Có nên “bắt đáy” đất nền Hoài Đức, Đông Anh khi giá đang "xì hơi"?

Giá nhà đất lao dốc buộc chủ sở hữu phải đua nhau “cắt lỗ”

Đầu năm 2021, giá nhà đất tại nhiều khu vực trên cả nước bỗng lên cơn sốt, kéo theo giá nhà đất đồng loạt tăng cấp số nhân. Đặc biệt, tại các huyện ven trung tâm Hà Nội có quy hoạch nâng cấp lên quận hay những khu vực mà tuyến đường Vành đai 4 dự kiến đi qua, giá nhà đất đều bị đẩy cao ngất ngưởng.

Thời điểm cuối tháng 3/2022, giá nhà đất tại ven trung tâm Hà Nội như khu vực đường vành đai 4 đi qua huyện Hoài Đức, gần cụm công nghiệp Dương Liễu, cầu vượt Song Phương là hơn 100 triệu đồng/m2; khu vực gần dự án Vinhomes Wonder Park Đan Phượng khoảng 150 triệu đồng/m2; khu vực đầu cầu Nhật Tân phía Đông Anh có giá khoảng hơn 200 triệu đồng/m2 với những lô đẹp mặt đường lớn.

Tháng 7/2022, tại Mê Linh, giá đất đấu giá lên gần 100 triệu đồng/m2, xác lập mức kỷ lục giá mới. Khu vực Gia Lâm và Hưng Yên, một dự án tăng giá lên tới 300 triệu đồng/m2, thậm chí có căn lên tới 400 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, kể từ sau quý I/2022, sau những biện pháp kiểm soát tín dụng vào bất động sản và dịch Covid-19 được kiểm soát, thị trường bất động sản đột ngột "xì hơi". Hàng loạt khu vực từng là điểm sốt giá của thị trường nhà đất vùng ven Hà Nội giờ không một bóng người, để hoang hóa cho cỏ mọc.

Tại huyện Đông Anh, những lô đất mặt đường Đông Hội, Xuân Canh, Tiên Dương, Nguyên Khê…, nay đang được rao giảm giá sâu về khoảng 30-40 triệu đồng/m2. Còn thời điểm "sốt đất" đầu năm ngoái, giá đất khu vực kể trên đều rao bán từ 60 triệu đồng/m2 trở lên, có những lô bị đẩy lên 70-110 triệu đồng/m2.

Tương tự, tại Hoài Đức, đất dịch vụ ở Di Trạch, Vân Canh, Lai Xá, Kim Chung…, đã giảm 30-40 triệu đồng/m2 so với thời điểm "sốt đất" và hiện nhà đầu tư rao giá từ 60-70 triệu đồng/m2. Một số vị trí gần trung tâm huyện như khu An Hạ (xã An Thượng), An Thọ (xã An Khánh) giá rao bán cũng giảm từ 7-10 triệu đồng/m2 so với thời kỳ đỉnh giá.

Đáng chú ý nhất, đất nền tách thửa phân lô tại một số khu vực các huyện vùng ven trung tâm Hà Nội đang có làn sóng cắt lỗ, giảm sâu nhiều nhất. Đây là những lô đất nền mang tính chất đầu cơ cao, không có giá trị sử dụng nhiều và tăng giá nhanh trong "sốt đất".

Không chỉ ở các loại hình đất nền, giá nhà liền kề, biệt thự tại các khu vực huyện Hoài Đức, Đan Phượng, Gia Lâm…, cũng có xu hướng hạ nhiệt. Đơn cử, một số căn liền kề, biệt thự tại khu đô thị Geleximco Lê Trọng Tấn từng được đẩy lên tới 90-110 triệu đồng/m2, cá biệt có căn giá lên tới 165 triệu đồng/m2, thì hiện tại đang về mức giá phổ biến từ 75-100 triệu đồng/m2.

Nhiều nhà đầu tư chuẩn bị sẵn tâm thế “bắt đáy”?

Trước làn sóng “cắt lỗ” sâu đất nền vùng ven, nhiều nhà đầu tư đặt câu hỏi liệu đây có phải là thời điểm “bắt đáy” hay không?. Về vấn đề này, các chuyên gia cho rằng, việc cắt lỗ thời gian qua chỉ xảy ra với các nhà đầu tư ngắn hạn hoặc đối với các sản phẩm đầu tư, không phục vụ nhu cầu thực.

Các chuyên gia của VARS nhận định, quý 1/2023, thị trường bất động sản sẽ ít biến động và rất khó xảy ra các tình huống mang tính “đột biến”, lượng giao dịch kỳ vọng tương đương với cùng kỳ năm 2022. Tháng 1/2023, mặt bằng giá gần như đi ngang, nhiều nhà đầu tư và khách hàng đã bắt đầu rục rịch xuống tiền với tâm thế sẵn sàng chờ “bắt đáy”.

Tuy nhiên, khách hàng có nhu cầu mua bất động sản để ở, tích trữ tài sản hay để đầu tư đều cần phải tự làm rõ các vấn đề: hiện trạng tài chính của bản thân, nhu cầu – mục đích – thời hạn đầu tư, bối cảnh tại khu vực dự định đầu tư.

Không có một thước đo nào để có thể xác định được đâu là “đáy” của bất động sản. Để không bỏ lỡ cơ hội, cần làm rõ định nghĩa “bắt đáy” cho riêng mình. Đồng thời, nhà đầu tư cần thận trọng, cân nhắc kỹ trước khi sử dụng đòn bẩy tài chính, ưu tiên các sản phẩm nhu cầu thực, chuyển đổi mục tiêu sang đầu tư trung và dài hạn thay vì đầu cơ.

Tâm lý chờ “bắt đáy” của nhiều nhà đầu tư, nhiều trường hợp là một tâm lý đầu tư sai lầm, bởi với thị trường hiện tại sẽ không thể tìm được đáy để bắt. Đặc biệt, với tâm lý ham rẻ, các nhà đầu tư sẽ dễ dàng rơi vào bẫy…