụng chung cư có hiệu lực.

Trong năm 2026, MBS kỳ vọng thương vụ bán cổ phần tại dự án Thuận An 1 sẽ đóng góp tích cực vào lợi nhuận của PDR, đồng thời mang lại dòng tiền thực khoảng 1.900 tỷ đồng.

Nguồn lực này tạo cơ sở để PDR đẩy nhanh triển khai các dự án hiện hữu như Bắc Hà Thanh, Thuận An 1 và Thuận An 2, qua đó kỳ vọng tạo chuyển biến trong hoạt động kinh doanh cốt lõi. Doanh nghiệp đồng thời có thể mở rộng quỹ đất tại các vị trí chiến lược như TP.HCM và Đồng Nai.

MBS dự báo lợi nhuận năm 2026 của PDR đạt 1.005 tỷ đồng, tăng 95% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, giá mục tiêu gần nhất đã được MBS điều chỉnh giảm 20% trong bối cảnh lãi suất cao tiếp tục tác động đến định giá của các doanh nghiệp bất động sản.